72. Договір найму житла.

Згідно зі ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) жит­ла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобо­в'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для прожи­вання у ньому на певний строк за плату.

Договір найму житла укладається у письмовій формі. Оскільки обов'язок передати майно (надати житло) і вносити плату виникає з моменту досягнення сторонами згоди, а фактичні дії відбуваються лише після того, як договір здійснився, договір найму житла визна­ється нонсенсуальним. Він також є відплатним, тому що, з одного боку, наймач, сплачуючи визначену винагороду наймодавцю, одер­жує в користування його майно; з іншого боку, наймодавець, нада­ючи право користування житлом, отримує право на оплату за найм. Водночас договір носить взаємний характер, тому що правам та обов'язкам наймодавця відповідають права й обов'язки наймача.

Суттєвими умовами договору найму житла є предмет, ціна і строк.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зо­крема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. ЦК України не дає визначення поняття помешкання, а серед об'єктів права власності називає житло. Так, у ст. 812 під поняттям житла є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та при­датні для постійного проживання в них. Отже, поняття житла та по­мешкання є однозначними. Хоч об'єктом найму може бути квартира у багатоквартирному житловому будинку, наймач має право користува­тися майном, що обслуговує будинок і не є предметом договору найму.

ЦК України встановлено, що договір найму житла має тимчасо­вий і строковий характер, тому обов'язково у цьому договорі має за­значатися його строк.

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. Від­повідно до ст. 813 ЦК України сторонами у договорі найму житла мо­жуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для прожи­вання у ньому фізичних осіб — у цьому полягає специфіка договору найму житла, що може використовуватися тільки для особистого про­живання людей і не може використовуватися для здійснення підпри­ємницької діяльності. Тому, наприклад, юридична особа, яка уклала договір найму житла, повинна укласти договір піднайму чи договір позички, відповідно до якого фізична особа, якій передається житло у користування, буде використовувати його для свого проживання.

Основний обов'язок наймодавця полягає в наданні житлового по­мешкання наймачу.

Головними обов'язками наймача житла відповідно до ст. 815 ЦК України є:

1. використання помешкання за його цільовим призначенням, тобто лише для проживання у ньому;

2. забезпечення збереження житла та підтримання його у належ­ному стані;

3. своєчасне внесення плати за житло. Наймач зобов'язаний са­мостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не вста­новлено договором найму;

4. отримати дозвіл наймодавця на перевлаштування та реконст­рукцію житла.

ЦК України надає наймачу право проживати у помешканні ра­зом з іншими особами, які не обов'язково мають бути членами його сім'ї. Тому ст. 816 ЦК України зобов'язує вказувати у договорі най­му житла всіх осіб, які проживають разом із наймачем. Ці особи на­бувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за пору­шення умов договору особами, які проживають разом із ним.

Відповідно до ст. 817 ЦК України наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у займане ними житло інших осіб для постійного проживання у ньому.

Особи, які вселилися у житло відповідно до положень цієї статті, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

На стороні наймача можуть виступати кілька осіб, у цьому ви­падку вони несуть солідарні обов'язки за договором.

Відповідно до ст. 818 ЦК України наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, за їхньою взаємною згодою та з по­переднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців).

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Основними ознаками тимчасового проживання є безоплат­ність користування житлом, відсутність самостійних прав користу­вання приміщенням, а також обов'язків щодо наймодавця, тому відповідальність за їхні дії несе наймач.

ЦК України не встановлює максимальний строк проживання тим­часових мешканців, але такий строк погоджується з наймачем та особами, які з ним проживають, а також наймодавцем.