- •Пенза 2012
- •Уважаемый Дмитрий Васильевич!
- •Содержание
- •1. Общие сведения 7
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка 55
- •7. Итоговое заключение 64
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества 70
- •9. Используемая терминология 74
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •1.2. Основание для проведения оценки
- •1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
- •1.4. Сведения о заказчике
- •1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
- •1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
- •1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
- •1.10. Оцениваемые права
- •1.11. Определение оцениваемой стоимости
- •1.12. Анализ наилучшего использования объекта
- •1.13. Процесс оценки
- •2. Описание объекта оценки
- •2.1. Краткая характеристика региона
- •2.2. Краткая характеристика района
- •2.3. Локальное местоположение объекта оценки
- •2.4 Основные качественные и количественные характеристики объекта оценки
- •3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- •3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
- •3.3. Обзор ситуации на земельном рынке г. Пензы и Пензенской области
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
- •5. Процедура оценки и методы оценки
- •5.1. Оценка затратным подходом
- •5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
- •5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
- •Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
- •Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
- •Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
- •Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит:
- •5.2. Оценка по сравнимым продажам
- •Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила:
- •5.3. Оценка доходным походом
- •5.3.1. Определение потенциального валового дохода
- •5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
- •5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
- •5.3.4. Определение ставки капитализации
- •5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
- •Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет: 13100687 руб.
- •6. Определение рыночной стоимости земельного участка
- •6.1. Оценка методом сравнения продаж
- •6.2. Оценка методом капитализации земельной ренты
- •6.2.1. Расчет земельной ренты
- •6.2.2. Определение ставки капитализации для земли
- •6.2.3. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу капитализации земельной ренты
- •Таким образом, стоимость земельного участка, полученная методом капитализации земельной ренты, составила 998 785 и 620 924 руб.
- •7. Итоговое заключение
- •7.1. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке здания
- •Оценка по затратам
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по доходности
- •7.2. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке земельного участка
- •Оценка методом выделения
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по методу капитализации земельной ренты
- •7.3. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- •8. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества
- •8.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
- •8.2. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
- •9. Используемая терминология
- •Литература
- •Акт осмотра объекта оценки
- •Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •Фрагменты объекта оценки Склад общ.Пл. 1159,78 кв.М (Литер а1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43б
- •Приложения приложение 1. Сведения об оценщиках приложение 2. Источники информации для оценки
- •Продам земельный участок на трассе м5 р.П. Мокшан
- •Продаются земельные участки вдоль автотрассы м5
- •Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова
- •Продается участок по адресу Совхоз Победы
- •Продаю земельный участок в Воскресеновке
- •Приложение 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
5.3.1. Определение потенциального валового дохода
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми помещениями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Корректировки аналогичны приведенным в разделе «Сравнительный подход к оценке».
Таблица 14 - Определение ПВД
Источник информации |
http://bazarpnz.ru |
http://bazarpnz.ru |
http://bazarpnz.ru |
http://bazarpnz.ru |
http://bazarpnz.ru |
http://bazarpnz.ru |
Контактный телефон |
т. 99-00-99, 309-685 |
т. 89023525724 |
т. 8-927-091-96-96 |
т. 8-963-109-93-88 (299-388) |
т. 77-78-79 |
Телефон: 44-13-86 |
Характеристика объекта-аналога |
Cдам в аренду нежилое здание в г. Н. Ломов на ул. Вокзальная. Склад пл. 290, 1 кв.м, из кирпича в хорошем сост. Находится на ж/д станции, первая линия, вода, газ, отопление, электричество 380 Вт, хорошие подъездные пути, огороженная территория. Возможно использование под. производство. Цена 200 р./кв.м. |
Сдам коммерческую недвижимость ПГТ Колышлей улица Белинского 30а . Общей площадью 1000 кв.м, высота потолков 3.5 метра. Имеется: вода, центральная канализация, электричество 380V, подводка газа, асфальт. В данный момент, действующий деревообрабатывающий цех, с дерево и металлообрабатывающими станками. |
Сдаю в аренду помещение в центре лунино.Площадь 256 квадратных метров, все коммуникации.
|
Сдаю склад Сдаю отапливаемые и не отапливаемые складские помещения площадью от 700 кв.м. до 1600 кв.м. и офисные помещения. Возможна сдача под производство. Стоимость договорная. Рядом расположена трасса М5.
|
Общая площадь 500 кв.м, стены кирпич, высота потолков 4, 5 м, находится в районе ахунского лесничества (лодочный проезд, 10). Имеется электричество. Без отопления.
|
Сдаю в аренду производственно-складские помещения от 20 до 150 кв.м. Отопление, канализация, вода, электроэнергия 380 Вольт, охрана. Недорого.
|
Стоимость аренды (руб. за 1 кв.м) |
200 |
55 |
100 |
85 |
50 |
90 |
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б |
||||||
Коэффициент влияния |
0,8 |
1 |
1,1 |
0,8 |
0,7 |
0,8 |
Скорректированная стоимости аренды объекта-аналога (за 1 кв.м) |
160 |
55 |
110 |
68 |
35 |
72 |
Стоимость аренды объекта оценки (руб. за 1 кв.м) |
|
|
83 |
|
|
|
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 |
||||||
Коэффициент влияния |
0,4 |
0,4 |
0,4 |
0,4 |
0,4 |
0,4 |
Скорректированная стоимости аренды объекта-аналога (за 1 кв.м) |
80 |
22 |
40 |
34 |
20 |
36 |
Стоимость аренды объекта оценки (руб. за 1 кв.м) |
|
|
39 |
|
|
|
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 |
||||||
Коэффициент влияния |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,4 |
0,4 |
0,5 |
Скорректированная стоимости аренды объекта-аналога (за 1 кв.м) |
100 |
27,5 |
50 |
34 |
20 |
45 |
Стоимость аренды объекта оценки (руб. за 1 кв.м) |
|
|
46 |
|
|
|
Полученная в результате анализа арендная плата заносится в Таблицу 16.