29. Стоимость недвижимости: сущность, принципы оценки и влияющие факторы.

Рыночная стоимость – мера того, сколько готов заплатить за объект недвижимости гипотетический типичный покупатель.

Инвестиционная стоимость – это конкретная стоимость оцениваемого объекта для конкретного инвестора, исходя из его интересов, целей и пристрастий.

Социальные факторы:

1. Демографическая структура населения (возраст, пол)

2. Количество браков и разводов и их соотношение

3. Число детей в семье

4. Естественное и механическое движение населения

Экономические факторы:

1. Структура экономики

2. Занятость

3. Уровень доходов

4. Структура доходов и расходов населения

5. Себестоимость строительства

6. Наличие свободных участков земли

7. Уровень развития инфраструктуры

8. Производственные мощности строительных и сопряженных комплексов

9. Экон конъюнктура.

Экологические факторы:

1. Загрязнение атмосферы, гидросферы, земли

2. Электромагнитное, радиационное, тепловое, шумовое загрязнение

3. Оценка естественной освещенности

Факторы гос регулирования:

1. Регулирование оборота недвижимости и способа землепользования

2. Регулирование цен на коммунальные услуги

3. Регулирование цен на транспортные услуги

4. Система налогообложения

5. Регламенты по охране окружающей среды

6. Уровень арендных ставок

Принципы оценки недвижимости:

1.принципы, связанные с представлением собственника об имуществе.

1. Принцип полезности

2. замещения (все альтернативные варианты) не заплатит цену, превышающую затраты на приобретение имущества с эквивалентной полезностью

3. ожидания: стоимость имущества зависит от выгод следующих лет.

2. принципы, связанные с представлениями производителя недвижимости

1. вклада: стоимость каждого элемента определяется его вкладом в общую стоимость объекта недвижимости

2. равновесия (сбалансированности): стоимость недвижимости зависит от стоимостной сбалансированности между парными элементами, например: земля и улучшения на ней.

3. остаточной продуктивности земельного участка

4. предельной доходности

3. принципы, обусловленные рыночной средой:

1. обусловленные спросом и предложением

2. конкуренции

3. соответствия: стоимость объекта зависит от степени однородности окружающей застройки, которая удерживает стоимость на определенном уровне

4. изменения: условия постоянно меняются, оценка недвижимости актуальна только на определенную дату.

33. Инвестиционная деятельность в России в пореформенный период.

Развернувшиеся экономические реформы того времени позволили в исторически короткие сроки существенно преобразовать российскую экономику, создав основы ее индустриальной системы. Этот период вошел в экон историю как достаточно динамичный, несмотря на то, что российская хоз система переживала фундаментальные по своему характеру изменения.

В инвест деятельности в пореформенной России, можно выделить три периода:

- первый период - дореволюционный (конец XIX - начало XX вв.);

- второй период - советский (1920-е гг. -1980-е гг.);

- третий период - современный (с 1990-х гг. XX в. по настоящее время).

Российская индустриализация в 1890-х - 1900-х гг. в значительной степени базировалась на привлечении ино капиталовложений. Объем ино инвестиций в отечественную промышленность за 1893-1913 гг. составил около половины капиталов, инвестированных российскими предпринимателями. Ино предприниматели сыграли, безусловно, позитивную роль в развитии отечественной промышленности, поскольку удовлетворяли насущную потребность не только в капиталах, но и передовых технологиях, а также привносили западный управленческий опыт и содействовали увеличению внутренних капиталовложений в промышленность. Основной формой вложения капиталов являлось образование АО или участие в совместных с российским капиталом обществах, что объяснялось сверхдоходностью таких вложений.

Российская индустриализация активно поддерживалась всеми ресурсами монархии: прямыми субсидиями, льготным налогообложением, покровительственной таможенной политикой, гос заказами и т.д. Именно благодаря покровительственной политике российского государства был обеспечен приток ино инвестиций в ряд отраслей промышленности, некоторые из кот (например, нефтяная) обязаны своим ускоренным развитием именно ино капиталам.

Происходила эволюция экон курса государства в сторону гос протекционизма, что связано с привлечением ино капиталов и вмешательством государства в хозяйств жизнь страны. Наращивание инвест потенциала страны при тогдашнем ее месте в международном разделении труда могло осуществиться в основном за счет развития отечественной промышленности.