6.2. Оценка методом капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий (согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 №568-р):

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

6.2.1. Расчет земельной ренты

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Согласно утверждению о том, что " земельная рента за пользование поверхностью земли, составляет в большинстве случаев одну треть совокупного продукта (дохода арендатора) и обычно является величиной постоянной, не зависящей от случайных колебаний" (Smith Т. I, р. 351) [Русский перевод, стр. 137), определим совокупный доход арендатора земельного участка.

Под арендной ставкой за 1 кв. м. помещения понимается использование самого помещения и прилегающей территории. Анализ данных о ставках арендной платы в районе объекта в июле 2007 года показывает, что в зависимости от местонахождения, использования по назначению, доступности, наличия места для парковки автомобилей

В данном случае считаем целесообразным провести расчет арендной платы в соответствии с постановлением главы администрации г.Пензы от 26.12. 2005 г. N 1686 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за использование земельных участков, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления города Пензы по их управлению, и утверждении методики определения размера арендной платы за использование земельных участков».

Размер годовой арендной платы определяется по формуле:

Ап = Бс×Sзу×К_д×К_м,

где:Ап – размер арендной платы;

Sзу – площадь земельного участка;

Бс – базовый размер арендной платы, зависящий от вида использования земельного участка и кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка соответствующего кадастрового квартала.

К_д – коэффициент вида деятельности арендатора

К_м – коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка

Таблица 21 – Расчет ставки арендной платы за землю по объекту оценки

	Наименование параметра	Обоснование параметра	Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м	Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м
1	Местоположение земельного участка	согласно правоустанавливающего документа	Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б	Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
2	Кадастровый номер	согласно кадастрового паспорта	58:15:25 02 04:0039	58:15:25 02 04:0040
3	Кадастровая стоимость 1 кв.м, руб.	http://map.rosreestr.ru	166,35	166,35
4	Площадь земельного участка (Sзу), кв.м	согласно правоустанавливающего документа	15249	9480
5	Кадастровая стоимость ВСЕГО	стр.3*стр.4	2 536 671	1 576 998
6	Базовая ставка арендной платы (Бс),%	Постановление Главы администрации г.Пензы от 12.03.2007 г. №240	7,00%	7,00%
7	Арендная ставка, годовая, руб./кв.м	стр.3*стр.6	11,645	11,645
8	Коэффициент вида деятельности арендатора (Кд)		1,00	1,00
9	Коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка (Км)		1,00	1,00
10	Арендная ставка, годовая, руб., ВСЕГО (ПВД)	Ап = Бс*Sзу*Кд*Км	177 567	110 390

Полученная таким образом, стоимость аренды земельного участка, полученная по методике расчета арендной платы за пользование землей, заносится в итоговую таблицу расчетов (таблица 25).

Определение поправок на возможную недозагрузку объекта

На основании анализа рыночных данных по уже построенным и сданным в аренду объектам обычной практикой является поиск арендаторов в течение 0,5-4 месяцев. Для оцениваемого объекта с учетом большого размера участка период простоя принимается в размере 2 месяцев. Потери от недозагрузки определятся следующим образом:

Потери = (срок экспозиции/12) × 100%

Потери = 1/12×100% = 8,83%

Значение оценки потерь от недозагрузки объекта заносится в Таблицу 25.

Определение эксплуатационных расходов и чистого эксплуатационного дохода

Эксплуатационные расходы представляют собой периодические затраты необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода. Существуют 3 основные группы расходов:

• фиксированные (постоянные) – расходы, не зависящие по величине от степени эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы, охрана.

• переменные – расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта, включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора, и т.д.

• резервы на восстановление – расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровли, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и пр.).

Для рассматриваемого единого объекта недвижимости эксплуатационные расходы включают (таблица 22):

Таблица 22 – Эксплуатационные затраты

Наименование параметра	Обоснование параметра	Величина, руб./год
		Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м	Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м
Затраты на страхование	0,07 % от рыночной стоимости (практика страховых компаний)	1433	891
Земельный налог	согласно п. 1 ст. 390 Налогового кодекса - 0,3% от кадастровой стоимости	50733	31540
Охрана	- “ -	-
Вывоз мусора	- “ -	-
Уборка	- “ -	-
Расходы на управление	3 % от ДВД	5323	3309
Прочие расходы	1 % от ДВД	1774	1103
Итого:		59 263	36 843

Полученное значение эксплуатационных затрат заносится в таблицу 25.

Для получения ЧЭД (чистого эксплуатационного дохода) необходимо из эффективного валового дохода вычесть эксплуатационные расходы. Данные по этим расчетам представлены в Таблице 25.