130. Как соотносятся между собой решение органа публичной властио предоставлении заинтересованному лицу в аренду земельногоучастка и договор аренды, заключенный с таким лицом?

Ñì.: постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2000 N 3438/98.

Постановление Президиума вас рф от 14.03.2000 n 3438/98Извлечение

Закрытое акционерное общество "Мета" (ранее - акционерное общество закрытого типа) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Пушкинского района Московской области о признании недействительным пункта 4 постановления главы этой администрации от 13.10.97 N. 1472, которым признаны утратившими силу постановление главы администрации от 04.06.93 N. 1138 и договор аренды земельного участка от 04.06.93.

Определением от 25.11.97 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика государственное предприятие "Служба отлова и реализации диких животных", Комитет по земельным ресурсам Пушкинского района Московской области и садоводческое товарищество "Звягино".

Решением от 23.12.97 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 19.02.98 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.04.98 отменил названные решение и постановление и удовлетворил требования заявителя, поскольку оспариваемый акт нарушает его права арендатора земельного участка, основанные на договоре, который не был расторгнут, изменен или признан недействительным в установленном порядке.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается состоявшиеся по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что постановлением главы администрации Пушкинского района Московской области от 04.06.93 N 1138 спорный земельный участок был предоставлен малому государственному предприятию "Служба отлова и реализации диких животных" (далее - МГП "СОДЖ"), реорганизованному впоследствии в государственное предприятие (далее - ГП "СОДЖ"), в аренду на 49 лет для организации центра экологической реабилитации малых водоемов с поручением районному земельному комитету оформить документы в установленном законом порядке.

Земля изымалась с согласия преждепользователя - совхоза "Тимирязевский", заключившего 21.12.92 с акционерным обществом "Мета" и МГП "СОДЖ" договор о совместной деятельности для проведения восстановительных работ на неудобиях жесткой зоны с целью ее экологической реабилитации.

В соответствии с частью 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, к которому относятся и земельные участки, устанавливаются законодательными актами.

Согласно пункту 1 Указа Президента Российской Федерации от 27.10.93 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и названного Указа.

Порядок изъятия и предоставления земельных участков, относящихся к государственной собственности, установлен Земельным кодексом РСФСР.

В силу положений статей 28, 29 Кодекса изъятие и предоставление земельного участка производится по решению соответствующего совета народных депутатов на определенных в этом решении условиях. Решение принимается после выполнения заинтересованными лицами специальной процедуры, включающей обращение с ходатайством о выделении участка, выбор его на местности в натуре и подготовку землеотводных документов.

Таким образом, к основаниям возникновения у конкретного лица прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности, относится акт компетентного органа. Земельное законодательство предусматривает передачу государственных земель в аренду тому лицу, которому они в установленном порядке выделены.

Договор заключается во исполнение принятого акта на определенных им условиях и служит правоподтверждающим документом, который конкретизирует права и обязанности сторон.

В данном случае земельный участок по решению администрации Пушкинского района, действующей в качестве компетентного органа, был предоставлен в аренду МГП "СОДЖ", которое ходатайствовало о его выделении. Землеотводные документы также оформлены на эту организацию.

Однако администрация Пушкинского района подписала от имени арендодателя договор от 04.06.93 на аренду этого земельного участка, где в качестве арендаторов были указаны акционерное общество "Мета" и МГП "СОДЖ". Названный договор был зарегистрирован Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам Пушкинского района.

Представленные сторонами по делу ксерокопии договора имеют различия в тексте. Содержание бланка договора подразумевает только одного арендатора, представитель акционерное общество "Мета" значится в числе подписавших договор, но не указан в числе лиц, его заключавших. Вопрос о том, до или после подписания договора администрацией появились эти расхождения и внесены сведения об акционерном обществе "Мета" как о втором арендаторе, при расследовании соответствующего уголовного дела установить не удалось.

Вывод суда кассационной инстанции о невозможности передачи администрацией земельного участка третьему лицу с согласия ГП "СОДЖ", но без изменения, расторжения или признания недействительным договора аренды в отношении акционерного общества "Мета" является несостоятельным.

На основании статьи 3 Основ гражданского законодательства гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, не противоречащих законодательству, а также из административных актов, порождающих гражданско-правовые последствия.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожные договоры не нуждаются в признании их недействительными судом и не требуют изменения или расторжения с соблюдением порядка, предусмотренного названным Кодексом, так как никаких правоотношений не порождают.

С учетом особенностей земельного законодательства договор аренды земельного участка в данном случае нельзя рассматривать как единственный правоустанавливающий документ, условия которого формируются по свободному волеизъявлению сторон.

Внесение акционерным обществом "Мета" арендной платы за земельный участок и осуществление им конкретных мероприятий по организации центра экологической реабилитации малых водоемов предусматривалось договором о его совместной деятельности с МГП "СОДЖ" от 21.04.94 и само по себе не свидетельствует о наличии у заявителя надлежащих прав арендатора.

Поскольку акционерное общество "Мета" оспаривало акт администрации со ссылкой на нарушение своих прав по договору аренды, а администрация считала договор в отношении заявителя недействительным, суду надлежало дать правовую оценку этому документу и с учетом установленного разрешить возникший спор на основании действующего законодательства.

Судебные инстанции такой оценки не дали, не исследовали полностью обстоятельства, связанные с предоставлением спорного земельного участка в аренду, и не применили законодательные акты, подлежащие применению к правоотношениям сторон.