Постановление Президиума вас рф от 20.07.2004 n 3934/04Извлечение

Открытое акционерное общество "Ростовкнига" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Ростовской области, Фонду имущества Ростовской области (далее - фонд имущества), администрации города Ростова-на-Дону, администрации Ростовской области, Российскому фонду федерального имущества в лице Южного межрегионального отделения о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок.

Решением суда первой инстанции от 20.10.2003 иск удовлетворен с обязанием фонда имущества заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:01:05:03:0003 в размере 1/4 от 1863 кв. метров, что составляет 466 кв. метров, в соответствии с проектом представленного договора купли-продажи по цене 123773 рубля 32 копейки с условием согласия на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15. В остальной части иска отказано.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 26.01.2004 решение изменил: на администрацию города Ростова-на-Дону возложил обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 466 кв. метров, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15, в иске к фонду имущества отказал.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях и выступлении представителя стороны, присутствовавшего в заседании, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, обществу "Ростовкнига" в удовлетворении иска следует отказать.

Как установлено судом, ОАО "Ростовкнига" является собственником приобретенного в процессе приватизации нежилого помещения общей площадью 1543,2 кв. метра в жилом доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности РО61 N 0091668 от 22.06.2000. Остальные помещения (в том числе и жилые, и нежилые) принадлежат другим юридическим и физическим лицам, владеющим помещениями как на праве собственности, так и на праве оперативного управления.

ОАО "Ростовкнига" 24.04.2003 обратилось с заявкой на приватизацию 1/4 доли земельного участка общей площадью 1863 кв. метра с кадастровым номером 61:44:01:05:03:0003 (466 кв. метров), ранее переданного в постоянное бессрочное пользование АООТ "Ростовкнига" в соответствии с государственным актом N РО-44-09980. Комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области в удовлетворении заявки отказал, предложив оформить договор аренды.

В связи с отказом в передаче земельного участка в собственность ОАО "Ростовкнига" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на наличие у истца права на приватизацию земельного участка на основании части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также на возможность отчуждения в соответствии с частью 4 статьи 35 данного Кодекса доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание.

Между тем к правоотношениям сторон норма части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса неприменима, поскольку истец не является единственным собственником всего здания в целом.

Норма, содержащаяся в части 4 статьи 35 Земельного кодекса, применена судом неправомерно, т.к. ее действие распространяется на случаи, когда отчуждается доля в праве собственности на здание, принадлежащее на праве долевой собственности нескольким лицам и находящееся на земельном участке, принадлежащем этим лицам также на праве собственности. В данном деле не происходит отчуждения доли в праве собственности на здание, а истец и другие владельцы помещений в доме не являются собственниками земельного участка.

Вывод суда кассационной инстанции об обязании заключить договор купли-продажи части земельного участка противоречит пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В настоящем случае объектом кадастрового учета является единый земельный участок общей площадью 1863 кв. метра, на котором расположен жилой дом; оформление участка площадью 466 кв. метров в качестве самостоятельного объекта недвижимости не осуществлено, что препятствует совершению сделки купли-продажи.

 ñèëó пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума.

В связи с тем что в данном случае истец единолично обратился с требованием об оформлении права собственности на земельный участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования.