Информационное письмо Президиума вас рф от 11.01.2002 n 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой Извлечение

30. Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на часть вторую статьи 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Пунктом 5 договора аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.

При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, установлено нахождение в нем посторонней организации, что отражено в представленных в суд актах.

Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.

Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и, руководствуясь пунктом 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации*(4), оставил иск без рассмотрения.

8. Иные вопросы, связанные с арендой земли

118. Если имеются разногласия между субъектами РФ по определению состава их территорий (в рамках которых находится арендованный земельный участок), то является ли это препятствием для признания арбитражным судом недействительным договора аренды такого участка в том случае, если он противоречит действующему законодательству?

См.: постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2006 N 4818/06; постановление Президиума ВАС РФ от 10.01.2003 N 7056/01.

Постановление Президиума вас рф от 10.01.2003 n 7056/01 Извлечение

Прокурор Республики Калмыкия предъявил в Арбитражный суд Республики Калмыкия иск к администрации Лиманского района Астраханской области и главе крестьянского фермерского хозяйства "Муцаев Р.Т." о признании недействительным договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 29.06.98, заключенного между ответчиками.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.07.99 иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 23.12.99 решение отменил, дело передал на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области (по месту нахождения ответчика).

Решением от 23.06.2000 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.08.2000 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 07.12.2000 решение от 23.06.2000 и постановление апелляционной инстанции от 24.08.2000 отменил, дело передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суд решением от 19.01.01 в иске отказал.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 14.06.01 решение отменил, исковые требования удовлетворил.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается решение суда первой инстанции от 19.01.01 и постановление суда кассационной инстанции от 14.06.01 отменить, производство по делу прекратить.

Представитель ответчика согласился с доводами, приведенными в протесте.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Истец, предъявляя настоящий иск, исходил из того, что администрация Лиманского района Астраханской области не обладает полномочиями на сдачу в аренду спорных земель, так как они являются территорией Черноземельского района Республики Калмыкия. По мнению истца, земельный участок площадью 1135 га, предоставленный крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Муцаев Р.Т.", ранее входил в состав земель, переданных хозяйствам Астраханской области на основании постановлений Совета Министров СССР от 05.12.49 N 5511 "О мерах по улучшению использования зимних пастбищ Госфонда "Черные земли" в Астраханской области и Кизлярских пастбищ Госфонда в Грозненской области"", от 28.05.54 N 1023 "О закреплении за колхозами зимних пастбищ Госфонда "Черные земли" и Кизлярских пастбищ".

В соответствии с Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 09.01.57 в составе Ставропольского края была образована Калмыцкая автономная область. В состав Калмыцкой автономной области из Астраханской области включены западная часть Никольского и Енотаевского районов, Придорожный сельский Совет Приволжского района, западная часть Лиманского района, восточная граница которого установлена по линии железной дороги Астрахань - Махачкала (на участке станции Басинская и разъезда N 8). Таким образом, истец полагает, что переданный в аренду крестьянскому хозяйству "Муцаев Р.Т." земельный участок был включен в состав Калмыцкой автономной области.

Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 09.01.57 часть территории Астраханской области подлежит включению в состав Калмыцкой автономной области. Согласно пункту 2 названного Указа исполкомам Ставропольского края, Астраханской области поручалось представить на утверждение Президиума Верховного Совета РСФСР описание границы смежных территорий с Калмыцкой автономной областью.

В силу статьи 19 Конституции РСФСР (1937 г.), действовавшей в то время, утверждение границ входило в компетенцию органов государственной власти и управления РСФСР. Однако с 1957 года в установленном порядке не утверждено описание границ смежных территорий.

Несмотря на то, что исковые требования сформулированы как экономический спор, фактически между двумя субъектами Российской Федерации возник территориальный спор вследствие принятых ранее актов по изменению границ.

Вопрос об изменении границ между субъектами Российской Федерации решается в соответствии с частью 3 статьи 67, подпунктом "а" части 1 статьи 102 Конституции Российской Федерации.

Оба субъекта Российской Федерации - Астраханская область и Республика Калмыкия полагают, что спорный земельный участок находится на их территории, поэтому разрешение данного спора неизбежно затрагивает вопрос о границе между указанными субъектами Российской Федерации.

Поскольку спор между сторонами не является экономическим, подведомственным арбитражному суду, в силу статьи 27, пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу подлежит прекращению.

Принятые по делу судебные акты нарушают публичные интересы, что в соответствии с пунктом 3 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.