Вопрос 7. Государственная регистрация прав на имущество

Важную роль, связанную с укреплением гражданских прав и обязанностей, приданием им открытого характера, выполняет институт государственной регистрации. Регистрация в ряде случаев является одним из элементов возникновения гражданских прав и обязанностей. При государственной регистрации осуществляется фиксация имущественного права участника гражданского оборота на конкретный объект гражданских прав.

Согласно п.1 ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Гражданский кодекс предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (ст. 130-131), устанавливая, что регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Так, согласно ч. 3 ст. 33 ЖК РФ по требованию отказополучателя государственной регистрации подлежит право пользования жилым помещением, возникающее из завещательного отказа.

ПА. Крашенинников отмечает: «Долгое время государственная регистрация иных имущественных прав дополнительно к уже предусмотренным не вводилась. Только через 13 лет после вступления в силу части первой ГК РФ отнесение ряда исключительных прав к имущественным приобрело бесспорный характер и в итоге установлена государственная регистрация результата интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации». Действительно ст. 1232 ГК РФ устанавливает, что в случаях, предусмотренных ГК РФ, исключительное право на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации признается и охраняется при условии государственной регистрации такого результата или такого средства. Однако регистрация таких прав производится федеральным органом исполнительной власти по интеллектуальной собственности и федеральным органом исполнительной власти по селекционным достижениям. Кроме того, в данном случае регистрируется не право, а результат интеллектуальной деятельности, а право возникает только с момента государственной регистрации. Поэтому данные отношения не охватываются ст. 8.1, посвященной государственной регистрации прав на имущество.

С момента государственной регистрации:

• возникает право собственности на вновь создаваемое (ст. 219 ГК), отчуждаемое (223 ГК РФ) и приобретенное в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК) недвижимое имущество;

• переходит доля в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации;

• возникает право сервитута на недвижимое имущество (ст. 274 ГК);

• возникает право залога, если права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации, либо, если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 339.1).

Следует отметать, что государственной регистрации подлежат не только факты возникновения прав на имущество, но и их изменения и прекращения.

Регистрацию прав на имущество следует отличать от регистрации сделок, которая предоставляет самостоятельный акт государственного органа и требуется не во всех случаях перехода прав на недвижимое имущество. С 1 марта 2013 года отменена регистрация договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), договора продажи предприятия (статья 560 ГК РФ), договора дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ) и договора ренты (ст. 584 ГК РФ). В общей части ГК РФ регистрации сделок посвящены следующие статьи: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 165 «Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки», п. 2 ст. 389 «Форма уступки требования»; ст. 433 «Момент заключения договора».

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе трех основополагающих принципов.

Принцип проверки законности оснований регистрации прав на недвижимое имущество направлен на обеспечение незыблемости сведений государственного реестра как информационного ресурса. Данный принцип предполагает ответственность Росреестра за надлежащую проверку полномочий лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, Росреестр вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. Убытки, причиненные в результате внесения в государственный реестр незаконных данных о праве по вине Росреестра, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

Принцип публичности предполагает открытость сведений, содержащихся в государственном реестре. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержащиеся в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП), являются общедоступными (исключение составляют сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования, иных средств связи, а также посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП.

Принцип достоверности данных, внесенных в ЕГРП, играет значительную роль для стабильности гражданского оборота. Как отмечал B.C. Ем, «государственная регистрация действий, событий и прав, делая их публично достоверными, является средством публичного контроля за гражданским оборотом в целях обеспечения наиболее полной охраны важнейших имущественных и личных прав, благ и свобод субъектов»². В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Если субъект полагается на данные ЕГРП, он должен признаваться добросовестным, пока не будет доказано, что он заведомо знал или должен был знать о том, что такие данные не соответствуют истине. Это означает, что лицо, представившее данные для государственной регистрации не вправе ссылаться на отсутствие необходимых данных в ЕГРП или на их недостоверность в случае возникновения спора с лицом, добросовестно полагавшимся на эти данные. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

В отношении зарегистрированного права в ЕГРП может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в ЕГРП отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. Иное может быть установлено ГК РФ.