68. Договір довічної о утримання: поняпя. Ознаки. Сторони у договорі. Форма доі овору довічного утримання (догляду).

Відповідно до ст. 744 ЦК України за договором довічного утри­мання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх части­ну, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цін­ність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужува- ча утриманням та (або) доглядом довічно.

Договір довічного утримання (догляду) є одностороннім, оскіль­ки за ним лише одна сторона — набувач — наділений обов'язками, а друга сторона — відчужувач — має лише права.

Цей договір є оплатним, оскільки набувач отримує у власність певне майно, а відчужувач — необхідне утримання у вигляді відпо­відних матеріальних благ і послуг. При цьому цивільне законодавтво не вимагає, щоб вартість майна, що передається відчужувачем, була еквівалентною вартості надаваного набувачем утримання.

Договір довічного утримання є реальним договором, бо момент укла­дення договору довічного утримання пов'язаний з передачею майна.

Сторонами в договорі довічного утримання (догляду) є відчужувач та набувач. ЦК УРСР 1963 р. визначав відчужувачами за догово­ром довічного утримання лише непрацездатних фізичних осіб. На­бувачами за цим договором визначалися лише фізичні особи.

Відповідно до ст. 746 ЦК України відчужувачем може бути фі­зична особа, незалежно від її віку та стану здоров'я. Набувачем мо­же бути повнолітня, дієздатна фізична особа або юридична особа. Якщо набувачами є кілька фізичних осіб, вони стають співвласни­ками майна, переданого їм за договором, на праві спільної сумісної власності. Якщо набувачами є кілька фізичних осіб, їх обов'язок пе­ред відчужувачем є солідарним. Договір довічного утримання може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи.

Цивільне законодавство встановлює особливі вимоги щодо фор­ми договору довічного утримання (догляду). Так, відповідно до ст. 745 ЦК України договір довічного утримання укладається у письмові формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Договір довічного утримання, за яким передано у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації. Проте ані ця стаття, ані статті гла­ви 16 ЦК України, що регулюють правочини, не визначають право­вих наслідків недотримання вимог про державну реєстрацію догово­ру Довічного утримання, за яким відчужується нерухомість, а тому можливо, що невиконання сторонами цієї вимоги не є підставою визнання нотаріально посвідченого договору недійсним.

69. Договір найму (оренди): поняття, ознаки, сфера застосування та джерела правового регулювання. Сторони в договорі. Зміст договору найму (оренди).

Договір найму (оренди) — це договір за яким одна сторона наймо- давець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у кори­стування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Виходячи із особливостей правового регулювання окремих видів предметів договорів оренди, можна виділити такі види договорів оренди: договір оренди земельної ділянки (ст. 792 ЦК України), до­говір оренди транспортних засобів (ст. 798 ЦК України), договір прокату (ст. 787 ІДК України), договір лізингу (ст. 806 ЦК України), договір оренди будівлі та іншої капітальної споруди (ст. 793 ЦК Ук­раїни), договір оренди державного та комунального майна (Закон України «Про оренду державного та комунального майна»).

Правова характеристика договору — двосторонній, оплат- ний, може бути як реальним (коли права та обов'язки сторін виника­ють з моменту передачі речі), так і консенсуальним (коли права і обов'язки сторін виникають в момент досягнення згоди з усіх істот­них умов договору).

Правове регулювання договору здійснюється за главою 58 ЦК України; статті 115, 283-291 ГК¹; законами України «Про оренду державного та комунального майна», «Про оренду землі», «Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук»; ВК України (ст. 51); ПК України (ст. 31); Методикою оцінки об'єктів оренди, за­твердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Методикою розрахунку і порядку використання пла­ти за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786; Порядком надання дозволу військовим частинам Збройних Сил на передачу закріпле­ного за ними рухомого та нерухомого майна в оренду, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11 травня 2000 р. № 778; Порядком перетворення у процесі приватизації державних, оренд­них підприємств і підприємств зі змішаною формою власності у відкриті акціонерні товариства, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11 вересня 1996 р. № 1099.

Істотні умови договору найму. Законодавчі акти виділяють різні істотні умови щодо цього договору. ЦК України до істотних умов договору найму відносить лише предмет (статті 759, 760).

Стаття 284 ГК України до істотних умов договору оренди, який ук­ладається між суб'єктами господарської діяльності, відносить: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань на відновлення орендованого майна та умови його повернення або вику­пу. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю.

Стаття 10 Закону України «Про оренду державного та комуналь­ного майна» виділяє такі істотні умови договору оренди: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; вико­нання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань — неустой­ка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійс­нення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відпові­дальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду дованого майна. Укладений сторонами договір оренди в частині іс­тотних умов має відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і за­тверджує Фонд державного майна України¹, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Ав­тономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Предмет договору оренди. Відповідно до ст. 760 ЦК України пред­метом договору оренди можуть бути: речі, які визначені індивідуаль­ними ознаками і які зберігають свій первісний вигляд під час неодно­разового використання, тобто неспоживні речі, а також майнові права. Частина 3 ст. 283 ГК України виділяє таке поняття, як об'єкт, а не предмет договору оренди. До об'єктів оренди ГК України відносить: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земель­ною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерни­ми комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (бу­дівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання. Отже, як бачимо, на відміну від ЦК України, ГК Ук­раїни не виділяє такий предмет оренди, як майнові права.

За ознаками предмета договір найму відрізняється від договору по­зики, предметом якого виступають споживні речі, визначені родови­ми ознаками. Відповідно до ст. 4 Закону України «Про оренду держав­ного та комунального майна» об'єктом оренди можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автоном­ними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.

Предметом договору оренди не можуть бути гроші.

Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бу­ти предметом договору найму оренди. Так, відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не можуть бути об'єктами оренди: цілісні майнові комплекси казен­них підприємств; об'єкти державної власності, що мають загально­державне значення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного майна», а та­кож об'єкти, включені до переліку об'єктів права державної влас­ності, що не підлягають приватизації, затвердженого Закону Ук­раїни «Про перелік об'єктів права державної власності, що не підля­гають приватизації», які випускають підакцизну продукцію, крім цілісних майнових комплексів, які випускають підакцизну про­дукцію, переданих в оренду до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 29 червня 2004 р.

Сторони договору оренди, — наймодавець (орендодавець), най­мач (орендар). Наймодавцем має право бути власник речі або особа, якій належать майнові права, зокрема права господарського відан­ня та оперативного управління. Крім цього, наймодавцем може бу­ти також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавцями є:

• Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва — щодо цілісних майнових комплексів підпри­ємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також май­на, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук;

• органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Рес­публіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно нале­жить Автономній Республіці Крим або перебуває в комунальній власності;

• підприємства — щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу органів, зазначених в аб­зацах 2, 3 цієї статті, — також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що пере­вищує площу 200 кв. м.

За договором оренди наймодавець може бути змінений. Стат­тя 770 ЦК України передбачає, що у разі заміни власника речі, пе­реданої в найм, до нового власника (правонаступника) переходять права та обов'язки наймодавця, але сторони можуть встановити у договорі кайму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір най­му припиняється. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди (ч. З ст. 284 ГК України).

Строк договору найму (оренди). Договір найму має тимчасовий характер, навіть якщо договір укладено без зазначення строку, тоб­то такий договір є строковим договором, він укладається на строк. Умовлений сторонами і встановлений договором (ст. 763 ЦК України)- Якщо строк найму не встановлений договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна зі сторін договору найму укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору у будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за 3 місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.