3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов

3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости

Анализ рынка нежилых помещений в г.Пензе и Пензенской области выполнен с целью определения общего состояния по спросу и предложению, подобного рода недвижимость. Поэтому весьма полезно знать общую картину по рынку недвижимости.

А. Рынок складских помещений

Рынок складских помещений г. Пенза и области находится на стадии становления. Наибольшим спросом пользуются небольшие складские помещения площадью до 600 кв. м^. городской черте. Крупные складские помещения не пользуются спросом. В газетах «Из первых рук», «Счастливый случай», основных источниках, где публикуются предложения по купле-продаже недвижимости, одни и те же объекты предлагаются к продаже по 4-7 месяцев.

Владельцы складских помещений, не сумев продать их, предлагают в аренду и аренду с выкупом. Большинство крупных складских помещений, располагаются на окраинах города, из-за чего возникают, проблемы с доставкой товара, материалов, рабочих. Как правило, помещения требуют значительных капитальных вложений на реконструкцию, ремонт, переустройство.

Хотя в промышленности и наметились определенные положительные сдвиги, которые способствуют использованию складских помещений, тем не менее, предложения превышают спрос.

В настоящее время на рынке сложились довольно низкие цены на складские помещения. Порою они даже ниже восстановительной стоимости. В зависимости от местоположения, наличия подъездных автомобильных железнодорожных путей, платформ, цены составляют от 500,0-15000 руб. за кв.м.

Б. Рынок производственных помещений

Все промышленные предприятия города были построены в основном за счет бюджетных средств. Их размещение в городской черте производилось по генеральному плану города, в зависимости от характера производства. В Пензенской области довольно много предприятий принадлежало и принадлежит оборонному комплексу. В этой связи сложно выделить на заводской территории определенные здания. Строгие условия на проходной при перемещении товаров, готовой продукции отрицательно влияют на цены и спрос зданий на заводской территории. Производственные корпуса строились под конкретный вид производства оборонной промышленности. Изменения технологии требует существенных капвложений на реконструкцию, переустройство помещений и замену оборудования. Предприниматели, за столь короткий срок, не могли накопить крупных финансовых средств, а потому не могут приобрести здания площадью 5-25 тыс. кв. м. Приобретаются в основном производственные здания площадью от 50 до 500 кв. м.

Рынок объектов недвижимости производственного назначения является одним из самых масштабных, однако в настоящее время он не получил должного развития. Предложения по производственным зданиям, особенно больших площадей, существенно превышают спрос. Их стоимость так же или чуть больше стоимости кв. м. складских помещений.

В перспективе подъем промышленного производства должен оживить рынок производственных помещений и повысить стоимость кв. м., которая сейчас составляет 500-20000 руб в г.Пензе и 500-20000 руб. В Пензенской области.

В. Аренда производственных помещений

Рынок аренды производственных помещений малоактивен и связан с федеральной, региональной экономической ситуацией в промышленности. Срок на аренду есть только для помещений площадью в пределах 500 м², где можно организовать мелкое производство: автосервис, производство дверей, оград, решеток, столярное производство, мини-пекарни, колбасные цехи, переработка и копчение рыбы. Ставки арендной платы за производственные помещения определяется доходностью производства. На заводских территориях аренда кв. м. площади составляет 20-100 руб. Ставки арендной платы заводских складских помещений на 10-20% ниже производственных.

Таблица 7 - Классификация складских помещений

Класс	Описание
Класс А	Современное складское здание. Одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов. Высокие потолки от 8 метров, позволяющие установку многоуровнего стеллажного оборудования. Ровный пол с антипылевым покрытием. Система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринкельная или порошковая) Полностью регулируемый температурный режим. Тепловые завесы на воротах. Автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте. Система центрального кондиционирования и/или система приточно-вытяжной вентиляции. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. Офисные площади при складе. Оптико-волоконные телекоммуникации. Достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов. Расположение на центральных магистралях или МКАД, обеспечивающие хороший проезд.
Класс В	Современное складское здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов. Здание соответствует не менее, чем 8-ми из приведенных критериев класса А.
Класс С	Капитальное здание, как правило многоэтажное. Высота потолков от 4,5 до 8 метров. Пол - асфальт или бетон без покрытия. Температурный режим от 10 до 18 С. Пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения. Пандус для разгрузки автотранспорта. Офисные помещения при складе. Телекоммуникации - МГТС Охрана по периметру территории.
Класс Д.	Капитальное производственное помещение или утепленный ангар. Высота потолков от 3,5 до 18 метров. Отапливаемое помещение, температура зимой 8-14 С. Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия. Высота на нулевой отметке, автомашина заходит внутрь помещения.
Класс Е	Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.
Класс Ж	то же, что Класс С, В, Е, но требующие ремонта.

Рассматриваемый объект относится к классу Е.