Питання визначення зносу

З позиції оцінювача нерухомості знос або знецінення — втрата будівлями, спорудами та іншими об’єктами нерухомості вартості під впливом різних факторів. Залежно від факторів, під впливом яких знижується вартість об’єкта нерухомості, виділяють: фізичний, функціональний та зовнішній види зносу.

Фізичний знос — знос, зумовлений частковим або повним фізичним руйнуванням будівельних конструкцій унаслідок впливу фізичних, кліматичних та інших факторів, або внаслідок неправильної екс- плуатації об’єкта. Як видно з визначення, фізичний знос буває двох типів: перший виникає під впливом штучних та природних факторів, другий — під впливом експлуатаційних факторів.

Функціональний знос — зменшення вартості майна внаслідок невідповідності функціональних характеристик об’єктів нерухомості сучасним вимогам для даного типу об’єктів. Функціональний вид зносу зумовлений, в основному, впливом науково-технічного прогресу в галузі архітектури та будівництва. У вітчизняній економічній літературі функціональний знос називається моральним.

Економічний або зовнішній знос — втрата вартості нерухомості внаслідок дії соціально-економічних факторів зовнішнього середовища. Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний спад у районі, де розташований об’єкт, великий потік транспорту в межах кварталу; зміна співвідношення між попитом та пропозицією на ринку; зміна фінансових умов, законодавства; місце розташування об’єкта (у центрі ділової частини міста чи в густонаселеному житловому районі). На практиці оціночної діяльності розрізняють знос, що можливо усунути, та знос, який неможливо або економічно недоцільно усунути. Фізичний та функціональний види зносу визначаються станом самого об’єкта, зовнішній — впливом оточуючого середовища. Відповідно, фізичний та функціональний види зносу поділяються на знос, що можливо усунути та знос, що неможливо усунути. Зовнішній знос за вжди носить характер зносу, що не усувається. Критерієм зносу з точки зору можливостей його усунення є порівняння витрат на його усунення з розміром додатково отриманої вартості. Знос, який можливо усунути, припускає, що витрати на його усунення менші за додатково додану до об’єкта вартість. Знос, який неможливо або економічно недоцільно усунути, — це знос, при якому витрати на виправлення дефекту перевищують вартість, яка при цьому буде додана до об’єкта. Існує декілька методів визначення розміру накопиченого зносу. Основними з них є метод порівняння, метод розрахунку терміну життя, та метод розбиття.

2.2 Метод ліквідаційної вартості у витратному підході. ґрунтується на визначенні різниці між вартістю майна, яку власник підприємства може отримати від продажу його активів на ринку, та витратами на ліквідацію.

До ліквідаційних витрат відносять комісійні та адміністративні витрати з підтримки роботи підприємства до його ліквідації, витрати на юридичні та бухгалтерські послуги, вихідні компенсаційні виплати працівникам, юридичні витрати (оцінка активів і т.д.)

Випадки, коли застосовується даний підхід:

• прибуток підприємства невеликий у порівнянні з величиною чистих активів;

• підприємство збиткове, а вартість компанії при ліквідації може бути вищою, ніж при тривалій діяльності;

• прийняте рішення про ліквідацію підприємства;

• підприємство знаходиться у стані банкрутства;