6.2.2. Определение ставки капитализации для земли

Ставка капитализации определялась методом суммирования или построения.

Суть метода кумулятивного построения рассмотрена в п.5.3.4.

Расчет базовой "условно-безрисковой" ставки

В качестве расчетной принимаем ставку рефинансирования в размере 8,0%.

Премия за риск – для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств

Таблица 23– Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
Вид и наименование риска	Категория риска	Балл риска
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный	1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный			1
Изменение законодательства	динамичный		1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации	статичный		1
Ускоренный износ объекта	статичный	1
Неполучение арендных платежей	динамичный	1
Неэффективный менеджмент	динамичный		1
Криминогенные факторы	динамичный	1
Финансовые проверки	динамичный	1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный	1
Количество наблюдений		6	3	1	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог (балл х количество наблюдений)		6	6	3	0	0	0	0	0	0	0
Сумма (сумма по строке "взвешенный итог")		15
Количество факторов (количество видов риска)		10
Средневзвешенное значение (сумма : количество факторов)		1,5

Классификация рисков по вероятности возникновения

В зависимости от вероятности события каждому фактору присваивается свой ранг.

Таким образом, инвестиционный риск составляет 1,5%.

Премия за низкую ликвидность недвижимости

Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.

В данном случае срок экспозиции может составить пределах 1-12 месяцев, на основе безрисковой ставки поправка составит: 2 мес. х 8,0%/12 мес. = 1,33%

Премия за инвестиционный менеджмент

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 0,5% до 5 %.

В данном случае принимаем премию в следующем размер: 1,0%

Итоговый расчет ставки капитализации приведен в Таблице 24.

Таблица 24 – Расчет величины ставки дисконтирования кумулятивным методом

Наименование параметра	Значение параметра
Безрисковая ставка дохода	8,0%
Премия за суверенный риск инвестиций в РФ	1,50%
Премия за ликвидность недвижимости	1,33%
Премия за инвестиционный менеджмент	1,00%
Коэффициент капитализации	11,83%