- •Пенза 2012
- •Уважаемый Дмитрий Васильевич!
- •Содержание
- •1. Общие сведения 7
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка 55
- •7. Итоговое заключение 64
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества 70
- •9. Используемая терминология 74
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •1.2. Основание для проведения оценки
- •1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
- •1.4. Сведения о заказчике
- •1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
- •1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
- •1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
- •1.10. Оцениваемые права
- •1.11. Определение оцениваемой стоимости
- •1.12. Анализ наилучшего использования объекта
- •1.13. Процесс оценки
- •2. Описание объекта оценки
- •2.1. Краткая характеристика региона
- •2.2. Краткая характеристика района
- •2.3. Локальное местоположение объекта оценки
- •2.4 Основные качественные и количественные характеристики объекта оценки
- •3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- •3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
- •3.3. Обзор ситуации на земельном рынке г. Пензы и Пензенской области
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
- •5. Процедура оценки и методы оценки
- •5.1. Оценка затратным подходом
- •5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
- •5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
- •Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
- •Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
- •Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
- •Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит:
- •5.2. Оценка по сравнимым продажам
- •Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила:
- •5.3. Оценка доходным походом
- •5.3.1. Определение потенциального валового дохода
- •5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
- •5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
- •5.3.4. Определение ставки капитализации
- •5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
- •Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет: 13100687 руб.
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка
- •6.1. Оценка методом сравнения продаж
- •6.2. Оценка методом капитализации земельной ренты
- •6.2.1. Расчет земельной ренты
- •6.2.2. Определение ставки капитализации для земли
- •6.2.3. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу капитализации земельной ренты
- •Таким образом, стоимость земельного участка, полученная методом капитализации земельной ренты, составила 998 785 и 620 924 руб.
- •7. Итоговое заключение
- •7.1. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке здания
- •Оценка по затратам
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по доходности
- •7.2. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке земельного участка
- •Оценка методом выделения
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по методу капитализации земельной ренты
- •7.3. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества
- •8.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
- •8.2. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
- •9. Используемая терминология
- •Литература
- •Акт осмотра объекта оценки
- •Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •Фрагменты объекта оценки Склад общ.Пл. 1159,78 кв.М (Литер а1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43б
- •Приложения приложение 1. Сведения об оценщиках приложение 2. Источники информации для оценки
- •Продам земельный участок на трассе м5 р.П. Мокшан
- •Продаются земельные участки вдоль автотрассы м5
- •Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова
- •Продается участок по адресу Совхоз Победы
- •Продаю земельный участок в Воскресеновке
- •Приложение 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
5.3.4. Определение ставки капитализации
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает три составляющие: безрисковый доход на капитал, премию за общий риск инвестиций в недвижимость и специальную премию за ликвидность/неликвидность конкретного объекта.
Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала.
СК = НП (б.р.) + Р + Л + И + П
где СК – ставка капитализации:
НП (б.р.) – безрисковая ставка, принимаемая по вкладам;
Р – премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала;
Л – премия за неликвидность - для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых временных затрат;
И – премия за инвестиционный менеджмент – для учета необходимости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора;
П – ставка возврата капитала. При линейном возврате капитала (метод Ринга) П=1/р=1/ Тэх100%
где – р есть число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.
Расчет базовой "условно-безрисковой" ставки
В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
западные финансовые инструменты "государственные облигации других стран;
ставка рефинансирования ЦБ РФ;
государственные облигации РФ.
В качестве расчетной принимаем ставку рефинансирования в размере 8,0%.
Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств
Р – инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом)
Таблица 16 – Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом
Факторы риска, влияющие на объект недвижимости |
|||||||||||
Вид и наименование риска |
Категория риска |
Балл риска |
|||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
||
Систематический риск |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Изменение законодательства |
динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Несистематический риск |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации |
статичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ объекта |
статичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неполучение арендных платежей |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неэффективный менеджмент |
динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Криминогенные факторы |
динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки |
динамичный |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неправильное оформление договоров аренды |
динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
4 |
6 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Взвешенный итог (балл х количество наблюдений) |
4 |
12 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Сумма (сумма по строке "взвешенный итог") |
16 |
||||||||||
Количество факторов (количество видов риска) |
10 |
||||||||||
Средневзвешенное значение (сумма : количество факторов) |
1,6 |
Классификация рисков по вероятности возникновения
В зависимости от вероятности события каждому фактору присваивается свой ранг.
Таким образом, инвестиционный риск составляет 1,6%.
Премия за низкую ликвидность недвижимости
Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.
В данном случае срок экспозиции может составить пределах 1-12 месяцев, на основе безрисковой ставки поправка составит: 2 мес. х 8,0%/12 мес. = 1,33%
Премия за инвестиционный менеджмент
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 0,5% до 5 %.
В данном случае принимаем премию в следующем размер: 1%
Норма возврата капитала
Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:
Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала.
Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее метод Инвуда получил наибольшее распространение. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по безрисковой ставке, так как существует риск невозврата средств.
Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:
норма возврата капитала = 100% / срок финансирования инвестиций
Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Как уже было упомянуто выше, возмещение инвестиций в здание и сооружения будет вестись по прямолинейному методу. Продолжительность экономической жизни, с учетом физических и функциональных характеристик, Оценщиками принята равной 25 годам.
норма возврата капитала = 100% /25 = 4%
Расчет ставки капитализации приведен в Таблице 17.
Таблица 17 – Расчет величины ставки капитализации кумулятивным методом
Наименование параметра |
Значение |
Безрисковая ставка дохода |
8,0% |
Премия за риск инвестиций в РФ |
1,60% |
Премия за ликвидность недвижимости |
1,33% |
Премия за инвестиционный менеджмент |
1,00% |
Норма возврата капитала |
4,00% |
Ставка капитализации, % |
15,93% |