Вопрос 79. Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями не допускается. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года.

Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются условия о предмете договора и о размере арендной платы.

Предметом договора служат здания и сооружения (их часта), т.е. такая, обладающая особой ценностью и значимостью, разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком. Законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения.

Передача здания или сооружения включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Аналогичные правила действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя или арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Особенностью правового регулирования аренды зданий и сооружений является обязанность арендодателя по передаче арендатору не только недвижимости указанного вида, но и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования. При этом арендатор приобретает право именно на занятую арендуемым объектом часть земельного участка. Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением.

Вопрос 80. Договор аренды предприятий

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Данный договор заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с общим правилом о заключении договора аренды недвижимости, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации.

К существенным условиям данного договора закон относит предмет договора и о размер арендной платы.

Предметом договора - предприятие в целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Так как предприятие может представлять из себя сложный объект, состоящий из разнообразных составных частей, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия.

В составе предприятия условно можно выделить две группы имущества:

- земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие «ходящие в состав предприятия основные средства;

- во-вторых, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Входящие в состав предприятия основные средства, т.е. имущество первой группы, предоставляются арендатору во временное владение и пользование. Оборотные средства и иное имущество второй группы может относится к «потребляемому» имуществу, в силу чего оно может быть возвращено только с учётом особенностей конкретного имущества, «в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором».

Передача прав владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием и другим имуществом, находящимся в собственности других лиц, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При аренде предприятия не допускается передача прав арендодателя, полученных на основании разрешения заниматься определенной деятельностью.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора. Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Если кредитор не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду, он может предъявить иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Договор аренды предприятия предполагает подписание сторонами передаточного акта. Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю.

Особенность пользования имуществом арендованного предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению материальными ценностями, входящими в состав предприятия.

Арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другим лицам.

Кроме того, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

В течение всего срока действия договора важнейшую обязанность арендатора предприятия составляет поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии. Это предполагает как физическую сохранность имущественного комплекса, так и его текущий и капитальный ремонт. На арендатора также возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества. Такие улучшения принадлежат арендодателю. Независимо от наличия или отсутствия его согласия на совершение улучшений он обязан возместить арендатору их стоимость. Лишь в одном случае суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для этого он должен в суде доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности.