- •Пенза 2012
- •Уважаемый Дмитрий Васильевич!
- •Содержание
- •1. Общие сведения 7
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка 55
- •7. Итоговое заключение 64
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества 70
- •9. Используемая терминология 74
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •1.2. Основание для проведения оценки
- •1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
- •1.4. Сведения о заказчике
- •1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
- •1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
- •1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
- •1.10. Оцениваемые права
- •1.11. Определение оцениваемой стоимости
- •1.12. Анализ наилучшего использования объекта
- •1.13. Процесс оценки
- •2. Описание объекта оценки
- •2.1. Краткая характеристика региона
- •2.2. Краткая характеристика района
- •2.3. Локальное местоположение объекта оценки
- •2.4 Основные качественные и количественные характеристики объекта оценки
- •3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- •3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
- •3.3. Обзор ситуации на земельном рынке г. Пензы и Пензенской области
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
- •5. Процедура оценки и методы оценки
- •5.1. Оценка затратным подходом
- •5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
- •5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
- •Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
- •Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
- •Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
- •Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит:
- •5.2. Оценка по сравнимым продажам
- •Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила:
- •5.3. Оценка доходным походом
- •5.3.1. Определение потенциального валового дохода
- •5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
- •5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
- •5.3.4. Определение ставки капитализации
- •5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
- •Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет: 13100687 руб.
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка
- •6.1. Оценка методом сравнения продаж
- •6.2. Оценка методом капитализации земельной ренты
- •6.2.1. Расчет земельной ренты
- •6.2.2. Определение ставки капитализации для земли
- •6.2.3. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу капитализации земельной ренты
- •Таким образом, стоимость земельного участка, полученная методом капитализации земельной ренты, составила 998 785 и 620 924 руб.
- •7. Итоговое заключение
- •7.1. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке здания
- •Оценка по затратам
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по доходности
- •7.2. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке земельного участка
- •Оценка методом выделения
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по методу капитализации земельной ренты
- •7.3. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества
- •8.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
- •8.2. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
- •9. Используемая терминология
- •Литература
- •Акт осмотра объекта оценки
- •Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •Фрагменты объекта оценки Склад общ.Пл. 1159,78 кв.М (Литер а1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43б
- •Приложения приложение 1. Сведения об оценщиках приложение 2. Источники информации для оценки
- •Продам земельный участок на трассе м5 р.П. Мокшан
- •Продаются земельные участки вдоль автотрассы м5
- •Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова
- •Продается участок по адресу Совхоз Победы
- •Продаю земельный участок в Воскресеновке
- •Приложение 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
Оценка по методу капитализации земельной ренты
Этот подход капитализирует сегодняшний и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования. Метод не применялся, поскольку в результате расчетов был получен отрицательный результат.
Таблица 27- Сводная таблица результатов, полученных при использовании подходов к оценке земельного участка
|
Наименование |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
1 |
Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б |
Не применялся |
2047041 |
998 785 |
2 |
Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В |
Не применялся |
1272605 |
620 924 |
7.3. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:
Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое и физическое состояние. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка. В оценке затрат на воспроизводство, подборе аналога для определения стоимости замещения, велика доля экспертных суждений.
Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает рыночную стоимость. По мнению оценщика, любой инвестор, покупатель в первую очередь будет опираться на существующие цены, сложившиеся в данном сегменте рынка недвижимости, которые носят публичный характер, подаются статистической обработке и носят более или менее доказательственный характер.
Доходный подход построен на рыночных показателях. Для него характерна относительность прогноза будущих доходов, которая зависит от предполагаемого уровня финансового менеджмента; достаточно широкий диапазон условности, предполагаемых операционных расходов, их затруднительного прогноза для отдельных объектов в отрыве от общехозяйственных и общепроизводственных затрат, присущих всему имущественному комплексу предприятия в целом.
Учитывая вышеизложенное, пришли к следующим весовым коэффициентам, отражающим долю каждого метода в определении итоговой стоимости.
Таблица 28 – Расчет удельных весовых показателей для зданий
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
№ п/п |
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
1 |
Достоверность информации |
40 |
50 |
10 |
2 |
Полнота информации |
40 |
50 |
10 |
3 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
40 |
50 |
10 |
4 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
40 |
50 |
10 |
5 |
Способность учитывать местоположение |
40 |
50 |
10 |
6 |
Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка |
40 |
50 |
10 |
7 |
Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) |
240 |
300 |
60 |
8 |
Удельные весовые показатели, % |
0,400 |
0,500 |
0,100 |
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 |
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 |
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 |
№ п/п |
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
1 |
Достоверность информации |
30 |
60 |
10 |
2 |
Полнота информации |
30 |
60 |
10 |
3 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
30 |
60 |
10 |
4 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
30 |
60 |
10 |
5 |
Способность учитывать местоположение |
30 |
60 |
10 |
6 |
Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка |
30 |
60 |
10 |
7 |
Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) |
180 |
360 |
60 |
8 |
Удельные весовые показатели, % |
0,300 |
0,600 |
0,100 |
Таблица 29 – Расчет удельных весовых показателей для земельного участка
№ п/п |
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
1 |
Достоверность информации |
0 |
80 |
20 |
2 |
Полнота информации |
0 |
80 |
20 |
3 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
0 |
80 |
20 |
4 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
0 |
80 |
20 |
5 |
Способность учитывать местоположение |
0 |
80 |
20 |
6 |
Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка |
0 |
80 |
20 |
7 |
Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) |
0 |
480 |
120 |
8 |
Удельные весовые показатели, % |
0,000 |
0,800 |
0,200 |
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б |
|||
Применяемые подходы |
Рыночная стоимость, руб. с НДС |
Весовые коэффициенты |
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
Затратный подход |
7 843 012 |
0,4 |
|
Сравнительный подход |
4 988 123 |
0,5 |
6 269 791 |
Доходный подход |
6 385 244 |
0,1 |
|
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 |
|||
Применяемые подходы |
Рыночная стоимость, руб. с НДС |
Весовые коэффициенты |
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
Метод выделения |
2 958 796 |
0,3 |
|
Сравнительный подход |
1 770 263 |
0,6 |
2 082 465 |
Метод капитализации земельной ренты |
1 326 679 |
0,1 |
|
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 |
|||
Применяемые подходы |
Рыночная стоимость, руб. с НДС |
Весовые коэффициенты |
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
Метод выделения |
2 960 477 |
0,3 |
|
Сравнительный подход |
2 665 772 |
0,6 |
2 761 900 |
Метод капитализации земельной ренты |
2 742 941 |
0,1 |
|
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 |
|||
Применяемые подходы |
Рыночная стоимость, руб. с НДС |
Весовые коэффициенты |
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
Метод выделения |
3 224 980 |
0,3 |
|
Сравнительный подход |
2571387 |
0,6 |
2 774 908 |
Метод капитализации земельной ренты |
2 645 822 |
0,1 |
|
Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б |
|||
Применяемые подходы |
Рыночная стоимость, руб. с НДС |
Весовые коэффициенты |
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
Метод выделения |
не применялся |
0,0 |
|
Сравнительный подход |
2047041 |
0,8 |
1 837 390 |
Метод кадастровой стоимости |
998 785 |
0,2 |
|
Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В |
|||
Применяемые подходы |
Рыночная стоимость, руб. с НДС |
Весовые коэффициенты |
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
Метод выделения |
не применялся |
0,0 |
|
Сравнительный подход |
1272605 |
0,8 |
1 142 269 |
Метод кадастровой стоимости |
620 924 |
0,2 |
|
Таблица 30– Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
Наименование параметра |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Взвешенное значение стоимости |
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б |
7 843 012 |
4 988 123 |
6 385 244 |
6 269 791 |
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 |
2 958 796 |
1 770 263 |
1 326 679 |
2 082 465 |
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 |
2 960 477 |
2 665 772 |
2 742 941 |
2 761 900 |
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 |
3 224 980 |
2571387 |
2 645 822 |
2 774 908 |
Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б |
Не применялся |
2047041 |
998 785 |
1 837 390 |
Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В |
Не применялся |
1272605 |
620 924 |
1 142 269 |
ВСЕГО, руб. |
16 987 265 |
15 315 191 |
14 720 395 |
16 868 722 |
Итоговая величина стоимости объекта оценки есть величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчета стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Она может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
На основании имеющейся информации, данных, полученных от заказчика, проведения необходимых расчетов и анализа результатов, представленных в виде отчета, администрации Заказчика, можно сделать следующее заключение:
по нашему мнению, рыночная стоимость Объектов оценки по состоянию на 06 августа 2012 года округленно, с учетом НДС составляет:
Наименование объекта |
Рыночная стоимость с учётом НДС, руб. |
Рыночная стоимость без учета НДС, руб. |
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б |
6 269 791 |
5313382 |
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 |
2 082 465 |
1764800 |
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 |
2 761 900 |
2340594 |
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 |
2 774 908 |
2351617 |
Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б |
1 837 390 |
1557110 |
Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В |
1 142 269 |
968024 |
Итого |
16 868 722 |
14 295 528 |
Исполнители:
Оценщик, диплом о проф. переподготовке ПП 278225, сертификаты №2021 |
ФИО |
Специалист, инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №019123, рег. №688 на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса), МГСУ |
ФИО |