- •Пенза 2012
- •Уважаемый Дмитрий Васильевич!
- •Содержание
- •1. Общие сведения 7
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка 55
- •7. Итоговое заключение 64
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества 70
- •9. Используемая терминология 74
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •1.2. Основание для проведения оценки
- •1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
- •1.4. Сведения о заказчике
- •1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
- •1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
- •1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
- •1.10. Оцениваемые права
- •1.11. Определение оцениваемой стоимости
- •1.12. Анализ наилучшего использования объекта
- •1.13. Процесс оценки
- •2. Описание объекта оценки
- •2.1. Краткая характеристика региона
- •2.2. Краткая характеристика района
- •2.3. Локальное местоположение объекта оценки
- •2.4 Основные качественные и количественные характеристики объекта оценки
- •3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- •3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
- •3.3. Обзор ситуации на земельном рынке г. Пензы и Пензенской области
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
- •5. Процедура оценки и методы оценки
- •5.1. Оценка затратным подходом
- •5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
- •5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
- •Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
- •Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
- •Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
- •Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит:
- •5.2. Оценка по сравнимым продажам
- •Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила:
- •5.3. Оценка доходным походом
- •5.3.1. Определение потенциального валового дохода
- •5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
- •5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
- •5.3.4. Определение ставки капитализации
- •5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
- •Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет: 13100687 руб.
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка
- •6.1. Оценка методом сравнения продаж
- •6.2. Оценка методом капитализации земельной ренты
- •6.2.1. Расчет земельной ренты
- •6.2.2. Определение ставки капитализации для земли
- •6.2.3. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу капитализации земельной ренты
- •Таким образом, стоимость земельного участка, полученная методом капитализации земельной ренты, составила 998 785 и 620 924 руб.
- •7. Итоговое заключение
- •7.1. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке здания
- •Оценка по затратам
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по доходности
- •7.2. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке земельного участка
- •Оценка методом выделения
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по методу капитализации земельной ренты
- •7.3. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества
- •8.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
- •8.2. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
- •9. Используемая терминология
- •Литература
- •Акт осмотра объекта оценки
- •Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •Фрагменты объекта оценки Склад общ.Пл. 1159,78 кв.М (Литер а1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43б
- •Приложения приложение 1. Сведения об оценщиках приложение 2. Источники информации для оценки
- •Продам земельный участок на трассе м5 р.П. Мокшан
- •Продаются земельные участки вдоль автотрассы м5
- •Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова
- •Продается участок по адресу Совхоз Победы
- •Продаю земельный участок в Воскресеновке
- •Приложение 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
2. Описание объекта оценки
2.1. Краткая характеристика региона
Пензенская область расположена на Восточно-Европейской (Русской равнине) и занимает среднюю и западную часть Приволжской возвышенности. На севере она граничит с Рязанской областью и Республикой Мордовия, на востоке - с Ульяновской, на юге - с Саратовской и на западе - с Тамбовской областями. Площадь территории Пензенской области 43,3 тысячи кв. км, что соответствует 0,25% всей площади России (59-е место).
Протяженность области с запада на восток составляет 325 км, с севера на юг - 200 км.
Пензенская область состоит из 28 административных районов и делится на 11 городов и 16 посёлков городского типа. Население области по состоянию на 01.01.2009 г. составляло 1379,8 тыс. чел. (-0,6% за 2008 г.)
Областным административным, промышленным и культурным центром Пензенской области является горе: Пенза. Среди других крупных городов - Кузнецк, Пенза, Каменка, Сердобск.
В настоящее время Пензенская область представляет собой промышленно-аграрный регион страны.
Промышленность - ведущая отрасль экономики области, влияющая на социально-экономическое состоять Пензенского региона. В составе промышленного комплекса - более 1500 предприятий. В промышленности производится до четверти объемов валового регионального продукта, работают около 100 тысяч человек. Доля промышленности в налоговых доходах области составляет около 45% процентов.
Промышленное производство области представлено следующими отраслями: электроэнергетика, черная металлургия, химическая и нефтехимическая, машиностроение и металлообработка, лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная, строительных материалов, стекольная и фарфорововая легкая, пищевая, мукомольно-крупяная и комбикормовая.
Агропромышленный комплекс Пензенской области (АПК) представлен совокупностью отраслей экономики, обеспечивающих производство сельскохозяйственной продукции, ее переработку и выпуск продуктов питания, а также реализацию их потребителям. АПК занимает одно из ведущих мест среди отраслей материального производства области. В нем производится около одной пятой части валовой региональной продукции. От его состояния зависит продовольственная самодостаточность и социальное развитие села.
Природно-климатические условия позволяют сельскому хозяйству области специализироваться на производстве зерна, подсолнечника, фабричной сахарной свеклы, мяса крупного рогатого скота, свиней и птицы, молока, яиц.
Область является крупным производителем продуктов питания и относится к тем регионам России, которые почти полностью обеспечивают потребности населения за счет собственного производства.
2.2. Краткая характеристика района
ЛОПАТИНСКИЙ РАЙОН расположен на юго-востоке Пензенской области. Население в основном русское, имеется (по переписи 1989 года) 3561 татар, 2938 мордвы. Административный центр – село Лопатино. Район образован 23.7.1928 в составе Вольского округа Нижневолжского края. 4.2.1939 передан из Саратовской в Пензенскую область. 1.2.1963 упразднен (территория Лопатинского района включена в состав Шемышейского района), 12.1.1965 восстановлен.
Природа. Для рельефа характерны пластовые возвышенные равнины, средне и глубоко расчлененные. Глубокие поймы рек Узы и ее притоков с узкими надпойменными террасами. Степные блюдца. Основной вид почв – выщелоченный чернозем, кроме того, темно-серые лесные почвы, солонцы. Лесистость района – 16,3%: широколиственные леса, главным образом, по правому берегу Узы и левому – реки Чардым. 2 озера с общей площадью зеркала 3 га.
Хозяйство. Относительно крупные промышленные предприятия – маслозавод и мехлесхоз – располагаются в Лопатино, промкомбинат – в селе Пасечное. При селе Даниловке – известное в Поволжье научно-производственное объединение «Петровское» (опытная сельскохозяйственная станция).
Здравоохранение и культура. С 1930 издается районная газета. На территории района расположено 3 памятника истории, 7 памятников архитектуры (среди них мост через р. Узу в селе Лопатино, сллруженный в 1912 году, две церкви XVIII века). 38 памятников археологии (главным образом, курганы и поселения эпохи бронзы, срубная культура).
Численность населения района: в 1926 – 51364, 1939 – 24929 (Даниловский район – 21338), 1.1.1946 – 20487 (Даниловский район – 17612), 1959 – 28800, 1970 – 24477, 1979 – 20108, 1989 – 17950, 1996 – 18267, 2004 – 16470, 2006 – 15555 жителей.