Хотя споры, связанные с применением ст. 222 Гражданского кодекса рф, типичны и широко распространены, их разрешение не является очевидным.

Последующая легитимация объекта гражданских прав не может быть более примитивной, чем та, которая сопутствует его легитимному созданию.

О самовольной постройке как объекте гражданских прав можно говорить условно, поскольку именно этот квалифицирующий признак является условием, препятствующим введению объекта в гражданский оборот. Между тем даже в таком его правовом состоянии самовольно возведенный объект является объектом обязательственных и вещных прав. Относится к специфическим объектам прав, чья оборотоспособность еще не возникла, но преодолевается созданием вещного титула.

Особенности самовольной постройки как объекта гражданских прав

Пункт 1 ст. 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Причем указанные признаки являются преодолимыми, имеющими атрибутивное состояние де-юре, но де-факто существующие факультативно.

Поскольку по общему правилу легитимно введенный в гражданский оборот вновь создаваемый объект не может нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан, наличие таких нарушений и (или) угрозы может рассматриваться в качестве атрибута самого статуса самовольного объекта. Преодоление таких препятствий путем доказывания их отсутствия предполагается лишь в последующем, т. е. в судебном или ином порядке.

Желанный способ избежать трудоемкого процесса согласований и разрешений намеренно планируется «самовольщиком». Вследствие этого судебный порядок признания права становится обязательным этапом заранее планируемого длящегося гражданско-правового нарушения. Как следствие, нормы Градостроительного кодекса РФ, требования СниП, ГОСТов, Технических условий, СанПин не работают, так как не только не применяются, но и не предполагаются к учету при создании объекта. Пункт 2 ст. 222 ГК РФ устанавливает последствия, т. е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ).

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ).

При этом предусмотренное п. 3 ст. 222 ГК РФ адресно-субъективное ограничение возможности признания на самовольную постройку права собственности первоначально связано с возможностью сохранения постройки как не нарушающей прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создающей угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для самовольной постройки характерны следующие признаки:

• отсутствие признаваемого адекватным (необходимым и достаточным) титула на землю;

• отсутствие необходимых разрешений;

• существенное нарушение градостроительных и (или) строительных правил;

• отсутствие права собственности на данный объект, причем, не только как следствие, но и как предшествующее и длящееся состояние.