9.7. Оценка эффективности

пространственно-территориального развития и использования земельных ресурсов города

Как было выяснено ранее, создание благоприятной среды проживания в городе и повышение качества жизни населения во многом зависят от принятых градостроительных решений по про­странственно-территориальному развитию города, которые необ­ходимо рассматривать в неразрывной связи с процессами земле­пользования.

Факторы, которые влияют на эффективность градостроитель­ных решений и использование городской земли, многочисленны. Основные из них представлены на рис. 9.3.

Каждый участок земли в городе, выступая в качестве базового фактора и объективного условия функционирования и устойчивого развития города, обладает определенным потенциалом. Этот по­тенциал составляют выявленные, ныне не используемые, но могу­щие быть использованными в будущем при изменении определен­ных условий (техники, экономики и т. д.) городские земельные ре­сурсы.

Неоднородность, многофакторность и полифункциональность земельных ресурсов городов свидетельствуют о различии потен­циалов отдельных земельных участков. Кроме того, потенциал зе­мельных ресурсов не может быть определен раз и навсегда, так как он способен изменяться в зависимости от социально-экономических условий, потребностей общества и технических, материальных воз­можностей их удовлетворения, от действия природных факторов.

Значение потенциала земельного участка отражает комплекс­ную характеристику свойств земли и направлено на стимулирова­ние ее рационального использования. Так, общая оценка потенциа­ла может быть использована при обосновании распределения зем­ли в городе под определенное функциональное назначение, при

о		Oi	s
S «	о	S g О	И ?!
о и	№ &		8
	Й		Я
я		1	а.
и	§		Р
о	в	I	h
§	« о		3
и Л	S	Я I-	& X

<в

3 в?

Я «

О

Я sr

(В я

О ffl

ft К 5

sjS, о, >« Е7

е о

«8 я Я

CU

и л Я иа

I

О &

о

о §

а

о

т §

я

S

о й Я и

I*

S §

S

©

<ri а\

о S

sw

решении вопросов о предпочтительных формах владения и пользо­вания землей и т. д. Определение и оценка потенциала земельных ресурсов крупного города, вовлечение их в воспроизводственный процесс его функционирования - одна из важнейших задач управ­ления устойчивым развитием города.

Комплексная оценка потенциала земельных ресурсов города имеет огромное значение для выбора направлений использования земли. В своей основе потенциал земельных ресурсов крупного го­рода формируется совокупностью его составляющих - потенциа­лов отдельных земельных участков:

P=f(pi,p₂, ...,Pz),

где Р — потенциал земельных ресурсов города;

Pi - потенциал отдельного земельного участка, где г изменяет­ся от 1 до z.

В качестве единицы оценки возможно рассмотрение лота, жи­лой группы, микрорайона, района города.

Потенциал земельных ресурсов в городе можно представить набором показателей, характеризующих использование территории и определенные аспекты функционирования разных видов дея­тельности на данной территории, соответствующие современным и перспективным потребностям устойчивого развития.

Оценка эффективности пространственно-территориального раз­вития города является многогранной и не может быть осуществле­на на основе одного, даже сложного, формального критерия. На практике реализация градостроительных проектов может приво­дить к получению различных видов эффектов: социального, эко­номического и экологического, или их комбинаций, причем в раз­ных ситуациях различаются и субъекты получения эффекта.

Для всего населения города оценка градостроительных реше­ний и использования земли важна прежде всего с точки зрения создания условий и возможностей для максимального и наиболее полного удовлетворения потребностей в создании комплексной среды жизнеобитания, а также для формирования безопасной и благоприятной среды для здоровья человека.

При этом качество городской среды во многом обусловлено наличием набора определенных объектов, формирующих систем­ные связи в среде и предоставляющих производственные и личные

услуги, товары. Поскольку существование этих объектов и резуль­таты их функционирования во многом связаны с заинтересованно­стью бизнес-структур в развитии своей деятельности, то в оценке эффективности градостроительной деятельности большое значение имеет оценка инвестиционной привлекательности территории го­рода в целом и отдельных его районов.

В основу расчетов по эффективности градостроительных про­ектов закладывается принцип рационального поведения собствен­ника, в соответствии с которым он стремится обеспечивать макси­мальную текущую стоимость объектов инвестирования.

Оценка эффективности реализации градостроительных проек­тов предполагает анализ и учет комплекса внешних социально- экономических факторов, в том числе сохранение курса рыночных реформ, стабильное развитие экономики страны, учитывает тен­денции развития рынка недвижимости и поэтапность реализации инвестиционных проектов с учетом реальной практики проведения инвестиционно-строительных работ.

Реализация конкретных градостроительных решений сопро­вождается получением разных видов эффектов и соответственно характеризуется системой показателей по оценке эффективности:

• социальной

• коммерческой,-

• бюджетной;

• градостроительной.

Социальная эффективность реализации градостроительных

решений.

Реализация любых градостроительных проектов, особенно крупных, имеет важное значение для всего города. Она должна способствовать развитию возможностей для социально-экономи­ческого и пространственного развития территории и быть направ­ленной на повышение уровня жизни всего населения города. Влия­ние деятельности отдельных объектов проявляется не только на показатели развития прилегающих территорий, но и на макроэко­номические показатели города в целом, и обусловливает мультип­ликативный эффект от принятых градостроительных решений.

Следовательно, социальный эффект от реализации градо­строительных проектов выражается в развитии социально-хозяйст­венной деятельности, совершенствовании эколого-территориаль-

ной организации, активизации инвестиционной политики на рас­сматриваемой территории, наращивании природных, хозяйственно- отраслевых, социальных, экологических потенциалов территории.

Впоследствии этот эффект выражается в дополнительных до­ходах города и государства от увеличения поступлений в бюджет от различных видов деятельности, улучшении социальных показа­телей.

При оценке социальной эффективности наибольшее значение имеют следующие факторы:

—рост занятости населения;

• улучшение жилищных и культурно-бытовых условий насе­ления;

• улучшение экологической обстановки;

-сохранение и восстановление историко-архитектурных ан­самблей;

-повышение качества предоставления жилищно-коммуналь­ных услуг;

• повышение качества транспортного обслуживания;

• благоустройство территории и др.

Коммерческая эффективность реализации градостроитель­ных решений.

Основными показателями оценки коммерческой эффективно­сти реализации градостроительных решений пространственно- территориального развития города является оценка коммерческой эффективности инвестиций. Как правило, она проводится при по­мощи следующих показателей:

• чистого дисконтированного дохода (NPV);

• индекса рентабельности инвестиций (PI).

NPV =

Чистый дисконтированный доход (NPV) представляет собой величину чистой прибыли от реализации проектов за вычетом объ­емов инвестиций на осуществление проектов за весь период их жизненного цикла с учетом ставки дисконтирования. Он определя­ется как разность между величиной дисконтированной прогнозной прибыли и величиной инвестированных средств, приведенных к начальному периоду времени:

А

•(1+г)"

L

где Р_к - годовые генерируемые денежные потоки в течение всего периода жизненного цикла проекта;

г - коэффициент дисконтирования, отражающий величину риска вложения в инвестиционный проект;

1С - первоначальные инвестиции.

При положительном NPV инвестиционный проект считается эффективным при данной норме дисконта. Отрицательный NPV свидетельствует об убыточности или неэффективности проекта с позиции коммерческой выгоды.

Индекс рентабельности (PI) характеризует уровень доходов на единицу затрат и рассчитывается по формуле

t(l + r/

Если PI инвестиционного проекта больше единицы, проект считается эффективным при данной норме дисконта. Значение PI меньше единицы свидетельствует об убыточности или неэффек­тивности проекта с позиций коммерческой выгоды.

Существует ряд показателей коммерческой эффективности проекта, дополняющих перечисленные показатели, что позволяет¹ провести более подробную оценку инвестиционной привлекатель­ности проектных предложений. К ним, в частности, относятся:

• срок окупаемости инвестиций (РР);

• внутренняя норма доходности (IRR).

Алгоритм расчета срока окупаемости (РР) зависит от равно­мерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиций. При неравномерном распределении доходов по годам срок окупае­мости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение ко­торых инвестиции будут погашены кумулятивным подходом. В этом случае формула расчета показателя РР имеет вид: РР = min п, при котором:

к

где и-продолжительность проекта.

Внутренняя норма доходности инвестиций (IRR), или внут­ренняя норма рентабельности, представляет собой коэффициент

дисконтирования г, при котором чистый дисконтированный доход проекта равен нулю:

IRR = г, при котором NPV =Дг) = 0.

Внутренняя норма рентабельности показывает ожидаемую доходность проекта. IRR находится из уравнения:

0 = У 3l___ic.

t(l+IRR)*

Если IRR > г, проект считается эффективным, если IRR < г - неэффективным, а если IRR = г, то проект будет ни прибыльным, ни убыточным. На практике для определения IRR используются функции Excel «ВНД» или «Подбор параметра» (поиск такой став­ки дисконта, при которой NPV = 0).

Бюджетная эффективность реализации градостроительных проектов по развитию территории города.

Показателем бюджетного эффекта является повышение при­роста средств, поступающих в бюджеты всех уровней в виде нало­гов и сборов за весь период жизни инвестиционного проекта.

Система налогов, распределяемых по различным бюджетным уровням, установлена Налоговым кодексом РФ, в соответствии с которым устанавливаются и взимаются следующие виды налогов и сборов;

• федеральные налоги и сборы;

• налоги и сборы субъектов РФ (региональные);

• местные налоги и сборы.

При расчете бюджетной эффективности градостроительных проектов по развитию территории города учитывается динамика основных видов налогов, которые представлены на рис. 9.4.

Важнейшим показателем оценки бюджетной эффективности для города является увеличение финансовых поступлений в мест­ный бюджет, источником пополнения которых является земельный налог, а также арендная плата за землю и связанные с землей дру­гие объекты недвижимости. Следовательно, в качестве основного экономического показателя, с точки зрения оценки бюджетной эф­фективности градостроительных решений для города правомерно рассматривать динамику поступлений земельного налога и аренд­ной платы за землю, а именно - увеличение объемов их поступле­ний в бюджет города:

£s₃l- Ап_;+1^-Зн,.->Д_юах,

где S!® - площадь земельных участков государственной и муни­ципальной форм собственности, сдаваемых в аренду;

S™⁵ - площадь земельных участков, находящихся в частной собственности;

Ап - годовая ставка арендной платы за 1 м² земли; Зн - годовая ставка земельного налога за 1 м земли;

Рис 94 Налоговые платежи для расчета бюджетной эффективности проектов в развитие городских территории

i — земельный участок государственной и муниципальной форм собственности, сдаваемый в аренду, где i = 1, ..., п;

j — земельный участок, находящийся в частной собственности, где/= 1, ..., /я;

Дтах^- сумма земельного налога и арендной платы за землю.

Градостроительная эффективность реализации проектов по развитию территории города.

Определение этого вида эффективности предполагает прове­дение сравнительного анализа изменения градостроительной цен­ности территории, исходя из оценки кадастровой стоимости.

При обосновании градостроительной эффективности прово­дится анализ существующей кадастровой оценки территории про­ектирования в соответствии с современным состоянием террито­рии и создается модель кадастровой стоимости территории после реализации проектов согласно градостроительной концепции раз­вития с учетом изменения функционального значения территории (например, жилая, общественно-деловая, промышленная, рекреа­ционная и т. п.).

Сравнение кадастровой стоимости земли при различных ва­риантах развития территории позволяет выявить варианты, при ко­торых кадастровая стоимость земли в границах проектирования будет максимальна. Обычно при расчете кадастровых стоимостей территории предполагается, что с течением времени стоимости не изменятся.

Однако максимизация доходов и увеличение кадастровой стоимости городских земель не являются абсолютным критерием оценки эффективности градостроительных решений по развитию территории города.

Для создания комфортной среды проживания населения объ­ективно требуется размещение самых разнообразных видов дея­тельности, в том числе и не приносящих дохода в форме земель­ных платежей или имеющих льготы при использовании земли (на­пример, использование земли под жилые здания), но выполняющих необходимые, социально значимые функции.

Важнейшим качественным показателем развития территории города является оценка санитарно-экологического состояния на конкретной территории, что предусматривает анализ и учет раз­личных факторов среды (физических, механических, химических,

биологических), каждый из которых, в свою очередь, характеризу­ется комплексом показателей.

Целевой функцией при оценке санитарно-экологического со­стояния среды будет стремление фактических характеристик раз­личных факторов среды к существующим нормативным значениям и в определенной мере значениям, которые установлены как мак­симально благоприятные для жизнедеятельности человека:

Г (а, Р, у, w) -> N(a, р,у, ю),

где F - фактические характеристики санитарно-экологичееких условий и факторов;

N - характеристики санитарно-экологических условий и фак­торов безопасных и максимально благоприятных для жизнедея­тельности человека;

a, jj, у, о - физические, механические, химические, биологи­ческие факторы и условия жизнедеятельности человека в крупном городе. При этом: « ⁼/(«ь ...,<v);

p=/(p,,...,|3_g); 7=/(Уь

где соответственно а?, g,p, £ - перечни физических, механических, химических, биологических факторов среды.

Таким образом, целевой функцией при оценке санитарно- экологического состояния среды будет выступать стремление фак­тических характеристик среды к значениям, соответствующим нормативным требованиям. Комплексное воздействие негативных факторов может приводить к синергетическим эффектам, усили­вающим или ослабляющим действие отдельных факторов.

Еще одно важнейшее качественное условие при реализации градостроительных проектов - обеспечение комплексной застрой­ки и организации территории города.

Комплексность застройки и организации территории предпо­лагает обеспеченность населения территориями и объектами, пре­доставляющими разнообразные услуги, удовлетворяющие физио­логические, социальные, интеллектуальные и иные потребности человека, которые соответствуют современному уровню развития общества и находятся в соответствии с возможностями и условия­ми конкретного города. Комплексность застройки территории обеспечивается соответствующим размещением объектов. Харак­теристика комплексности застройки во многом определяется их доступностью (пешеходной, транспортной) в зависимости от пе­риодичности возникновения потребностей:

е(е',0",е^я)^0_рац.

Здесь 6_рац - общее рациональное время пространственно-тер­риториальной доступности для удовлетворения различных видов потребностей в соответствии с современным уровнем социально- экономического развития общества и условиями конкретного го­рода;

9', 8", 6"' - фактическое совокупное время пространственно- территориальной доступности для удовлетворения повседневных, периодических и эпизодических потребностей человека, которое определяется по следующим формулам:

е'=h'ii 0" = £гГ; e"'=ic> ;=] i=l 1=1

где t', t", f" - время пространственно-территориальной доступно­сти для удовлетворения повседневных, периодических и эпизоди­ческих потребностей (соответственно);

у, g, г ~ набор потребностей соответственно повседневных, периодических, эпизодических.

Следовательно, комплексная оценка эффективности градо­строительных решений по развитию территории города предпола­гает максимизацию экономической эффективности, но при сле­дующих ограничивающих условиях: «

• улучшении санитарно-эколошческого состояния городской среды;

• обеспечении комплексности застройки территории.

Такой подход позволит обеспечить формирование комплекс­ной, качественной городской среды, повысить доходность город­ских земель, рационально и наиболее полно использовать их по­тенциал.

Таким образом, принятие решений по пространственно-терри­ториальному развитию и стимулированию рационального исполь­зования городских земель должно быть направлено на наиболее полное использование потенциала городских земель, повышение их стоимости и инвестиционной привлекательности, увеличение налоговых и иных поступлений от использования земли и функ­ционирования различных объектов в бюджеты всех уровней, при условии соблюдения санитарно-экологических требований к со­стоянию окружающей среды и комплексности городской застройки.

Контрольные вопросы

1. Каковы особенности земли как объекта экономической оценки?

2. Дайте определение понятия земельной ренты и назовите ее ввды.

3. Каковы цели оценки земли?

4. Для каких целей используются массовые и индивидуальные оценки земли?

5. Что такое кадастровая оценка и кто выступает заказчиком кадастро­вой оценки городских земель?

6. Какая информация используется для проведения кадастровой оцен­ки городских земель?

7. Из каких расчетных блоков состоит кадастровая оценка городских земель?

В. Где может использоваться кадастровая оценка городских земель?

9. Что такое рыночная стоимость земельного участка?

10. Для каких целей используется рыночная опенка земельного участка?

11. В чем проявляются особенности земли как товара?

12. В чем заключается суть принципов определения стоимости земли?

13. Какие методологические подходы используются при оценке ры­ночной стоимости земли?

14. Какие методы используются для оценки земли?

15. Назовите формы платы заземлю.

16. Кто является налогоплательщиком земельного налога?

17. Что является налоговой базой для определения земельного налога? Кто исчисляет земельный налог?

18. По каким ставкам взимается земельный налог и куда поступают средства, полученные от его уплаты?

19. Каков дорддок определения арендной платы за землю в городах?

20. От каких факторов зависит размер арендной платы за земельные Участки в Санкт-Петербурге, находящиеся в государственной собственности?

21. Чем объясняется введение понижающих коэффициентов дам опре­деления арендной платы за земельные участки?

22 Какие задачи решаются в процессе оценю эффективности градо­строительных программ и отдельных проектов по развитию территории го­рода?

23. Назовите основные показатели коммерческой эффективности про­ектных предложений по развитию территории города.

24. Из каких источников финансируются программы по развитию тер­ритории города?

25. Какие качественные показатели оценки комплексности застройки территории города используются?

26. Какие показатели отражают общественную эффективность градо­строительных решений?

27. Назовите основные показатели комплексной оценки эффективно­сти градостроительных решений, включающие экономическую эффектив­ность и ограничивающие условия.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК I. Нормативно-правовая литература

№ 190-ФЗ^Р(Гре7221)7 08)^{1Й Р}°^{ССИЙС1С0Й Феде}Р^а«^{ии от} 29,12.04

зп 1 i [Р^а*^{данский} кодеке Российской Федерации: части первая Гот ям 1.94 № 51-ФЗ, в ред. 24.07.08) и вторая (от 26.01.96, в ред. 14.07.08).

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10,01 № 136-Ф3 /в ред. 22.07.08). " ¹

4. Налоговый кодекс Российской Федерации; _части первая (от 31,07 98 № ] 46-ФЗ, в ред. 30.06.08) и вторая (от 05.08.2000 Ла 117-ФЗ, в ред. 30.06.08).'

5. Федеральный закон «О государственном кадастре объектов недви­жимости» от 24.07.07 № 221-ФЗ (в ред. 22.07.08).

6. Федеральный закон РФ от 18.06.01 № 78-ФЗ «О землеустройстве» (^в ред. 23.07.08).

7. Федеральный закон РФ от 10.01.02 № 7-ФЗ «Об охране окружаю­щей среды» (в ред. 23.07.08).

8. Федеральный закон РФ от 25.06.02 № 73-Ф3 «Об объектах истори­ко-культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» (в Ред. 14.07.08).

9. Федеральный закон РФ от 06.10.03 Jfe 131-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации» (в ред. 23.07.08).

10. Постановление Правительства РФ от 25.08.99 № 945 «О государст­венной кадастровой оценке земель».

11. Постановление Правительства РФ от 08,04,2000 N° 316 «Об утвер­ждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (в ред. 17,09.07).

12. Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 № 660 «Об утвер­ждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации н Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам».

13. Постановление Правительства РФ от 04,04.02 № 214 «Об утвер­ждении Положения о государственной экспертизе землеустроительной до­кументации»,

14. Постановление Правительства РФ от 07.06.02 Л® 396 «Об утвер­ждении Положения о проведении территориального землеустройства».

15. Постановление Правительства РФ от И .04.06 №> 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель»,

16. Методические указания по государственно» кадастровой оценке земель населенных пунктов. Утверждены приказом Министерства экономи­ческого развития и торговли РФ от 15.02.07 № 39.

17. Технические рекомендации по государственной кадастровой оцеп- ке земель населенных пунктов. Утверждены приказом Роенедвнжиыост от 29.06.07 №11/0152.

18. СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

19. СНиП 23-01-99 «Строительная климатология».

20. СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водо­снабжения и водопроводов питьевого назначения».

21. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитар­ная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (в ред. 10.04.08).

22. СанПиН 2.1.1279-03 «Гигиенические требования к размещению, устройству и содержанию кладбищ, зданий и сооружений похоронного на­значения».

23. СП 2.1.5.1059-01 «Гигиенические требования к охране подземных вод от загрязнения».

24. СП 2.1.7.1038-01 «Гигиенические требования к устройству и со­держанию полигонов для твердых бытовых отходов».

25. СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жи­лых, общественных зданий и на территории жилой застройки».

26. ТСН 30-305-2002 «Градостроительство. Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга».

27. ТСН 30-306-2002 «Градостроительство. Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга».

28. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.04 № 405 «О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков» (в ред. 23.05.08).

29. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.11.06 № 1432 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель в Санкт-Пе­тербурге».

30. Закон Санкт-Петербурга от 12.07.07 № 333-64 «Об охране объектов культурного наследия регионального и местного (муниципального) значения в Санкт-Петербурге» (в ред. 17.04.08).

31. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.04 № 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки» (в ред. 03.07.08).

32. Распоряжение Минимущества России от 07.03.02 № 568-р «Об ут­верждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимо­сти земельных участков».

33. Закон Санкт-Петербурга от 18.07.05 № 405-53 «О минимальных размерах площади земельных участков, в отношении которых должен про­водиться государственный кадастровый учет» (в ред. 18.07.07).

34. Постановление Правительства РФ от 01,02.06 № 54 «О государст­венном строительном надзоре в Российской Федерации» (ред. 16.02.08 с изм. 10.04.08).

35. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.10.99 № 1683-р «О методике определения нормативной потребности субъектов Российской Федерации в объектах социальной инфраструктуры».

36. Закон Санкт-Петербруга от 28.11.05 № 611-86 «О земельном налоге в Санкт-Петербурге» (в ред. 02.11.07).

37. Закон Санкт-Петербурга № 778-116 от 30.12.03 «О регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» (в ред. 15.02.07).

38. Постановление Правительства РФ № 808 от 11.11.02 «Об организа­ции и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».