Раздел II

ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ

КАК ОСНОВА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Глава 7

ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ

ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

1. Земля как фактор и условие градостроительной деятельности.

2. Основные этапы развития земельных отношений в России.

3. Современные правовые формы землепользования в Российской Федерации.

4. Особенности землепользования в городах.

7.1. Земля как фактор и условие градостроительной деятельности

Градостроительство как комплексная деятельность по разви­тию городских территорий осуществляется, в основном, посредст­вом использования земельных ресурсов города, которые представ­ляют собой часть земельного фонда страны, закрепленную за горо­дом в определенных границах. Эффективное использование земли для функционирования и развития города, создания городских ар­хитектурных ансамблей и отдельных объектов требует не только знания и учета природных особенностей конкретного земельного участка, рассмотренных в главе 3 раздела I учебника, но и его эко­номических и правовых характеристик, а также социально-нравст­венных аспектов землепользования.

Между градостроительством и землепользованием существу­ют взаимосвязь и взаимовлияние. Градостроительная деятельность осуществляется на основе земельных ресурсов города, а земле­пользование в крупных городах преимущественно - в форме гра­достроительной деятельности. Принятие и реализация определен­ных градостроительных решений влияют на эффективность ис­пользования важнейшего ресурса города - его земли; и наоборот, формы и виды землепользования, меры по его регулированию, контролю влияют на направления, интенсивность и качество гра­достроительной деятельности. Градостроительная деятельность и землепользование в городах неразрывны. В период монопольной государственной собственности на землю градостроительство и землепользование в крупном городе воспринимались почти тожде­ственно. Но с возникновением различных форм собственности на землю и развитием рыночных отношений их разграничения обо­значились более четко.

Изучением земли, исследованием ее производительных сил занимаются многие отрасли науки: география, геология, почвове­дение и др. Как объект социально-экономических связей земля представляет собой один из важнейших объектов изучения эконо­мической науки.

Земля - особый многофакторный ресурс. Во-первых, это естественная основа жизнедеятельности человека. Являясь важ­нейшим условием, необходимым для существования всего живого, земля представляет собой особую ценность для человеческого об­щества, так как это единственное место проживания (обитания) че­ловека. Она выступает основой формирования среды проживания человека и обеспечивает его экологическую нишу.

Во-вторых, земля является пространственно-территориаль­ным базисом функционирования и развития города, основой раз­мещения объектов, территориальной основой бытия.

В-третьих, земля является основным фактором, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и ус­луг. В широком смысле к средствам производства относятся все материальные условия, задействованные в процессе производства. Влияние земли на процесс производства имеет всеобщий характер: без земли невозможно не только развитие сельского хозяйства, но и строительство зданий, сооружений, развитие промышленности, транспорта и т. д.

Земля играет важную роль в развитии обеих сторон общест­венного производства - производительных сил и производствен­ных отношений. В процессе производства земля образует вещест­венный элемент производительных сил общества, непосредственно участвует в создании национального богатства, и сама является важнейшей ее составляющей.

К средствам производства, непосредственно связанным с зем­лей, относятся:

• производственные здания и сооружения, размещение кото­рых не только связано с использованием земли, но также и опреде­ляет ее функциональное значение;

-мелиоративные и водохозяйственные системы и объекты, назначение которых заключается в улучшении естественных условий;

-транспортные магистрали и сооружения, которые, в свою очередь, регулируют территориальные условия землепользования;

-сооружения, предназначенные для защиты земель от нега­тивного природного и антропогенного воздействия;

• многолетние насаждения;

• другие хозяйственные строения и сооружения.

В то же время земля имеет специфические особенности, отли­чающие ее от других средств производства.

1. Все средства производства, кроме земли, являются резуль­татом человеческого труда. Земля - продукт природы и в этом смысле предшествует труду. Но земля также становится средством производства и в процессе труда, т. е. ей присущи и вновь приоб­ретенные свойства.

2. Использование земли связано с постоянством места. Землю невозможно переместить, тогда как многие другие средства произ­водства можно использовать в самых разных местах, перемещая их по мере надобности. Эта особенность требует особого взвешенного подхода и глубокого экономического обоснования направлений территориального развития и планирования размещения различных объектов.

3. Поверхность земли ограниченна. Бе нельзя, как другие средства производства, количественно увеличить или заменить другими, более совершенными средствами производства.

4. Все средства производства в процессе использования изна­шиваются, уменьшают полезные свойства. Земля, при правильном использовании не только не теряет, но может увеличивать свои производительные свойства. При рациональном использований земли возможно улучшение качества земельных ресурсов, К при­меру, привлекательность и ценность земельных участков на терри­тории города можно значительно повысить с помощью комплекса инженерно-технических мероприятий и благоустройства.

В-четвертых, в системе рыночных отношений земля может выступать самостоятельно как товар, исходя из своей потреби­тельской стоимости, диктуемой функциональным назначением. Рынок земли является существенной составляющей в любой на­циональной экономике и объективно регулируется различными ог­раничениями и нормами.

В-пятых, земля - это объект недвижимости, характеризуе­мый социальными и экономическими параметрами. Земля как объ­ект недвижимости проявляется в том случае, когда определен кон­кретный земельный массив или участок. Земельный участок, имеющий определенные границы, местоположение с объемом пра­вомочий на землю, образует землепользование. Ценность данного земельного участка во многом зависит от его целевого назначения.

Эти качества многоаспектности земли особенно отчетливо проявляются в городах, имеют свои особенности, где земля высту­пает в качестве базового стратегического ресурса функционирова­ния и развития города.

Кроме традиционных функций (основа жизнедеятельности человека и среда его обитания; пространственный базис функцио­нирования и развития города; основной фактор производства; объ­ект недвижимости; товар в системе рыночных отношений), земля в городе является особым экономическим ресурсом и основой фор­мирования достаточно специфических условий жизни человека. Она выступает как многофакторная категория, представляющая синтез физической субстанции, экономической и правовой катего­рий. Каждый городской земельный участок, имеющий конкретные границы и местоположение, обладает совокупностью природных, правовых и экономических характеристик, которые тесно связаны между собой. Так, объем прав на земельный участок предопреде­ляет экономические характеристики земельного участка, ценность и стоимость объектов, расположенных на нем. Экономическая ценность земельного участка также во многом зависит от его при­родных характеристик.

В отличие от сельскохозяйственного производства, для кото­рого более значимы свойства плодородия земли, ее естественно­

го?

продуктивные способности, в городе земля представляет собой пространственный ресурс особой значимости. Городская земля яв­ляется основой размещения всех видов деятельности, связанных с функционированием и развитием города, основой реализации ин­вестиционных проектов, источником формирования доходной час­ти бюджета.

Существует тесная взаимосвязь между понятиями «террито­рия» и «земля», однако следует различать эти термины. По опреде­лению толкового русского словаря, территория — это ограниченное земельное пространство. Это характеристика лишь внешней по­верхности земли, которая характеризуется площадью, имеет опре­деленную границу и конфигурацию в плане, выделенная, как пра­вило, по административному или хозяйственному признаку.

Земельный участок, в отличие от территории, предполагает включение и учет наземного покрова, почвенной структуры, под­земных характеристик, т. е. это прежде всего объемный объект в отличие от территории как плоскостной (поверхностной) характе­ристики земли. Он обладает определенными геологическими, поч­венными и другими особенностями. Можно выделить следующие основные характеристики земельного участка:

-пространственные (площадь, местоположение с привязкой к конкретным координатам, доступность определенных объектов и т. п.);

-ландшафтные (рельеф, видовой состав биоценоза и т. п.);

• гидрогеологические (почвенный состав, гидрологические ус­ловия, геологическое строение и т. п.);

-наземные и подземные улучшения (строения, сооружения, коммуникации и т. п.);

• юридические (субъекты прав на земельный участок, сово­купность прав, функциональное назначение и т. п.);

-экономические (затраты на освоение, ценность, стоимость, доходность и т. п.).

Для земельного участка, в отличие от территории, характерны такие процессы, как оползни, деформация почвы, нарушение ре­жима подземных вод, изменение структуры глубинных слоев почвы под влиянием массивных сооружений. На начальной ста­дии изучения в настоящее время находятся геопатогенные зоны земли, которые пока фиксируются как феномен, который влияет на условия проживания в тех или иных районах или микрорай­онах города.

Подход к земле, участкам земли как объемной целостности, требует также учета степени и характера благоустройства террито­рии, наличия и вида наземных сооружений. Кроме того, необходи­мо принимать во внимание и учитывать степень антропогенной ос­военности подземного пространства (инженерные и транспортные коммуникации, хранилища, склады, убежища и т. д.).

В градостроительной деятельности важна не просто террито­рия города, а именно городская земля как единая физическая цело­стность, имеющая совокупность экономических характеристик и особый правовой статус.

Городские земли внутренне дифференцированы и различают­ся по множеству параметров и характеристик, которые оказывают влияние на затраты по освоению земельного участка, на условия его эксплуатации, на возможности использования для определен­ных целей.

Обладая такими особенностями, как уникальность, непод­вижность, долговечность, возможность многофункционального ис­пользования, ограниченность, невосполнимость, и представляя со­бой основу формирования достаточно специфических условий жизни человека, земля в городе выступает в форме пространствен­ных городских запасов, вне которых функционирование и развитие города невозможно. Как фактор и условие градостроительной дея­тельности, источник средств, ценностей, запасов, возможностей городская земля является полифункциональным, базовым ресурсом города, имеющим экономическую, нравственную, историческую, экологическую, политическую и другие ценности.

Поэтому в широком понимании земельные ресурсы города - это закрепленная за городом в определенных границах часть зе­мельного фонда страны, трехмерная многофакторная гетерогенная категория, представляющая собой синтез физической субстанции, экономической, нравственной и правовой категорий, основное свя­зующее звено в системе города, стратегический фактор его функ­ционирования и устойчивого развития, особый объект управления в системе управления городом.