1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки

Цель оценки – установление обоснованной рыночной и ликвидационной стоимости имущества в соответствии с назначением на конкретную календарную дату.

Целью оценки в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

В задании на оценку формулируется цель оценки, которая основывается на информации Заказчика, о целях и дальнейшем использовании результатов работы. при кредитовании.

Назначение оценки - оценка выполняется для принятия решения при кредитовании под залог.

Оценка активов для целей залога, как экономического инструмента, должна проводится исходя из наиболее вероятного и реалистичного сценария выхода из возможной дефолтной ситуации.

Понятие залоговой стоимости не стандартизировано в Российской Федерации.

В банковской практике под залоговой стоимостью понимается наиболее вероятная денежная сумма, которую можно получить для удовлетворения требований банка в результате реализации непосредственно предмета залога либо проведения иных мероприятий ключевую роль, в которых, будет играть залог. [29], стр.44.

Потенциальными пользователями информации по оценке имущества могут быть:

• кредитные организации;

• государственные структуры

• банки, страховые компании, риэлторы, инвесторы, девелоперы, частные и юридические лица.

• продавцы и покупатели;

• владельцы объектов недвижимости;

• инвесторы;

• муниципальные образования;

• для банков предмет залога выступает существенным ограничивающим фактором для установления лимита кредитования заемщика.

Определение рыночной и ликвидационной стоимостей вещных прав на объект может быть полезным:

• при купле-продаже;

• при взносе в уставный фонд;

• при страховании;

• сдаче под залог или кредитовании;

• при разделе имущества;

• регистрации в БТИ и т.д.

1.10. Оцениваемые права

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена для «полных прав собственности», т.е. исходя из условия, что владелец имеет полные права собственности на оцениваемый объект в соответствии с имеющимися в распоряжении эксперта документами.

В тоже время хотим заметить, что законодательно определенные права и обязанности субъектов кредитной сделки в отношении залога отличаются аналогичных прав и обязанностей субъектов сделки по переходу прав собственности на открытом рынке, а именно: процедура реализации залога не является рыночной, процесс реализации предмета залога достаточно длителен по времени, предмет залога может быть реализован не самостоятельно, а в составе иного имущества. [29]

1.11. Определение оцениваемой стоимости

В соответствии с заданием при осуществлении оценочной деятельности определяются и используются следующие виды стоимости объекта оценки:

1. рыночная стоимость;

2. ликвидационная стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

1. при изъятии имущества для государственных нужд;

2. при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

3. при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

4. при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

5. при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

6. при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Однако вынуждены отметить, что в настоящее время в Поволжском регионе, в том числе и в Пензенской области, рынок не является массовым и конкурентным, по этой причине, рыночная стоимость объекта будет не полной, а скорее частичной.

Рыночная стоимость – есть величина расчетная и предполагаемая.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.