Тема 3. Особенности судопроизводства по делам, возникающим из жилищных правоотношений

Вопросы:

1. Споры по делам, связанным с сохранением самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения.

2. Принудительный обмен жилого помещения. Порядок и условия осуществления принудительного обмена жилого помещения.

3. Права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена. Содержание выкупной цены.

4. Предоставление жилых помещений по договору социального найма. Категория лиц, которым предоставляются жилые помещения по договору социального найма.

5. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя. Основания для расторжения.

6. Подведомственность и подсудность дел о признании права собственности на жилой дом и о разделе жилого дома. Общие и специальные правила подведомственности.

7. Подготовка к судебному разбирательству дел по спорам о праве собственности на жилой дом и о разделе жилого дома.

Методические рекомендации

Общественные отношения в жилищной сфере имеют особое значение как для каждого конкретного человека, так и для общества в целом. Эти отношения базируются на основных принципах, закрепленных в Конституции РФ и международных актах. Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Это означает, что жилищные отношения регулируются не только на федеральном уровне, но и законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, которые не могут противоречить федеральным законам.

При рассмотрении дел по спорам, связанным с сохранением самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения необходимо знать, что в соответствии с ч.4 ст.29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. По данным делам следует привлекать к участию в деле всех лиц, интересы которых может затронуть судебное решение.

Относительно споров о праве на жилое помещение следует исходить из того, что право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи предусмотрено в ст. 70 ЖК РФ. Эти граждане, будучи вселенными в соответствии с названной статьей, приобретают равные с нанимателем права и обязанности, возникают или прекращаются при наличии совокупности двух фактов: вселение в жилое помещение и проживание в нем совместно с нанимателем либо добровольный выезд в другое постоянное место жительства; внесение соответствующих изменений в заключенный договор социального найма.

Что же касается дел о принудительном обмене жилого помещения, то эти дела представляют определенную сложность, поскольку в сферу жилищного спора вовлекаются не только непосредственно спорящие стороны, но и лица, добровольно согласившиеся участвовать в обмене. Истец должен представить суду конкретный вариант предлагаемого им ответчику обмена занимаемого им жилого помещения. По делу о принудительном обмене жилого помещения юридическое значение имеют обстоятельства, свидетельствующие: о соответствии требованиям закона предложенного варианта обмена; о соблюдении законных и иных заслуживающих внимания интересов лиц, возражающих против обмена (ответчиков по делу).

Раскрывая вопрос о пользовании жилым помещением собственником и членами его семьи, следует исходить из ст. 288 ГК, согласно которой собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Члены семьи собственника жилого помещения и даже иные лица, вселенные в качестве членов семьи, имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником.

При изучении вопросов обеспечения прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд следует исходить из того, что при изъятии земельного участка жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. В выкупную цену, определяемую по соглашению с собственником жилого помещения, включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая расходы, связанные с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения и др., в том числе упущенная выгода. При этом собственник жилого помещения должен быть извещен о принятом решении не менее чем за год до предстоящего изъятия жилого помещения и дате государственной регистрации этого решения. До истечения годичного срока выкуп жилого помещения допускается только с согласия собственника.

Предоставление жилых помещений по договору социального найма предоставляется малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ, с учетом их дохода, приходящегося на каждого члена семьи. Поскольку ЖК РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений, жилые помещения могут быть предоставлены только в порядке очередности исходя из времени постановки на учет и включения в списки нуждающихся в улучшении жилищных условий. Внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма допускается в исключительных случаях, связанных со стихийным бедствием или чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения.

Исследуя вопрос прекращения договора социального найма жилого помещения следует помнить, что данный договор может существовать и действовать пока имеется наниматель и сохраняется предмет найма в виде жилого помещения. Смерть одиноко проживавшего нанимателя, а также утрата (разрушение) жилого помещения ведут к прекращению договора найма.

В то же время расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допустимо только в судебном порядке. Основания для расторжения договора социального найма, связанные с виновным поведением нанимателя являются: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи; систематическое нарушение прав соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению.

Расторжение договора найма по не зависящим от нанимателя причинам, объединенных невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по своему назначению, закон допускает в четырех случаях: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое; жилое помещение признано непригодным для проживания; при капитальном ремонте или реконструкции дома жилое помещение нанимателя не сохранилось полностью либо существенно изменилось.