Вопрос 76. Общая характеристика договора аренды

Договор аренды (имущественного найма), также как и договор найма «иною помещения и договор ссуды относится к договорам о передаче имущества в пользование.

По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуалъным, возмездным, взаимным и срочным.

Разновидностью договора аренды являются договоры проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды.

Условие о предмете - единственное существенное условие оговора аренды. Для договора аренды здания или сооружения, аренды предприятия . существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате. Предметом договора аренды служит индивидуально-определенное имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования (т.е. непотребляемые вещи) - земельные \ чистки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. Предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.

Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, являющееся собственником имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Для отдельных видов аренды ГК РФ установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Гак, в договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель.

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица. Вместе с тем для некоторых видов аренды ПС РФ установлены исключения из этого правила. Например, арендатором при аренде предприятия может быть только лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью.

Форма отдельных видов договора аренды устанавливается в законодательстве. В письменной форме должны совершаться договоры проката, а для договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия допустима, лишь письменная форма путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, если же такой договор заключён па срок не менее одного года, то от подлежит государственной регистрации.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, как правило в денежной форме, но может предусматривать и иное встречное представление.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. На арендодателя возлагается обязанность предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Ее неисполнение арендодателем дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя передать полученное имущество в субаренду, которая по своей правовой природе является также договором аренды. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.

По общему правилу, арендодатель несёт расходы по капитальному ремонту имущества, а арендатор производит за свой счет текущий ремонт и несёт расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Одностороннее расторжение договора аренды допускается, как правило, по решению суда. Основанием для расторжения являются нарушение договора как со стороны арендатора, так и арендодателя, в частности, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;- существенно ухудшает имущество;- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;- не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности;

а арендодатель;

- не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;- сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель;- арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту;- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

Особым случаем прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества арендатором как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы. Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено как законом, так и договором.

Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам гражданского права. Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора аренды может выражаться и в уплате неустойки (как правило, договорной). В изъятие из общего правила о зачетном характере неустойки установлено положение о штрафной неустойке для случаев, когда в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества. Впрочем, соглашением сторон это правило может быть изменено. При возложении на арендатора ответственности за просрочку внесения арендной платы следует иметь в виду возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.