Наличия одного из перечисленных признаков достаточно для признания возведенного объекта самовольной постройкой.

Динамика нормативно-правового регулирования правоотношений, связанных с самовольно возведенными постройками, в Российской Федерации и Ростовской области

Приведенная редакция ст. 222 ГК РФ вступила в силу и действует с 1 сентября 2006 г. Ранее возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, связывалась с условием, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. С указанной даты абз. 1 п. 3 исключен из ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, ранее для признания права собственности на самовольную постройку суд исследовал наличие совокупности условий, первым из которых было выяснение обстоятельств возникновения какого-либо титула на земельный участок.

Определяющим явилось то, что участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

При этом были важны как форма, так и последовательность (хронология) волеизъявления собственника земельного участка о таком предоставлении. В соответствии с общими принципами земельных отношений, статуса и компетенционных прав публичных образований как собственников земли адекватной формой являлось постановление органа исполнительной власти. На уровне муниципальных образований это было закреплено. Что подтверждалось постановлением органа исполнительной власти о признании объекта не подлежащим сносу.

Также изучались вопросы отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением постройки.

Теперь круг исследуемых вопросов несколько изменился.

Следуя принципу неразрывности правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта, законодатель установил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому принадлежит земельный участок на вещном праве или предоставлен на обязательственных основаниях для целей строительства. Причем, к выводу о правовых последствиях владения земельным участком на обязательственном праве для возникновения прав на объект судебная практика пришла не сразу.

В первоначальный период действия нынешней редакции ст. 222 ГК РФ практика склонялась к выводу, что необходимым условием для признания права собственности на самовольную постройку является наличие вещных прав на земельный участок (при условии, конечно, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан), а не обязательственных. Однако правовые позиции судов, в том числе судов округов и ВАС РФ, претерпели некоторую трансформацию.

• Так, Президиум ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 05.03.2007 № 9-2 указал, что исключение абз. 1 из п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2006) означает лишь невозможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, т. е. на участке, занимаемом без какого-либо правового титула. Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку.

В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2007, принятом по делу № А53-16139/06-С2-11, оставившем в силе решение об удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку, указано, что в прежней редакции норма ст. 222 ГК РФ предусматривала также возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка. Исключение из ст. 222 ГК РФ данного положения не означает невозможность признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившего строительство без необходимых разрешений либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

• Примерно в тот же период времени ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 13.06.2007 по делу № А39-3898/2006-368/16 сделал прямо противоположный вывод, указав, что выделение обществу земельного участка в арендное пользование нельзя рассматривать как условие, при котором у лица, осуществившего самовольное строительство, может возникнуть право собственности на возведенный объект.

Между тем дальнейшая практика рассмотрения подобных споров показала невостребованность такого ортодоксального подхода. На уровне муниципальных образований и субъектов Федерации вопросы решались по-разному.

Так, до 2006 г. действовало Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.12.2002 № 143, которое утвердило Положение «Об основах регулирования земельных отношений в городе Ростове-на-Дону». Данное Положение являлось локальной нормой, определяющей порядок признания права собственности на самовольные постройки и предоставления земельных участков, на которых они расположены в г. Ростове-на-Дону.

Постановление мэра города о признании объекта не подлежащим сносу принималось, в том числе после изучения объекта межведомственной комиссией (далее — МВК) на предмет его соответствия градостроительным и строительным нормам. В процессе рассмотрения споров судом дополнительно исследовались заключения всех органов и учреждений, явившиеся основанием для издания соответствующего постановления.

В Ростовской области аналогичные нормативные акты были приняты в том числе в районах области. Важно то, что весь объем специальных исследований и выводов проводился специализированными органами, которые давали соответствующие заключения.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 28.02.2006 № 98 признано утратившим силу Решение городской Думы от 25.12.2002 № 143 и утверждено Положение «О регулировании земельных отношений в городе Ростове-на-Дону» в новой редакции. Данное Положение не регулирует порядок землепользования под самовольно возведенными строениями.

Таким образом, часть вопросов, изучаемых соответствующими органами в досудебном порядке, в том числе касающихся технических характеристик объекта, вынужденно решаются в ходе судебного исследования с привлечением необходимых организаций в зависимости от конкретного спора и конкретного объекта самовольной постройки и возможным назначением экспертиз.

Признание права собственности на самовольную постройку как способ защиты права

Правовая природа и правовой статус самовольных построек предполагают их состояние в режиме длящегося гражданского правонарушения. В связи с этим до момента признания судом вещного права на них они являются объектами гражданских прав, не вводятся в гражданский оборот и существуют вне правового поля.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Суд исходит из того, что установленный законом порядок получения разрешений на строительство не должен заменяться судебным. Лицо, осуществившее строительство без получения необходимых разрешений, вправе получить надлежащие разрешительные документы на строительство. Истец должен доказать, что он обращался с заявлением о получении разрешений на строительство и в этом ему отказано, что могло бы служить основанием для обращения в суд с заявлением о признании недействительным акта государственного органа об отказе в выдаче разрешения, а не о признании права собственности на самовольную постройку.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Проблемы рассмотрения споров, пути их решения

В соответствии с нормой абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ права и охраняемые законом интересы других лиц, угроза жизни и здоровью граждан являются квалифицирующим признаком формирования постройки как объекта права.

Его последующая легитимация не может быть более примитивна, чем та, которая сопутствует его созданию.

Соблюдение указанных требований является условием возможности рассмотрения вопроса о признании права. То есть собственно вопросов права.

В противном случае суд превращается в орган, выдающий индульгенцию по заявлению «в одно окно». Такая позиция способствует формированию устойчивого «предпринимательского рефлекса» и ущербного обычая делового оборота, при котором орган правосудия фактически используется как планируемый этап сознательно совершаемого правонарушения.

Но даже в этом случае необходимы нормативно установленные подтверждения таких требований, а не их заменители. При изложенных обстоятельствахвопрос о признании права не может ставиться в зависимость только от положительного заключения экспертизы.

Таким образом, суду надлежит разрешать прежде всего вопросы факта, а не права. Установление отсутствия нарушений как частных, так и в особенности публичных прав, первоначально происходит посредством установления технических обстоятельств. Преодолеваются они сведениями исключительно специального характера.

Субъектный состав споров

Рассматривая требования о признании права собственности на объекты самовольной постройки, необходимо выявить круг тех лиц, чьи права или обязанности может нарушить (или повлиять на них) разрешаемый спор, включая правопредшественников и правопреемников истца, собственника земельного участка, смежных землепользователей. В связи с этим представляется безусловно необходимым участие представителей «трех уровней» собственности.

При этом учет интересов «трех уровней» собственности не является учетом публичного интереса. В отношениях собственности противопоставление прав их носителей имеет частноправовую природу и подлежит защите как право равных, а не подчиненных субъектов.

Необходимость получения специализированных доказательств объясняет действия суда по выявлению круга заинтересованных лиц, в том числе специализированных организаций в области контроля.

Можно назначать и судебную экспертизу. Однако это приводит не только к затягиванию процесса, но и к устойчивому позиционированию и использованию суда как средства добывания доказательств для заявителя.

Суд должен не «создавать» доказательства в процессе рассмотрения дела, а лишь оценивать доказательства и заключения по уже проведенным и представленным суду исследованиям. Представляется, что это должны быть заключения специализированных служб — как источник информации о возможности преодоления каждой из составных частей неправомерности возведенного спорного объекта, а не предлагаемые истцами их суррогаты в виде неких экспертных заключений. Только такая информация обеспечивает надлежащую степень и всесторонность профессиональной проверки с учетом специальных знаний и компетенции контрольных организаций. Без учета их позиции суду не известно, какие именно согласования являются необходимыми для данного объекта, так же как невозможно оценить акт экспертизы на его соответствие признакам относимости и допустимости.

Указанный вывод подтверждается многочисленной практикой судов округов и Высшего Арбитражного Суда РФ.

• Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 20.05.2008 № Ф08-2754/ 2008 указано, что вывод суда о соответствии спорного объекта строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям и об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан не основан на материалах дела. «Необоснованна ссылка суда на акт экспертизы <...>, поскольку изложенные в этом акте выводы не могут заменить заключения соответствующих служб о пожарной, санитарной и экологической безопасности».

Отменяя постановление апелляционной инстанции по делу № А53-9149/07-С2-20, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 29.05.2008 указал, что письма проектного института не могут являться подтверждением соответствия строительным, противопожарным и иным нормам и правилам реконструированного объекта в целом, поскольку в деле отсутствуют какие-либо заключения относительно таких характеристик объекта.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 20.05.2008 № 17527/07 поддержана позиция апелляционного суда (с отменой постановления кассационной инстанции), отменившего решение суда первой инстанции о признании права собственности на самовольную постройку, в том числе по причинам отсутствия «заключения компетентных органов о соответствии постройки требованиям пожарного, экологического и архитектурного надзоров» и «нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц».

• По другому делу ВАС РФ определением от 12.02.2008 № 1194/08 отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ, приняв во внимание наличие заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы, заключение отдела Государственного пожарного надзора, технический отчет и обследование состояния спорных сооружений.

Приведенные примеры свидетельствуют не только о необходимости получения соответствующих доказательств именно от соответствующих органов, но и о придании им, таким образом, свойств относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе.

Если пойти по пути отказа от «создания» доказательств в процессе рассмотрения спора и отказа в связи с этим в удовлетворении иска, мы можем получить ситуацию, когда после такого решения истец обратится в соответствующие органы, получит их заключения и представит в вышестоящую инстанцию, которая признав объект соответствующим строительным и градостроительным нормам, отменит решение и признает за истцом заявляемое право.

• Так, решение суда первой инстанции по делу № А53-9149/07-С2-20 отменено постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2008 в связи с принятием новых доказательств — заключений проектных организаций. Апелляционный суд прямо указал, что «отказ в судебной защите в признании права собственности на самовольную постройку при восполнении истцом ранее допущенных недостатков в объеме представленных в обоснование заявленного требования доказательств противоречил бы предусмотренным ст. 222 Гражданского кодекса РФ правилам введения в гражданский оборот самовольных построек».

Постановление апелляционного суда отменено постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2008 № Ф08-2954/2008 с передачей дела на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию по основаниям пороков происхождения дополнительно представленных документов.

Анализ рассматриваемой категории дел показал необходимость привлечения Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области к участию по всем делам. Безусловность участия в таких делах Федеральной регистрационной службы определяется п. 1 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, однако регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда.

Таким образом, безусловная обязательность для регистрирующего органа судебного акта, влияющего на его обязанности по проведению государственной регистрации, определяет необходимость его участия в исследуемых делах.

Участие ФРС также необходимо в связи с надобностью получения информации о зарегистрированных правах или обременениях на спорный объект, земельный участок, на котором он расположен, или об их отсутствии.

Причем в целях процессуальной экономии представляется сомнительной возможность получения такой информации путем совершения отдельного процессуального действия специально выносимым определением суда в порядке ст. 66 АПК РФ об истребовании доказательств.

Владельческий титул на землю и его значение для возникновения вещных прав на самовольную постройку

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Статья 41 Земельного кодекса РФ те же права предоставляет лицам, не являющимся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов).

Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются определяющими при установлении волеизъявления собственника.

• Оставляя в силе решение суда первой инстанции по делу № А53-2098/07-С2-41, которым в иске о признании права собственности на самовольные постройки было отказано, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 31.10.2007 указал, что, согласно краткосрочному договору аренды, кооперативу предоставлен земельный участок для завершения строительства и ввода в эксплуатацию наземных гаражей. Таким образом, кооператив был вправе завершить строительство существующих гаражей, которые могли иметь капитальный характер и являться объектами недвижимости, и ввести их в эксплуатацию. Под возведение новых гаражей земельный участок не предоставлялся, в отношении таких объектов не может быть признано право собственности в порядке ст. 222 ГК РФ.

Удовлетворяя исковые требования индивидуального предпринимателя А. С. Михтеева к Администрации г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на самовольную постройку и отказывая в удовлетворении встречного иска о сносе самовольной постройки по делу № А53-6290/2007-С2-41, суд первой инстанции указал, что земельный участок предоставлен истцу для эксплуатации кафе. Самовольная постройка составляет объект общественного питания, т. е. не входит в противоречие с разрешенным использованием такого земельного участка в границах определенной территориальной зоны.

Суд установил, что «спорные постройки возведены частично на арендованном, частично на земельном участке, находящемся на титуле постоянное (бессрочное) пользование у муниципального учреждения». Суд пришел к выводу о недоказанности иного использования земельного участка, кроме как для размещения спорной постройки.

Суд апелляционной инстанции в постановлении от 27.10.2008, вынесенном по данному делу, не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение, в иске предпринимателю о признании права собственности отказал, удовлетворил встречный иск, обязав предпринимателя снести самовольно возведенную пристройку к зданию.

При этом суд указал, что доказательств предоставления земельного участка, на котором возведена пристройка, предпринимателю на каком-либо праве, в том числе аренды, в материалы дела не представлено. Ссылки истца на предоставление ему земельного участка в аренду муниципальным учреждением МУ «Парк культуры и отдыха им. Н. Островского», обладающим землями парка на праве постоянного бессрочного пользования, отклонены.

Согласно п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Указанные договоры являются недействительными, заключенными в нарушение закона неуполномоченным субъектом (ст. 168 ГК РФ).

Важен также вывод о том, что сторонами не согласован объект, поскольку передаваемые земельные участки не имеют идентифицирующих признаков (кадастровый номер, условный кадастровый номер, описание границ).

Таким образом, причиной отмены решения суда первой инстанции явилась неверная оценка оснований землепользования и легитимности возникновения прав истца по использованию земельного участка.

В определении ВАС РФ от 20.03.2008 № 11794/06 об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ указано, что воля собственника земельного участка (муниципального образования) была направлена на предоставление земельного участка во временное пользование и для возведения временных сооружений — сборно-разборных торговых павильонов. ВАС РФ согласился с выводами судов первой и кассационной инстанций, которые признали недоказанным факт выделения земельного участка для строительства объектов недвижимости.

Проблемы отнесения отдельных видов объектов к недвижимым

В практике рассмотрения споров о признании права собственности в целом и на самовольные постройки, в частности, возникают вопросы о наличии статуса недвижимого имущества у отдельных видов объектов и о правовых основаниях отнесения их к таковым. Речь идет о следующих строениях:

• фундаменты (ленточные, бетонные блоки, на сваях);

• мощения, в том числе стояночные площадки с покрытием: асфальт, бетон, бетонные плиты;

• заборы (кирпичные, бетонные — из ж/б плит, сетки рабица на бетонных или металлических опорах);

• подземные коммуникации, в том числе люки;

• подкрановые пути на промплощадке, в том числе с подъездными путями;

• навесы на металлических или бетонных опорах, вбетонированных в землю;

• мачты опорные, в том числе антенны РЛС, ЛЭП, вышки-столбы деревянные или бетонные;

• панорамные стеклянные витрины, устроенные между колоннами здания;

• уборные дощатые, но на фундаменте и с кирпичной или бетонной ямой и др.

В целях устранения противоречий в несовпадающих позициях служб муниципальных федеральных органов, а также формирования единообразных подходов и выработки единых критериев отнесения объектов к недвижимым по предложению нашего судебного состава еще в 2006 г. судом были направлены письма в органы по архитектуре и строительству, регистрирующие, ведущие технический учет, и другие с вопросами о правовом статусе приведенных объектов, порядке и основаниях отнесения объектов к недвижимым.

Однозначного ответа на поставленные вопросы не получено. Вопрос об отнесении приведенных объектов к недвижимости должен решаться путем анализа совокупных технических, оценочных и юридических критериев либо путем экспертного исследования. Высказано также мнение, что указанные объекты относятся к сооружениям с точки зрения ст. 130 ГК РФ.

Вопросы отнесения объектов к недвижимым не утратили своей актуальности и ныне при рассмотрении анализируемых споров.

• Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции по делу № А53-19745/2007-С2-6 о том, что мощения тротуарной плиткой и асфальтобетонное покрытие не могут быть отнесены к объектам недвижимости.

Апелляционный суд также отметил, что земельный участок предоставлен для размещения павильона. Документы, свидетельствующие о том, что земельный участок был выделен под строительство мощений, а также о том, что указанные мощения были возведены как самостоятельный объект недвижимости, в материалах дела отсутствуют. Площадку, покрытую асфальтом, бетоном или тротуарной плиткой, в данном случае нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, поскольку по существу покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка, и в данном случае замощение является лишь элементом благоустройства земельного участка.

Интересен общий вывод о том, что строительство мощения и его последующая регистрация как объекта недвижимости подразумевают получение земельного участка в собственность. В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ это нарушает публичный интерес, поскольку площадка предназначена для автостоянки.

Аналогичный вывод сделан судом апелляционной инстанции по делу № А53-19742/2007-С2-28 в отношении асфальтированной площадки. Суд указал, что по смыслу ст. 130 ГК РФ прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием.

• В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2008 по делу № А32-1739/2008-15/63 указано, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу. В связи с этим, в каждом конкретном случае с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.

Наличие у объекта группы капитальности само по себе не означает наличия условий, предусмотренных ст. 130 ГК РФ для отнесения объекта к недвижимому имуществу, так как при отнесении строения к недвижимости суд использует в первую очередь правовые, а не технические категории. При отсутствии спора относительно описания физических и функциональных характеристик объекта квалификация его правового статуса в качестве движимого либо недвижимого объекта является прерогативой суда и не требует однозначного назначения строительно-технической экспертизы для разъяснения данного вопроса.

Строительство и реконструкция. Доказательства факта создания объекта

Самовольная постройка предполагает не только строительство, но и реконструкцию объекта, в результате которой происходит изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Рассмотрение требований в порядке ст. 222 ГК РФ не исключает, а напротив, предполагает соблюдение положений п. 1 ст. 218 ГК РФ — изготовление или создание вещи лицом для себя. Это исследование также может сопровождаться отсутствием реального оппонента. Данное обстоятельство должно вызывать обоснованную осторожность. Как любой первоначальный способ приобретения права, он подвержен общегражданским рискам. Поэтому оценке подлежит правомерность создания вещи в результате хозяйственной деятельности.

На отсутствие доказательств создания заявленной самовольной постройки истцом указано в решениях Арбитражного суда Ростовской области по делам № А53-5221/08-С2-32, № А53-8856/08-С2-28, которыми в удовлетворении исковых требований отказано.

Особенности рассмотрения споров о признании права собственности на самовольно возведенные объекты

У самовольного застройщика возникает определенное временное право владения, которое в дальнейшем будет прекращено (снос самовольной постройки) или трансформировано в право собственности (иное вещное право).

Право субъекта самовольной постройки не признается легитимным, потому что в определенной своей части оно не соответствует требованиям закона, т. е. п. 3 ст. 222 ГК РФ. Проблематичность рассмотрения дел о признании права на самовольную постройку как раз и состоит в том, чтобы определить — возможна ли трансформация этого права в право собственности путем устранения тех признаков в нем, которые на законодательном уровне характеризуют постройку как самовольную, либо нет. По сути, это влечет прекращение незаконного временного права (при возможном последующем решении о сносе постройки).

С введением в действие 01.09.2006 новой редакции ст. 222 ГК РФ возникло множество вопросов о том, какая редакция статьи подлежит применению, если спорный объект возведен до этой даты, а иск заявлен позже. Путем неоднократных совещаний и обсуждений, судьи судебного состава пришли к выводу о том, что подлежат защите только требования в режиме позитивного (т. е. действующего в настоящее время) права.

• Такая позиция, отраженная в решении суда первой инстанции по делу № А53-2098/2007-С2-41, была подтверждена постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 31.10.2007. Суд указал, что до принятия судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку самостоятельный объект гражданских прав в виде недвижимого имущества не существует, отсутствуют и права на него. Основанием для возникновения права собственности на такую постройку является судебное решение. Таким образом, права, связанные с самовольной постройкой, возникают у застройщика после вынесения решения.

Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ определяет условия, при которых ст. 222 ГК РФ допускает судебное признание права собственности на самовольную постройку. Следовательно, при разрешении спора о признании права собственности на возведенный объект необходимо руководствоваться законом, действовавшим на момент принятия судебного решения, т. е. редакцией ст. 222 Кодекса с учетом изменений, внесенных указанным Законом.

• В постановлениях от 09.08.2007 по делу № А53-16139/06- С2-11 и от 12.03.2008 по делу № А53-7265/2007-С2-6 ФАС Северо-Кавказского округа указал на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции о том, что к спорным правоотношениям подлежит применению п. 3 ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2006, поскольку истец обратился с иском в суд о признании права собственности на самовольную постройку после 01.09.2006. Однако суд кассационной инстанции отметил, что ошибочность данного вывода не повлекла принятия неправильного судебного акта.

Между тем, согласно позиции Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, изложенной в проекте рекомендаций Научно-консультативного совета, если на земельном участке, предоставленном на праве аренды для целей капитального строительства, застройщиком возведен объект недвижимости, единственным пороком в процедуре легализации которого является отсутствие документации, разрешающей строительство, суду надлежит исследовать совокупность действий уполномоченных органов власти, действующих от имени публичного собственника в сфере распоряжения землей.

В случае если суд установит, что совокупность действий соответствующего органа свидетельствует о «фактическом разрешении» осуществлять строительство, они могут быть признаны «аналогом формального разрешения» на осуществление строительства. Такие действия лица, уполномоченного действовать от имени собственника земли, могут быть признаны фактами, подтверждающими разрешение на возведение данного объекта недвижимости.

Если совокупность поощряющих строительство действий органов власти (переписка, согласовывающая этапы строительства; участие в принятии объекта в эксплуатацию) будет установлена судом, строение утрачивает признаки самовольно возведенного объекта. В силу этого положения ст. 222 ГК РФ к данным отношениям неприменимы. В такой ситуации право собственности на объект недвижимости возникает по основанию, предусмотренному ст. 218 ГК РФ.

Порядок и способы установления соответствия объекта градостроительным и строительным нормам и правилам

Согласно ст. 222 ГК РФ, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на самовольную постройку не может быть признано.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Прежде, в период действия районных межведомственных комиссий, в состав которых входили представители всех органов и организаций, участвующих в приемке объектов в эксплуатацию, именно положительное заключение МВК являлось основанием для издания органом исполнительной власти постановления о признании самовольного объекта не подлежащим сносу.

С изменением нормативно-правового регулирования, в том числе локального, возможность такого предварительного исследования объекта и, соответственно, формирования необходимых для принятия обоснованного решения суда относимых и допустимых доказательств утрачена.

В настоящее время суд вынужден фактически взять на себя совокупную роль контролирующих органов и пытаться в каждом конкретном случае определить — какого же из необходимых согласований и разрешений недостает, хотя в компетенцию суда это прямо входить не может.

Процесс и источник формирования доказательств не могут перемещаться из публичной сферы в частную. Невозможно преодолеть публично-правовые ограничения частноправовыми методами. Едва ли можно предположить, что законодатель в ст. 222 ГК РФ стимулирует именно эти процессы. Правовое регулирование указанной нормы является экономически вынужденным способом «реабилитирования» объекта, а не экономичным способом обхода установленного порядка строительства.

Ограничительный подход к доказательственной базе является следствием подмены понятий.

Признание «последующее» не значит «в отсутствие» мнения тех органов, которые выражают публичный интерес в градостроительной сфере и обеспечивают учет публичных ограничений.

В противном случае такой публичный интерес может быть не выявлен, и в оборот будет введен объект с ущербными характеристиками. На наш взгляд, это прямо нарушает публичные интересы. Сомнителен учет совокупного публичного интереса в одном акте экспертизы.

Кроме того, такой ограничительный подход может являться источником «войны доказательств», когда последующая экспертиза опровергает предыдущую, что не способствует установлению истины по делу и стабильности судебных актов.

Например, по делу № А53-9149/2007-С2-20 были отменены:

• решение суда первой инстанции Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом;

• постановление того же апелляционного суда кассационным судом — только вследствие принятия им нового акта экспертизы, опровергающего выводы предшествующей экспертизы в качестве «восполнения истцом ранее допущенных недостатков в объеме представленных доказательств».

Можно, конечно, и не привлекать контролирующие специализированные органы в качестве третьих лиц, но их позиции должны быть выражены для оценки и учета судом. Представляется, что это создаст дополнительные препятствия для правонарушителя и должно быть для него ожидаемым.

В целом в результате такого подхода обеспечивается стимулирование законной градостроительной деятельности и снижение количества дел анализируемой категории. На наш взгляд, такой результат является достижимым, а с точки зрения государственных интересов — наиболее предпочтительным.

• Подтвердив решение суда первой инстанции об отказе в иске по делу № А53-33507/2005-С4-20, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 12.09.2006 указал, что при отсутствии доказательств выполнения технических рекомендаций и отсутствии заключений соответствующих служб города о соблюдении противопожарных, экологических, санитарно-эпидемиологических, природоохранных норм, предъявляемых при строительстве объектов, у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска. Ходатайство истца о назначении экспертизы по названным вопросам обоснованно отклонено судом, так как экспертное заключение не может заменить согласования возможности достройки и дальнейшей эксплуатации спорных объектов в установленном законом порядке.

В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.06.2008 № А33-9449/07-Ф02-2519/08 указано, что проверка соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к объекту, а также оценка рисков вероятности причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде осуществляются уполномоченными на проведение государственного контроля (надзора) за соблюдением технических регламентов органами исполнительной власти РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ, подведомственными им государственными учреждениями.

Представленное истцом техническое заключение на соответствие объекта действующим строительным нормам и правилам (СНиП) выполнено ООО «Институт Красноярскпром-гражданпроект», которое не является уполномоченным государственным органом на проведение государственного контроля.

Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.03.2008 № А19-11895/07-14-Ф02-580/08.

• Поэтому вряд ли можно назвать достаточным подтверждением надлежащей эксплуатационной надежности объекта ссылку в решении Арбитражного суда Ростовской области № А53-15590/08-С2-32 на заключение главного архитектора г. Донецка, принятое судом «в качестве доказательства соответствия спорного строения градостроительным нормам и правилам, а также ненарушения им прав и законных интересов иных лиц».

На наш взгляд, также недостаточным для подтверждения соответствия объекта условиям последнего абзаца ст. 222 ГК РФ является представленное истцом по делу № А53-13946/2008-С2-28 заключение ООО «Южное Федеральное общество судебной экспертизы и оценки» о техническом состоянии несущих конструкций нежилых помещений, так как оно отражает соответствие объекта лишь противопожарным и строительным нормам.

• Напротив, удовлетворяя исковые требования о признании права собственности на автозаправочную станцию по делу № А53-9157/2008-С2-18, суд обоснованно изучил и привел в решении доказательства соответствия объекта строительным нормам (подтверждено заключением эксперта), требованиям пожарной безопасности (подтверждено письмом ГУ МЧС России по Ростовской области), санитарно-гигиеническим нормам и правилам (подтверждено заключением Управления Роспотребнадзора по Ростовской области).

Аналогичные заключения содержатся в решениях, принятых по делам № А53-5549/8-С2-50, № А53-9104/08-С2-6, и других.

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 06.03.2007, отменяя полностью решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций по делу № А53-4405/2006-С4-28, указал на отсутствие в материалах дела доказательств, с достоверностью подтверждающих, что спорные постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, в заключении эксперта ГУ «Южный региональный центр судебной экспертизы» указано, что магазин смешанной торговли (включая самовольные пристрои) соответствует требованиям строительных норм и правил «Общественные здания и сооружения» (СНиП 2.08.02-89), «Пожарная безопасность зданий» (СНиП 21-01-97), «Складские здания» (СНиП 31-04-2001)и что расстояние до противоположного жилого дома составляет не менее 9,5 м. Однако данный вывод эксперта сделан без указания принадлежности этого дома.

В заключении Территориального управления Роспотребнадзора по Ростовской области от 19.05.2006 № 07-64/4232 указано, что в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/ 2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация объектов» санитарно-защитная зона для складов хранения промышленных и хозяйственных товаров составляет 50 м.

Из материалов дела усматривается, что помещение под литерой Б3 (складское помещение) используется для хранения строительных и кровельных материалов. Однако суды не указали причины, ввиду которых к складскому помещению площадью 659,3 кв. м указанные выше требования неприменимы. Не устранены судами и противоречия, содержащиеся в заключении ГУ «Южный региональный центр судебной экспертизы» от 06.04.2006 № 2058 и в акте от 07.04.2006 отделения Государственного пожарного надзора, о том, к какой степени огнестойкости (II или IV) относятся спорные объекты, и, соответственно, соблюдении норм пожарной безопасности.

Таким образом, вывод судов о том, что сохранение спорных объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку они соответствуют санитарным правилам и нормам пожарной безопасности, признан недостаточно обоснованным.

Необходимо отметить, что изучение вопросов об угрозе жизни и здоровью граждан (ее отсутствии), о соответствии объекта строительным и иным нормам и правилам имеет значение лишь при доказанном факте легитимного владельческого титула лица на земельный участок и его соответствия целевому назначению. Само по себе соответствие объекта градостроительным нормам не является основанием для признания права. Первичным является вопрос о земле. Лишь при осуществлении землепользования на вещном или обязательственном основании суд изучает вопросы о соответствии объекта строительным и градостроительным нормам и правилам.

• ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 31.10.2007 № Ф08-7167/07 по делу № А53-2098/07-С2-41 согласился с выводом суда первой инстанции, указав, что поскольку земельный участок под возведенные гаражи истцу в собственность не предоставлен, соответствие построек строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, а также требованиям СНиП правового значения не имеет.

Выводы

В соответствии со ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются помимо наличия права на земельный участок доказательства: осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки; осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, с обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Поскольку самовольная постройка осуществляется в нарушение указанных условий, необходимо выделить совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен:

• строительство объекта осуществлено на земельном участке, находящемся в собственности, постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении, аренде, при наличии (или констатации) иного титула с учетом прямого волеизъявления или совокупных действий собственника земельного участка, а также с соблюдением разрешенного вида его использования;

• соблюдены градостроительные и строительные нормативы;

• сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

• объект возведен застройщиком для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

И если для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из признаков, указанных в начале данной статьи, то для признания на нее права собственности необходима совокупность приведенных условий.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Cпоры в сфере страхования

Николаев Владимир Юрьевич  судья Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа

Сарманова Диана Владимировна  помощник первого заместителя председателя Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа

Общие положения

Страхование может осуществляться в добровольной и обязательной формах и подразделяется на два основных вида — имущественное и личное. Имущественное страхование имеет четыре подвида и касается страхования: имущества, деликтной ответственности, договорной ответственности, предпринимательского риска.

Цель имущественного страхования — возмещение причиненного негативными факторами ущерба застрахованным объектам. Однако размер страхового возмещения (страховых выплат) не всегда совпадает с размером причиненного ущерба. Соотношение между этими величинами зависит от таких факторов, как: страховая сумма, страховая стоимость и система страхового обеспечения.