- •Пенза 2012
- •Уважаемый Дмитрий Васильевич!
- •Содержание
- •1. Общие сведения 7
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка 55
- •7. Итоговое заключение 64
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества 70
- •9. Используемая терминология 74
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •1.2. Основание для проведения оценки
- •1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
- •1.4. Сведения о заказчике
- •1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
- •1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
- •1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
- •1.10. Оцениваемые права
- •1.11. Определение оцениваемой стоимости
- •1.12. Анализ наилучшего использования объекта
- •1.13. Процесс оценки
- •2. Описание объекта оценки
- •2.1. Краткая характеристика региона
- •2.2. Краткая характеристика района
- •2.3. Локальное местоположение объекта оценки
- •2.4 Основные качественные и количественные характеристики объекта оценки
- •3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- •3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
- •3.3. Обзор ситуации на земельном рынке г. Пензы и Пензенской области
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
- •5. Процедура оценки и методы оценки
- •5.1. Оценка затратным подходом
- •5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
- •5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
- •Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
- •Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
- •Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
- •Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит:
- •5.2. Оценка по сравнимым продажам
- •Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила:
- •5.3. Оценка доходным походом
- •5.3.1. Определение потенциального валового дохода
- •5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
- •5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
- •5.3.4. Определение ставки капитализации
- •5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
- •Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет: 13100687 руб.
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка
- •6.1. Оценка методом сравнения продаж
- •6.2. Оценка методом капитализации земельной ренты
- •6.2.1. Расчет земельной ренты
- •6.2.2. Определение ставки капитализации для земли
- •6.2.3. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу капитализации земельной ренты
- •Таким образом, стоимость земельного участка, полученная методом капитализации земельной ренты, составила 998 785 и 620 924 руб.
- •7. Итоговое заключение
- •7.1. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке здания
- •Оценка по затратам
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по доходности
- •7.2. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке земельного участка
- •Оценка методом выделения
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по методу капитализации земельной ренты
- •7.3. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества
- •8.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
- •8.2. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
- •9. Используемая терминология
- •Литература
- •Акт осмотра объекта оценки
- •Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •Фрагменты объекта оценки Склад общ.Пл. 1159,78 кв.М (Литер а1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43б
- •Приложения приложение 1. Сведения об оценщиках приложение 2. Источники информации для оценки
- •Продам земельный участок на трассе м5 р.П. Мокшан
- •Продаются земельные участки вдоль автотрассы м5
- •Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова
- •Продается участок по адресу Совхоз Победы
- •Продаю земельный участок в Воскресеновке
- •Приложение 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
На стоимость и ликвидность объекта оценки оказывают влияние макроэкономические и микроэкономические факторы. Среди факторов, влияющих на стоимость квартир в жилых домах, можно выделить следующие:
количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и именно в этой части города;
объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
престижность района;
экологическая обстановка в районе;
транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
социальная однородность дома;
фактор ограничения времени продажи;
характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
юридическая «чистота» объекта и т.п.
Учитывая вышеизложенное, и тот факт, что типичный срок экспозиции для объектов коммерческой недвижимости составляет 1-6 месяца (для коммерческой недвижимости срок экспозиции составляет 1-1,5 года), Оценщик пришел к выводу, что данный объект оценки, является ликвидным.
3.3. Обзор ситуации на земельном рынке г. Пензы и Пензенской области
Для анализа ситуации сложившейся на земельном участке и оценке рыночной стоимости земельных участков необходимо обратить внимание на ряд действующих федеральных и муниципальных законодательных актов.
Платное использование земли в Российской Федерации законодательно закреплено в Законе РФ от 28.04.93 № 4888-1; Указом Президента РФ от 16.12.93 № 2162, от 24.12.93 №2287. В Земельном кодексе Российской Федерации, принятый Государственной думой 28.09.01г. подписанный президентом 25.10.01г., за земельные участки, находящиеся в собственности, взимается земельный налог. В Пензенской области закон о цене на землю принят законодательным собранием области 18.01.02г. и утвержден губернатором 24.01.02г. № 335-ЗПО. Об аренде земли принят закон Пензенской области 23.05.2002г. №364-ЗПО, и 23.12.2002г № 431-ЗПО. Платежи за землю поступают на специальные бюджетные счета муниципальных образований на территории, на которых находятся земельные участки. Платежи за землю направляются на цели связанные с финансированием мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра и мониторинга.
Основными документами по земельному законодательству являются:
Постановление главы администрации Пензенской области № 321, от 30.03.98 года «О порядке организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков или права их аренды», основанное на Постановлении Правительства Российской Федерации №2, от 5.01. 1998 года, от 14.12.2001г. № 163-ФЗ
Решение городской думы № 293/27 от 29.01.1999г. «О порядке предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, предназначенных под застройку», а также Приложение к указанному Постановлению.
ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержден Приказом №508 Миноэкономразвития России от 22.10.2010 г.
При назначении платы за землю Пензенская дума в своем решении №367/31 от 28.05.1999 г. руководствовалась ст. 39 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Законом Пензенской области «О местном самоуправлении в пензенской области», Законом Российской Федерации «О плате за землю».
Налог на земли, занятые жилищным Фондом (государственным, муниципальным и индивидуальным), а также личным подсобным хозяйством, дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, взимается со всей площади земельного участка в размере установленном решением Пензенской городской думы, №238-16/4 от 25.10.2005г.
Рынком земли называют механизм перераспределения земли между собственниками на конкурентной основе с помощью экономических регуляторов (спроса, предложения, цены). Переход земельных участков из государственной собственности в частную собственность характерен для первичного рынка, где принимаются нормативные цены на земли.
На вторичном рынке, при переходе прав собственности, цены свободные, но очень часто они согласуются с нормативными ценами и определяют эластичность рынка. Права собственности на землю: владение, пользование, распоряжение, наследование, ограничения использования и т.д. изложены в ст. 209, 266, 267, 270, 274 ГК РФ.
В связи с развитием рынка недвижимости в России в ближайшем будущем виды землепользования, вероятно, существенно изменятся. Рост городов привел к тому, что промышленность, находившаяся некогда на окраинах города, оказалась в окружении районов с жилой или коммерческой застройкой. Из такого гармоничного соседства различных видов землепользования вытекает возможность использования промышленных земель более эффективным, приносящим большую отдачу, способом.
По мере того, как частный рынок земли будет развиваться, и застройщики предприниматели и покупатели смогут конкурировать за участки земли, находящиеся в частной собственности, промышленные предприятия, занимающие ценные участки земли, будут стараться продать их и перенести основную деятельность на менее дорогостоящие площадки. Местные администрации весьма заинтересованы в переводе промышленности из городских районов в менее освоенные зоны. Эта тенденция будет поддерживаться тем, что комитеты по земельным ресурсам и землеустройству будут вводить поправочные коэффициенты к ставкам местных земельных налогов для активизации процесса вывода промышленных предприятий из центра города в целях повышения эффективности использования городских земель.
Руководители предприятий, мыслящие прогрессивно, осознают необходимость эффективного распоряжения земельными ресурсами. В свободной и конкурентной экономике предприятия стремятся добиваться наивысшей отдачи от использования своих активов, включая землю. В силу вышеперечисленных причин предприятия будут рассматривать варианты сдачи в аренду или продажи всей приватизированной земли или какой-то ее части.
Предприятие, собирающиеся продать земельный участок либо сдать его в аренду, должно внимательно изучить условия рынка, сложившиеся в районе, соотнести их с целями предприятия, его финансовыми возможностями и потребностями, имеющимися земельными участками и их метаположением, а также индивидуальными характеристиками объектов недвижимости.
При переходе прав собственности на объекты недвижимости посредством купли-продажи, участки земли находящиеся в бессрочном (постоянном) пользовании подлежит изъятию у прежнего владельца и переоформлению в собственность нового владельца. Выкуп земельного участка производится согласно действующей методике городского фонда имущества.
Утверждать, что земельный рынок надлежащим образом функционирует в г. Пензе и области нельзя. Рынок проходит период становления. Вместе с тем размеры, местоположение, землепользование, престижность земельного участка уже сейчас оказывают существенное влияние на стоимость недвижимости.