Содержание

1. Общие сведения 7

1.1. Основные факты и выводы 7

1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки 7

1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке 7

1.2. Основание для проведения оценки 8

1.3. Задание на оценку недвижимого имущества 9

1.4. Сведения о заказчике 11

1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах 11

1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения 12

1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия 13

1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет 13

1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки 14

1.10. Оцениваемые права 15

1.11. Определение оцениваемой стоимости 15

1.12. Анализ наилучшего использования объекта 16

1.13. Процесс оценки 16

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 18

2.1. Краткая характеристика региона 18

2.2. Краткая характеристика района 18

2.3. Локальное местоположение объекта оценки 19

2.4 Основные качественные и количественные характеристики объекта оценки 19

3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ 24

3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости 24

Таблица 7 - Классификация складских помещений 25

3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки 25

3.3. Обзор ситуации на земельном рынке г. Пензы и Пензенской области 26

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 28

4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного 28

4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями 28

5. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ 29

5.1. Оценка затратным подходом 29

5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки 29

5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки 32

5.2. Оценка по сравнимым продажам 37

5.3. Оценка доходным походом 47

5.3.1. Определение потенциального валового дохода 47

5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей 50

5.3.3. Определение эксплуатационных расходов 50

5.3.4. Определение ставки капитализации 52

5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации 54

6. Определение рыночной стоимости земельного участка 55

6.1. Оценка методом сравнения продаж 55

Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова 56

Продается участок по адресу Совхоз Победы 56

Продаю земельный участок в Воскресеновке 56

Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова 57

Продается участок по адресу Совхоз Победы 57

Продаю земельный участок в Воскресеновке 57

Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова 57

Продается участок по адресу Совхоз Победы 57

Продаю земельный участок в Воскресеновке 57

6.2. Оценка методом капитализации земельной ренты 59

6.2.1. Расчет земельной ренты 59

6.2.2. Определение ставки капитализации для земли 61

6.2.3. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу капитализации земельной ренты 62