Вопрос 81. Договор финансовой аренды (лизинга)

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Сторонами договора являются лизингодатель (арендодатель) и лизингополучатель (арендатор).

Лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Лизингодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (производителя). Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем

Продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю имущество, являющееся предметом лизинга. Как правило, продавец не является стороной договора лизинга, но может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

По договору лизинга арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи имущества, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. Как правило, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи.

Предметом договора лизинга являются непотребляемые движимые и недвижимые вещи, в том числе предприятия. Предметом лизинга не могут быть земельные участки, прочие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.

По общему правилу, риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга несет сторона, которая выбрала предмет лизинга.

Вопрос 82. Понятие и виды договора найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения можно охарактеризовать как консенсуальный, взаимный, возмездный, срочный.

Договор найма жилого помещения имеет две разновидности: договор коммерческого найма и договор социального найма.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в отношении помещения, находящегося в частном жилищном фонде или государственном и муниципальном фонде, не предназначенном для социального использования. Данное правоотношение обладает признаками гражданско-правового, стороны договора действуют на основании автономии собственной воли и равноправного положения в гражданском обороте.

Договор социального найма жилого помещения заключается в отношении помещений, находящихся в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предназначенных для предоставления жилых помещений «социально не защищенным» слоям населения. Детальное регулирование социального найма установлено в ЖК РФ.

Гражданское законодательство содержит правила, имеющие значения для всех видов найма жилого помещения. Так, нормы о письменной форме договора, сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, обязанностях нанимателя жилого помещения, временных жильцах (пользователях) и поднанимателях, ремонте сданного внаем жилого помещения являются общими для названных разновидностей договора найма жилого помещения.

В договорах коммерческого и социального найма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания.

При переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на прежних условиях.

Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Государственная регистрация для таких договоров не требуется. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение в жилое помещение.

Предмет договора найма жилого помещения определяется соглашением

сторон. Для каждого договора найма предметом может являться жилой дом, квартира, часть квартиры или жилого дома. Эти помещения должны быть изолированными (иметь отдельный вход), благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, т.е. быть пригодными для постоянного проживания.

Срок договора найма жилого помещения имеет существенное значение в любой из его разновидностей. Бессрочный характер носят правоотношения, вытекающие из договора социального найма.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до пяти лет. При отсутствии в договоре указания на срок его действия, договор считается заключенным на пять лет. Наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Наймодатель имеет право, при желании нанимателя, заключить договор на новый срок, отказать ему в его пролонгации. Однако, используя свое право, наймодатель приобретает и обязанность не сдавать помещение внаем в течение года. При нарушении наймодателем этого условия, прежний наниматель имеет право требовать в судебном порядке признания договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если наймодатель не выполнил обязанности предложить заключить договор или предупредить об отказе продления договора, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Продлевая договор, наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения возможно и на более короткий срок - до одного года. Краткосрочный наем характеризуется также меньшим количеством прав нанимателя.

Одним из существенных условий, определяющих характер рассматриваемого обязательства, является цена. В договоре коммерческого найма размер платы за жилое помещение и сроки платежей устанавливаются соглашением сторон. Если стороны не предусмотрели сроки внесения платы за жилье, она вносится нанимателем ежемесячно в порядке, установленном жилищным законодательством.

Определение размера платы - правд, обоих сторон, если стороны не пришли к единому мнению по установлению размера платежа. Договор коммерческого найма считается незаключенным, если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК). Законодательство содействует охране прав нанимателя, предусматривая тем самым недопустимость одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 682 ГК).