Due diligence земельного участка -В.Соловьева- Клифф
.pdf
Due diligence земельного участка: юридические риски приобретения участков под застройку
Виктория Соловьёва
Старший юрист по недвижимости юридической фирмы Клифф
Для понимания инвестиционного потенциала земельного участка, вариантов его развития и сопровождающих сделку рисков проводится процедура анализа земельных участков, «проверка должной добросовестности» - Due Diligence.
Успешно и качественно проведенный Due Diligence
земельного участка повышает привлекательность
объекта сделки для покупателей или инвесторов и снижает риски при покупке.
Правовая история объекта недвижимости, скрытые конфликты и претензии становятся чреваты дополнительными расходами.
Зоны
обязательной
экспертизы
Due Diligence позволяет сократить инвестиционные угрозы, а также:
Установить правомочия собственника;
Удостовериться в отсутствии обременений на землю и ограничений в его использовании;
Выяснить возможность имущества выступать в роли предмета продажи;
Определить позволяет ли вид использования земельного участка совершать с ним различные операции и можно ли его при необходимости изменить, к какой категории он относится;
Осуществить проверку законности оформления землеустроительной и кадастровой документации;
Исследовать историю проведения процедур по передаче прав на землю.
Целью проводимой правовой экспертизы является общий анализ правового состояния объектов проверки – земельных участков - для принятия решения заказчиком относительно возможности их приобретения с целью последующей реализации инвестиционного проекта.
Задачами Due Diligence являются:
Получение наиболее полной информации о проверяемых объектах недвижимости;
Представление информации для принятия решения о совершении сделки;
Оценка выявленных рисков и разработка рекомендаций по минимизации рисков или избежания их последствий.
РИСКИ
Критические |
Управляемые |
Основные этапы проведения due-diligence недвижимости
Подбор специалистов;
Подготовка технического задания;
Подбор и исследование начальных сведений;
Отчет о проделанной работе.
Что
включает
DD?
Физическое обследование предполагает исследование физических свойств объекта, прилегающей территории и инфраструктуры, а также привлечение специалистов в различных инженерных областях.
Вынос на местность характерных (поворотных) точек границ земельного участка;
Выявление объектов недвижимого имущества и подземных коммуникаций;
Оценка возможности строительства (физические характеристики объекта);
Оценка прочих рисков (правообладатели смежных земельных участков, транспортная доступность, наличие коммуникаций и т.д.).
Юридическое обследование объекта земельных отношений
Сбор и проведение экспертизы документов, включая получение актуальной информации об объекте из публичных реестров и информационных баз;
Анализ финансово-хозяйственной деятельности продавца, репутации, уставных документов, психического и физического состояния физических лиц;
Подготовка проекта договора.
Обременения / ограничения прав на земельный участок
РИСКИ |
Аренда долгосрочная / краткосрочная; |
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
Сервитуты; |
|
|
|
|
Охранные зоны |
объектов систем газоснабжения, |
|||
|
|
электрических сетей (ЛЭП), железных дорог, систем |
|||
|
|
теплоснабжения, |
водопровода, |
кабельных |
линий, |
|
|
трубопроводов; |
|
|
|
|
Зоны охраны объектов культурного наследия; |
|
|||
|
|
Водоохранные зоны. |
|
|
|
Проверка чистоты истории приобретения прав на земельный участок
РИСКИ:
Неоднократная перепродажа в течение короткого времени;
Наличие сделок между родственниками и юридическими лицами, в которых продавец является руководителем или участником;
Выявленные судебные споры.
Глубина проверки истории сделок должна составлять как минимум 10 лет.
Доступ к земельному участку
Важно установить транспортную доступность к земельному участку со стороны дорог и земель общего пользования.
Земельный участок может располагаться внутри закрытой территории (например, на территориях
старых |
заводов), |
огражденной |
забором |
и |
||
принадлежащей |
разным |
частным |
лицам, |
и |
||
собственник, чтобы попасть к своему участку будет вынужден проходить через чужие соседние земельные участки.