Договор продажи недвижимости по современному российскому гп

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Недвижимость: см. ст. 130 ГК.

Специфические черты недвижимости: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т.п. – диктуют необходимость определения специальных правил. Обязательная государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131). Почему важно: объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте. Участникам оборота необходимо знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта.

Сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования. В отношении, например, земельных участков, лесонасаждений, общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения, публичное право следит, существует ли необходимость ограничения использования их в обороте. Непосредственно имущественный оборот обеспечивается частноправовыми нормами.

Понятие и признаки

Вид договора купли-продажи, выделяемый по признаку особого объекта продажи. Продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

1. консенсуальный («обязуется передать» - т. е. для заключения достаточно согласования всех существенных условий);

2. возмездный (2 встречных предоставления: товар и деньги);

3. взаимный (синаллагматический) – обязанности у двух сторон.

Правовое регулирование: Пар. 7 гл. 30 – специальные правила о заключении договора, форме, действиях сторон по исполнению. В остальном субсидиарно применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Форма

Специальное правило для недвижимости: письменная – в форме одного документа (ст. 550 ГК) => несоблюдение влечёт НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ (в отличие от общих правил по последствиям несоблюдения простой письменной формы сделки).

Переход права собственности требует государственной регистрации (Т.Е. НЕ ФОРМА ДОГОВОРА, А ИСПОЛНЕНИЕ) => при уклонении суд может вынести решение о регистрации, которое будет являться основание для регистрации. Возмещение убытков за необоснованную задержку.

Договор вступает в силу с момента подписания (могут до регистрации исполнить, но это не будет иметь значения для третьих лиц, и покупатель все равно ничего не сможет сделать с этой недвижимостью)

БВ: – у продавца фактическая невозможность распорядиться, а у покупателя юридическая.

Пленум 25:

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

10/22:

60. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для признания недействительным договора продажи

После передачи владения, но до государственной регистрации покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. НО покупатель не вправе распоряжаться т.к. право собственности на это имущество до момента гос. регистр сохраняется за продавцом.

61. Если одна из сторон уклоняется от гос. регистр - другая сторона вправе обратиться с иском о гос регистр (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Будет чудотворен, если продавец исполнил обязательства по передаче имущества. Считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором), после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство передать не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска о гос регистр.

+ не есть препятствие - нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о гос регистр перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. А если один из покупателей успел зарегестр – то остальные могут только требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Расторжение после регистрации

65. Зарегистрировал, НО не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для гос регистр прекращения права собственности покупателя и гос регистр права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Существенные условия – предмет, цена

1. ПРЕДМЕТ (ст. 554 ГК)

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Любой договор недвижимости включает 2 рода объектов:

1. Продаваемое недвижимое имущество.

2. Действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате.

А если объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

Купля-продажа недвижимого имущества, соданного в будущем?

У такой недвижимости нет кадастрового номера, но это не препятствие, нужно описать.

Предварительный договор с условием об оплате будущей недвижимости до заключения основного договора квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предоплате (Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Судьба земельного участка при продаже здания:

Передается тот же титул, который есть у продавца на землю:

Если продавец собственник участка, то земельный участок переходит на праве собственности. Если продавец - титульный владелец, то земельный участок переходит на таком же титуле (например, аренда). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

А когда продажа без участка - условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею.

Ст. 35 ЗК: земельный участок нельзя продавать без здания.

ЦЕНА (ст. 555 ГК):

1. Правила об определении цены из цены аналогичных товаров не применяются (если не определили – то он не заключен);

2. По общему правилу в цену включается цена за участок;

3. Если цена определена на единицу площади или иного показателя – исчисляется по количеству фактически переданного.

Содержание:

1. Особенности передачи недвижимости (ст. 556 ГК);

Подписывается передаточный акт или иной документ о передаче. Обязательство по передаче исполнено когда передали недвижимость и подписали акт. Отказ подписывать на условиях, предусмотренных договором, = отказ от исполнения.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

 

2. Особенности по качеству (ст. 557 ГК):

Применяются общие положения о купле продаже кроме возможности требовать замены товара, т.е.

1) ремонт;

2) уценка;

3) самому починить и потребовать денег за ремонт;

+

4) отказ от договора при существенном недостатке.

Брагинский, Витрянский

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "недвижимое имущество".

Пленум 25 – Что такое недвижимость?

38. Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие гос регистр воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Требуется гос регистр права собственности и других вещных прав, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. ОДНАКО по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы гос регистр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Объекты незавершенного строительства

Чтобы признать правомерно строящийся объект недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Единый недвижимый комплекс

= совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты).

!!! Тут наоборот - В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Нельзя отказывать в регистр только потому что они не расположены на одном участке.

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет "фигура" продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.

Статья 295. Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении

2. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Сделки в нарушении этого требования - оспоримы, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. (Пленум 10\22)

+ т к государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью - 10\22 - 10. Судам необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" совершенные унитарным предприятием сделки, в результате которых предприятие лишено возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом, являются ничтожными независимо от их совершения с согласия собственника.