- •Пенза 2012
- •Уважаемый Дмитрий Васильевич!
- •Содержание
- •1. Общие сведения 7
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка 55
- •7. Итоговое заключение 64
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества 70
- •9. Используемая терминология 74
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •1.2. Основание для проведения оценки
- •1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
- •1.4. Сведения о заказчике
- •1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
- •1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
- •1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
- •1.10. Оцениваемые права
- •1.11. Определение оцениваемой стоимости
- •1.12. Анализ наилучшего использования объекта
- •1.13. Процесс оценки
- •2. Описание объекта оценки
- •2.1. Краткая характеристика региона
- •2.2. Краткая характеристика района
- •2.3. Локальное местоположение объекта оценки
- •2.4 Основные качественные и количественные характеристики объекта оценки
- •3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- •3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
- •3.3. Обзор ситуации на земельном рынке г. Пензы и Пензенской области
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
- •5. Процедура оценки и методы оценки
- •5.1. Оценка затратным подходом
- •5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
- •5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
- •Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
- •Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
- •Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
- •Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит:
- •5.2. Оценка по сравнимым продажам
- •Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила:
- •5.3. Оценка доходным походом
- •5.3.1. Определение потенциального валового дохода
- •5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
- •5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
- •5.3.4. Определение ставки капитализации
- •5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
- •Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет: 13100687 руб.
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка
- •6.1. Оценка методом сравнения продаж
- •6.2. Оценка методом капитализации земельной ренты
- •6.2.1. Расчет земельной ренты
- •6.2.2. Определение ставки капитализации для земли
- •6.2.3. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу капитализации земельной ренты
- •Таким образом, стоимость земельного участка, полученная методом капитализации земельной ренты, составила 998 785 и 620 924 руб.
- •7. Итоговое заключение
- •7.1. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке здания
- •Оценка по затратам
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по доходности
- •7.2. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке земельного участка
- •Оценка методом выделения
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по методу капитализации земельной ренты
- •7.3. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества
- •8.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
- •8.2. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
- •9. Используемая терминология
- •Литература
- •Акт осмотра объекта оценки
- •Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •Фрагменты объекта оценки Склад общ.Пл. 1159,78 кв.М (Литер а1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43б
- •Приложения приложение 1. Сведения об оценщиках приложение 2. Источники информации для оценки
- •Продам земельный участок на трассе м5 р.П. Мокшан
- •Продаются земельные участки вдоль автотрассы м5
- •Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова
- •Продается участок по адресу Совхоз Победы
- •Продаю земельный участок в Воскресеновке
- •Приложение 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
2.3. Локальное местоположение объекта оценки
-
Субъект Федерации
Пензенская область
Город
С.Лопатино
Район
Лопатинский
Улица
Ул.Юбилейная
2.4 Основные качественные и количественные характеристики объекта оценки
Таблица 1.1 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Общая характеристика |
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б |
Архитектурное своеобразие |
Нежилое здание, архитектурно невыразительное |
Год постройки |
1977 |
Площадь общая, м2 |
1159,78 |
Площадь оцениваемая, м2 |
1159,78 |
Строительный объем, м3 |
9602,6 |
Строительные характеристики: |
Техническое состояние строительных конструкций |
|
Фундамент |
Бутовый, монолитный Ж/б |
состояние хорошее |
Стены |
п/б плиты |
состояние хорошее |
Перегородки |
Кирпичные |
состояние хорошее |
Перекрытия |
ж/б |
состояние хорошее |
Кровля |
Мягкая ( проведана реконструкция - кровля двух скатная |
состояние хорошее |
Полы |
Цементные по бетонному основанию |
состояние хорошее |
Проемы оконные |
Двойное ленточное остекление, переплеты металлические |
состояние хорошее |
Двери |
Деревянные с металлическим каркасом, заводского изготовления |
состояние хорошее |
Внутренняя отделка |
Штукатурка |
состояние хорошее |
Качество строительства |
хорошее |
состояние хорошее |
Привлекательность /внешний вид |
внешне непривлекательное здание |
состояние хорошее |
Требуемый ремонт |
|
Не требуется |
Системы инженерного обеспечения: |
||
Водопровод |
Есть |
|
Канализационная сеть |
Есть |
|
Газ |
Есть |
|
Система отопления и охлаждения |
Есть |
|
Электросети |
Есть |
|
Горячее водоснабжение |
Нет |
|
Телефон, радио |
Есть |
Таблица 1.2 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Общая характеристика |
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 |
Архитектурное своеобразие |
Нежилое здание, архитектурно невыразительное |
Год постройки |
2005 |
Площадь общая, м2 |
520,6 |
Площадь оцениваемая, м2 |
520,6 |
Строительный объем, м3 |
4265,6 |
Строительные характеристики: |
Техническое состояние строительных конструкций |
|
Фундамент |
ж/б |
состояние отличное |
Стены |
ж/б плиты, кирпичные, метал. каркас |
состояние отличное |
Перегородки |
Кирпичные |
состояние отличное |
Перекрытия |
Металл. фермы |
состояние отличное |
Кровля |
металлическая |
состояние отличное |
Полы |
асфальт |
состояние отличное |
Проемы оконные |
металлические |
состояние отличное |
Двери |
металлические |
состояние отличное |
Внутренняя отделка |
Простая |
состояние отличное |
Качество строительства |
хорошее |
состояние отличное |
Привлекательность /внешний вид |
внешне привлекательное здание |
состояние отличное |
Требуемый ремонт |
|
Не требуется |
Системы инженерного обеспечения: |
||
Водопровод |
Нет |
|
Канализационная сеть |
Нет |
|
Газ |
Нет |
|
Система отопления и охлаждения |
Нет |
|
Электросети |
Есть |
|
Горячее водоснабжение |
Нет |
|
Телефон, радио |
Нет |
Таблица 1.3 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Общая характеристика |
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 |
Архитектурное своеобразие |
Нежилое здание, архитектурно невыразительное |
Год постройки |
2005 |
Площадь общая, м2 |
892,5 |
Площадь оцениваемая, м2 |
892,5 |
Строительный объем, м3 |
6300 |
Строительные характеристики: |
Техническое состояние строительных конструкций |
|
Фундамент |
бетонный |
состояние отличное |
Стены |
метал. каркас, покрытый оцинкованным железом |
состояние отличное |
Перегородки |
|
состояние отличное |
Перекрытия |
металлическое |
состояние отличное |
Кровля |
металлическая |
состояние отличное |
Полы |
асфальт |
состояние отличное |
Проемы оконные |
|
состояние отличное |
Двери |
металлические |
состояние отличное |
Внутренняя отделка |
Простая |
состояние отличное |
Качество строительства |
отличное |
состояние отличное |
Привлекательность /внешний вид |
внешне привлекательное здание |
состояние отличное |
Требуемый ремонт |
|
Не требуется |
Системы инженерного обеспечения: |
||
Водопровод |
Нет |
|
Канализационная сеть |
Нет |
|
Газ |
Нет |
|
Система отопления и охлаждения |
Нет |
|
Электросети |
Есть |
|
Горячее водоснабжение |
Нет |
|
Телефон, радио |
Нет |
Таблица 1.4 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Общая характеристика |
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 |
Архитектурное своеобразие |
Нежилое здание, архитектурно невыразительное |
Год постройки |
2005 |
Площадь общая, м2 |
860,9 |
Площадь оцениваемая, м2 |
860,9 |
Строительный объем, м3 |
6310,5 |
Строительные характеристики: |
Техническое состояние строительных конструкций |
|
Фундамент |
бетонный |
состояние отличное |
Стены |
метал. каркас, покрытый оцинкованным железом |
состояние отличное |
Перегородки |
|
состояние отличное |
Перекрытия |
металлическое |
состояние отличное |
Кровля |
металлическая |
состояние отличное |
Полы |
асфальт |
состояние отличное |
Проемы оконные |
|
состояние отличное |
Двери |
металлические |
состояние отличное |
Внутренняя отделка |
Простая |
состояние отличное |
Качество строительства |
отличное |
состояние отличное |
Привлекательность /внешний вид |
внешне привлекательное здание |
состояние отличное |
Требуемый ремонт |
|
Не требуется |
Системы инженерного обеспечения: |
||
Водопровод |
Нет |
|
Канализационная сеть |
Нет |
|
Газ |
Нет |
|
Система отопления и охлаждения |
Нет |
|
Электросети |
Есть |
|
Горячее водоснабжение |
Нет |
|
Телефон, радио |
Нет |
Таблица 1.5 - Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
Идентификация земельного участка |
Участок был обследован оценщиками на месте размещения. В процессе обследования проведена идентификация участка. На основании осмотра и имеющейся документации оцениваемый земельный участок действительно соответствует участку, расположенному по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б Площадь участка – 15249 кв.м. Местоположение соответствует истинному. Индивидуальные признаки, характеризующие участок, совпадают с действительностью. При идентификации участка использовалась кадастровая карта и землеустроительное дело по межеванию земельного участка с.Лопатино |
Назначение |
Для размещения и эксплуатации зданий и выполнения возложенных на них функций |
Категория земель, целевое назначение |
Земли поселений |
Кадастровый номер |
58:15:25 02 04:0039 |
Инженерная инфраструктура |
Электричество, отопление, канализация, водопровод, телефон |
Выявление особых обстоятельств и ограничений |
Земельный участок не имеет ограничений природоохранного, санитарно-экологического, рекреационного характера или иных, связанных со специфическими особенностями объекта, поэтому может использоваться в соответствии с разрешенным использованием (назначением): под общественную застройку |
Характер текущего использования |
Для размещения и эксплуатации зданий и выполнения возложенных на них функций |
Верификация прав на земельный участок |
Право собственности на земельный участок: Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490461 от 17.01.2006 года на Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.01.2006 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-733 Кадастровый номер: 58:15:25 02 04:0039 Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано. |
Топография местности |
Рельеф участка спокойный, нарушен незначительно, участок прямоугольной формы, но перепад высот в границах участка не более 5% |
Транспортная доступность |
хорошая |
Таблица 1.6 - Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
Идентификация земельного участка |
Участок был обследован оценщиками на месте размещения. В процессе обследования проведена идентификация участка. На основании осмотра и имеющейся документации оцениваемый земельный участок действительно соответствует участку, расположенному по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В Площадь участка – 9480 кв.м. Местоположение соответствует истинному. Индивидуальные признаки, характеризующие участок, совпадают с действительностью. При идентификации участка использовалась кадастровая карта и землеустроительное дело по межеванию земельного участка с.Лопатино |
Назначение |
Для размещения и эксплуатации сушильного помещения и весовой |
Категория земель, целевое назначение |
Земли поселений |
Кадастровый номер |
58:15:25 02 04:0040 |
Инженерная инфраструктура |
Электричество, отопление, канализация, водопровод, телефон |
Выявление особых обстоятельств и ограничений |
Земельный участок не имеет ограничений природоохранного, санитарно-экологического, рекреационного характера или иных, связанных со специфическими особенностями объекта, поэтому может использоваться в соответствии с разрешенным использованием (назначением): под общественную застройку |
Характер текущего использования |
Под общественную застройку |
Верификация прав на земельный участок |
Право собственности на земельный участок: Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490416 от 29.12.2005 года на Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.12.2005 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-638 Кадастровый номер: 58:15:25 02 04:0040 Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано. |
Топография местности |
Рельеф участка спокойный, нарушен незначительно, участок прямоугольной формы, но перепад высот в границах участка не более 5% |
Транспортная доступность |
хорошая |