- •Пенза 2012
- •Уважаемый Дмитрий Васильевич!
- •Содержание
- •1. Общие сведения 7
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка 55
- •7. Итоговое заключение 64
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества 70
- •9. Используемая терминология 74
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •1.2. Основание для проведения оценки
- •1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
- •1.4. Сведения о заказчике
- •1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
- •1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
- •1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
- •1.10. Оцениваемые права
- •1.11. Определение оцениваемой стоимости
- •1.12. Анализ наилучшего использования объекта
- •1.13. Процесс оценки
- •2. Описание объекта оценки
- •2.1. Краткая характеристика региона
- •2.2. Краткая характеристика района
- •2.3. Локальное местоположение объекта оценки
- •2.4 Основные качественные и количественные характеристики объекта оценки
- •3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- •3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
- •3.3. Обзор ситуации на земельном рынке г. Пензы и Пензенской области
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
- •5. Процедура оценки и методы оценки
- •5.1. Оценка затратным подходом
- •5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
- •5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
- •Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
- •Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
- •Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
- •Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит:
- •5.2. Оценка по сравнимым продажам
- •Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила:
- •5.3. Оценка доходным походом
- •5.3.1. Определение потенциального валового дохода
- •5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
- •5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
- •5.3.4. Определение ставки капитализации
- •5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
- •Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет: 13100687 руб.
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка
- •6.1. Оценка методом сравнения продаж
- •6.2. Оценка методом капитализации земельной ренты
- •6.2.1. Расчет земельной ренты
- •6.2.2. Определение ставки капитализации для земли
- •6.2.3. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу капитализации земельной ренты
- •Таким образом, стоимость земельного участка, полученная методом капитализации земельной ренты, составила 998 785 и 620 924 руб.
- •7. Итоговое заключение
- •7.1. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке здания
- •Оценка по затратам
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по доходности
- •7.2. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке земельного участка
- •Оценка методом выделения
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по методу капитализации земельной ренты
- •7.3. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества
- •8.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
- •8.2. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
- •9. Используемая терминология
- •Литература
- •Акт осмотра объекта оценки
- •Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •Фрагменты объекта оценки Склад общ.Пл. 1159,78 кв.М (Литер а1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43б
- •Приложения приложение 1. Сведения об оценщиках приложение 2. Источники информации для оценки
- •Продам земельный участок на трассе м5 р.П. Мокшан
- •Продаются земельные участки вдоль автотрассы м5
- •Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова
- •Продается участок по адресу Совхоз Победы
- •Продаю земельный участок в Воскресеновке
- •Приложение 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
5. Процедура оценки и методы оценки
5.1. Оценка затратным подходом
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Данный принцип гласит – осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.
Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:
определение полной восстановительной стоимости воспроизводства объекта;
оценка стоимости износа компонентов объекта;
определение дополнительных предпринимательских затрат, необходимых для доведения здания до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
оценка реальной стоимости объекта путем уменьшения стоимости воспроизводства на сумму износа и дополнительных предпринимательских затрат.
5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания, с использованием таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ. Стоимость воспроизводства можно определить по величине стоимости квадратного метра точно такого или близкого по техническим характеристикам здания, с учетом поправок.
Расчет полной стоимости воспроизводства предпочтительнее применять с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений и коэффициентов индексации стоимости в строительстве.
С=Ц´V ´К1´К2´К3´К4´К5´К6´К7´К8´К9 (1)
Ц = руб./м3 |
– |
удельная восстановительная стоимость 1 м3 здания, сборник УПВС №28, табл.57 УПВС, 1970 г.; |
V = м3 |
– |
строительный объем объекта |
К1 = 1,20; К2 = 1,02 |
– |
коэффициенты, учитывающие удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г.; K1 = 1,20 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г. (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г. К2 = 1,02 – территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г.); |
К3 = 1,51 |
– |
коэффициент, учитывающий изменение стоимости в строительстве с 1984 к 1991 г. (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.) К3 = 1,59 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г. (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.) К4 = 0,95 – территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.) |
К4 = 80,93 |
– |
коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2001г., к 2012г. - 4,79; 14,23×4,79×1,18=80,43 (для строительства подобных объектов) (по данным Пензглавгорэкспертизы) (согласно сборнику КО-Инвест за 1 полугодие) К5 = 14,23 – коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2001 г., для Пензенской области (Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 18 ноября 2002 г. N КЦ/П27); К5 = 4,79 – индекс изменения сметной стоимости (без НДС) на 3 квартал 2012 года к уровню баз 1991 и 2001 годов по Пензенской области (согласно Письму Минрегиона России от 15 июля 2011 г. N 18769-АП/0809) (ст.15 - Прочие объекты) |
К5 = |
– |
коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве |
К6 = |
– |
коэффициент, учитывающий местоположение |
К7 = |
– |
коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль |
К8 = |
- |
коэффициент, учитывающий стоимость земельного участка |
Таблица 8 - Основные параметры объектов оценки для расчета полной стоимости воспроизводства
|
|
Площадь |
Объем |
Год постр. |
Износ |
УПВС |
1 |
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б |
1159,78 |
9602,60 |
1977 |
36,00 |
Сб.26, т.124 |
2 |
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 |
520,6 |
4265,6 |
2005 |
6,4 |
Сб.26, т.156 |
3 |
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 |
892,5 |
6300 |
2005 |
6,7 |
Сб.26, т.172 |
4 |
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 |
860,9 |
6310,5 |
2010 |
1,0 |
Сб.26, т.172 |
Таблица 9 - Обозначение, характеристика и значения показателей согласно формуле №1
Обозначение |
|
Характеристика |
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б |
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 |
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 |
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 |
Ц, руб./м3 |
– |
удельная восстановительная стоимость 1 м3 здания, сборник УПВС, 1970 г.; |
10,30 |
7,80 |
5,29 |
5,29 |
V, м3 |
– |
строительный объем |
9 602,60 |
4 265,60 |
6 300 |
6 310,5 |
К1 |
– |
K1 = 1,20 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г. (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г. |
1,2 |
1,2 |
1,2 |
1,2 |
К2 |
– |
К2 = 1,02 – территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г.); |
1,02 |
1,02 |
1,02 |
1,02 |
К3 |
– |
1,59 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г. (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.) |
1,51
|
1,51
|
1,51
|
1,51
|
0,95 – территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.) |
||||||
К4 |
– |
коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2012г.; 14,23×4,66×1,18=78,23 , где |
80,43 |
80,43 |
80,43 |
80,43 |
14,23 – коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2001 г., для Пензенской области (Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 18 ноября 2002 г. N КЦ/П27); |
14,23 |
14,23 |
14,23 |
14,23 |
||
4,79 – индекс изменения сметной стоимости (без НДС) на 3 квартал 2012 года к уровню баз 1991 и 2001 годов по Пензенской области (согласно Письму Минрегиона России от 15 июля 2011 г. N 18769-АП/0809) (ст.15 - Прочие объекты) |
4,79 |
4,79 |
4,79 |
4,79 |
||
1,18 - Налог на добавленную стоимость (18%) |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
||
К5 |
– |
коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве. |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
К6 |
– |
коэффициент, учитывающий местоположение |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
К7 |
– |
коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль |
1,05 |
1,03 |
1,03 |
1,03 |
К8 |
– |
коэффициент, учитывающий качество отделки и стоимость новых строительных материалов. |
1,05 |
0,80 |
0,80 |
0,80 |
К9 |
- |
коэффициент, учитывающий стоимость земельного участка |
1,03 |
1,03 |
1,03 |
1,03 |
Сн |
- |
Восстановительная стоимость здания, руб. |
16209928 |
4075476 |
4089056 |
4082253 |
|
|
ИТОГО, руб. |
28456713 |
|||
Сборники УПВС учитывают: прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления (прибыль); общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно изыскательных работ; затраты связанные с производством работ в зимнее время; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км при отсутствии общественного транспорта; расходы по выплате рабочим надбавок за подвижной характер труда.