Договор продажи недвижимости

ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ

Деление вещей на движимые и недвижимые пошло из римского права.

Недвижимость – не только земельные участки и недра, но и все, что создано чужим трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения). Все, что связано с землей и фундаментально скреплено с ее поверхностью, являлось составной частью и следовало правилу – сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Не было отдельного права собственности на дом и земельный участок.

Для перехода права собственности требовалась передача вещи собственником. Иначе даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска. Отсюда была неуверенность оборота: сегодня ты собственник, завтра отняли.

Средневековье: для обеспечения оборота применялись свои правила: у германских народов право на недвижимости имело ярко выраженный публично-правовой характер (переход к новому владельцу прав на земельные участки нуждался в согласии разных лиц (например сюзерена, ближайших родственников) и был обставлен формальностями).

В конце ХVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), фиксировал сначала закладные права, потом все права на недвижимости, превращается в поземельную книгу. Так развились принцип публичности (акт, претендующий на вещно-правовое значение, должен быть занесен в поземельную книгу) и принцип достоверности (запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц. В том случае, когда она не соответствует действительности, заинтересованные лица вправе добиваться исправления, а до этого она истинна)

В зарубежных правопорядках договор продажи недвижимости не выделяется в отдельный вид договора купли-продажи, как это сделано в российском ГК. Но там тоже есть разница между продажей движимости и недвижимости.

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ ПО РОССИЙСКОМУ ДОРЕВОЛЮЦИОННОМУ ГП

У нас всегда недвижимость была особым объектом гражданских прав. Покровский объяснял, что, хотя собственность индивидуальна и свободна, недвижимость имеет общенациональное значение.

Передача недвижимого имущества по К-П рассматривалась как особый способ приобретения права собственности, требовала совершения специальных действий, т.н. «ввода во владение»: окружному суду представляли акт, просили ввода во владение, суд проверял соблюдение правил, отсутствие запретов на переход имущества, выносил решение. Судебный пристав на месте нахождения имущества совершал акт ввода в присутствии смежных владельцев, они все это подписывали, а нотариус делал отметку в реестре крепостных дел. Крч, сложновато.

Куплю-продажу недвижимости относили не к договорам, а к способу приобретения прав на имущество. Шершеневич: поэтому практика признала куплю-продажу односторонним договором, по которому лицо обязывается уплатить другому сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность, хотя это двусторонний договор.

Проект Гражданского уложения включал в себя отдельную главу о договоре запродажи, регулирующему отношения, связанные с продажей недвижимого имущества в будущем: договор, согласно которому одна сторона обязуется продать, а другая – купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену.

СОВЕТСКИЙ ПЕРИОД

Национализация основных объектов недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир да некоторых объектов колхозно-кооперативной собственности. Земля находилась в исключительной государственной собственности. Здания и строения, принадлежащие государству, передавались с баланса на баланс по воле министерств и ведомств, акты передачи – больше бухгалтерские операции, чем юридические сделки.