sbornik

Звичайно ж, що передати майно врученням можна одночасно з його прийняттям, тобто це робиться одномоментно. В певних же випадках це зробити неможливо. Тоді майно передається транспортній організації або здається на пошту. Одномоментність прийому-передачі при цьому відсутня. Вручення відбувається не набувачеві права власності на майно, а іншій особі, яка доставить його власникові. Відтак, постають питання про те, коли ж виникне право власності у набувача. Виходячи з ч. 2 ст. 334 ЦК — з моменту передачі майна перевізникові, організації зв’язку тощо. Інших варіантів ця норма не містить, але чи так це насправді? Чи можна в договорі передбачити інший момент виникнення права власності на майно у набувача, скажімо, після отримання її від перевізника? Ніяких перешкод для цього бути не може. Більше того, міжнародні правила «Інкотермс» містять цілий спектр можливостей для встановлення за домовленістю між сторонами договору моменту виникнення права власності — це і склад продавця, і склад покупця, і борт судна, і митний кордон.

У багатьох випадках сторони обирають саме такий варіант — коли момент виникнення права власності пов’язується не з передачею майна, а з його прийняттям. Це абсолютно зрозуміло, адже набувач має впевнитися в існуванні майна, його стані тощо. І не зважаючи на те, що законодавством передбачається відповідальність перевізника та інших осіб, які задіяні в просуванні майна від відчужувача до набувача, останній часто бажає переконатися в належному виконанні контрагентом своїх обов’язків, лише після чого набуде права на це майно. Тут відіграє роль і ризик випадкової загибелі майна (ст. 323 ЦК).

Інший момент виникнення права власності на майно може містити і закон. Так, ст. 772 ЦК вказує, що право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття.

Тепер перейдемо до найспірнішого питання стосовно моменту виникнення права власності на майно, яке є предметом договору, що підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. В ч. 3 ст. 334 ЦК йдеться про перехід права власності на майно за договором, що підлягає нотаріальному посвідченню і не потребує державної реєстрації, а за ч. 4 цієї статті — якщо цей договір має бути зареєстрований. При цьому слід звернути увагу на формулювання: «договір, який підлягає нотаріальному посвідченню», тобто у випадку, якщо сторони самі бажають договір посвідчити у нотаріуса, хоча закон цього і не вимагає, таке правило до переходу права власності за цим договором не застосовується.

Звичайно, якщо предметом правочину є нерухомість, то простого її вручення недостатньо, та й про вручення можна говорити лише умовно. Тобто, при нерухомості має існувати інший порядок переходу права власності, орієнтований на систему «укріплення прав», для чого, власне, вона і запроваджувалася.

Переконливо свідчить про складність процесу переходу права власності та система, що існувала в дореволюційній Росії:

а) старший нотаріус затверджував особливий документ — виписку з актової книги, що, в свою чергу, видавалася учасникам правочину молодшим нотаріусом після

нотаріального посвідчення правочину. Після затвердження ця виписка отримувала назву «крепость»;

б) старший нотаріус передавав цю виписку особі, до якої переходила нерухомість;

в) введення у володіння нерухомістю відбувалося наступним чином: судовий пристав оголошував в присутності свідків ім’я нового власника нерухомості, зачитував акт про укріплення права і складав спеціальний документ — уводний лист;

г) старший нотаріус робив відмітку в реєстрі кріпосних справ про здійснене введення у володіння1.

У світі ж існують чотири моделі виникнення (переходу і припинення) речових прав на нерухомість:

1)традиціональна, римська;

2)концесуальна або правочинна;

3)німецька;

4)модель Торренса, що відрізняється від попередніх принципом необхідності

ісамодостатньості оголошення речового права на нерухомість для його виникнення за певними виключеннями, що вичерпним чином передбачені в законодавстві2.

Звичайно, що завдяки системі «укріплення прав» не може не змінитися перехід права власності. Очевидно, що редакція частин 3 та 4 ст. 334 ЦК України покликана жорсткіше підійти до регулювання цього питання, враховуючи значущість нотаріального посвідчення та державної реєстрації як способів «укріплення прав».

Що з цього вийшло? По-перше, виникло багато питань стосовно того, чи норми частин 3 та 4 ст. 334 ЦК носять імперативний характер, чи є можливість в договорі передбачити інший момент переходу права власності.

З одного боку, текст статті свідчить, що законодавець навмисно жорстко позначив момент виникнення права власності по договорах, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, однозначно вказавши, що право власності переходить, відповідно, в момент нотаріального посвідчення чи державної реєстрації. З іншого ж боку, чи відкидає це можливість сторін визначити в договорі інший момент переходу права власності?

Якщо зіставити норми частин 3 та 4 ст. 334 ЦК зі ст. 6 ЦК, в якій йдеться про можливість для сторін на свій розсуд встановити інше за передбачене в законі, за винятком (а) прямої заборони цього або (б) якщо це випливає зі змісту актів цивільного законодавства чи (в) суті відносин між сторонами.

Отже, в ст. 6 ЦК встановлено загальнодозволене (залишити як було) правило відступати від закону, що пропонує лише модель їхньої поведінки. Прямої заборони встановлювати інший момент виникнення права власності за договором ст. 334 ЦК не містить. Сутність відносин між сторонами (наприклад, договір купівлі-продажу) також не диктує необхідності дотримання тільки такої вимоги, як це зазначається

1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. — М., 1912. — Т. 1. — С. 247.

2Передмова до книги С.А. Бабкіна «Основные начала организации оборота недвижимости». —

С.33, 34.

у частинах 3 та 4 ст. 334 ЦК. Більше того, якщо йдеться про розстрочку або відстрочку платежу, або продаж товару в кредит, то саме тоді часто виникає необхідність встановити, що й право власності перейде до набувача після повних розрахунків. Встановлюючи можливість такого виконання договору купівлі-продажу, статті 694, 695 та 697 ЦК не обмежують поняття товару, тобто, ним може бути і нерухомість. Більше того, в ст. 697 ЦК прямо вказується на можливість збереження права власності за покупцем до оплати товару, якщо це передбачено сторонами в договорі.

Залишається проаналізувати лише одну підставу, яка б не дозволила це робити — якщо заборона змінювати момент переходу права власності за договором хоч і не прямо передбачена, але випливає зі змісту законодавства. На мою думку, зміст законодавства у даному випадку спрямований на захист цивільного обороту, надійність тих засобів, які використовуються в законодавстві з метою забезпечення впевненості у тому, що той чи інший об’єкт належить певній особі і що він має (або не має) окремі обмеження чи обтяження. Якщо так, то чим може заважати передбачення в договорі іншого моменту переходу права власності, ніж нотаріальне посвідчення або державна реєстрація? Навряд чи можна відповісти на це запитання.

Чи не свідчить співставлення частин 3 та 4 ст. 334 та ст. 697 ЦК, що друга норма є загальною, а перша спеціальною? Тобто, що на нерухомість не поширюються правила ст. 697 ЦК? А можна поставити запитання й навпаки — чи не є ст. 697 спеціальною по відношенню до ч. 3 та 4 ст. 334, адже в першій йдеться про розстрочку оплати як умову для можливості домовленості сторін про інший момент переходу права власності?

Я вважаю, що усе вищевикладене доводить можливість такої домовленості і практика пішла саме таким шляхом. Хоча було висловлено й іншу думку: сторони не можуть на власний розсуд визначити момент виникнення права власності за договором, оскільки це питання врегульовано імперативною нормою закону1. Аналогічної думки дотримується Н.С. Безсмертна, яка в коментарі до ст. 334 ЦК вказує на імперативність норм частин 3 та 4 ст. 334, внаслідок чого сторони договору не мають права відступити від них2. У коментарі ЦК за редакцією розробників ЦК3 взагалі це питання не розкривається, тому важко сказати, як бачили дієвість цієї норми власне розробники.

На мій погляд, позиція про імперативність норм частин 3 та 4 ст. 334 ЦК є не дуже виваженою з вказаних вище підстав, що проаналізовані на користь протилежного твердження — про можливість для сторін зазначити в договорі інший момент виникнення права власності за договором. Якщо ж порівняти українське законодавство з російським, то росіяни пов’язують момент виникнення права власності за договором із реєстрацією права (ч. 2 ст. 223 ЦК РФ), і саме тому вони вказують на недопустимість винятків з цього правила, адже інакше руйнується сам принцип реєстрації4.

ческие вопросы. — М., 2004. — С. 144.

Науковці вказують й на іншу проблему, що може виникнути: статус покупця

змоменту нотаріального посвідчення і до моменту державної реєстрації буде невизначеним, якщо допустити, що право власності може переходити і не в момент державної реєстрації, а за домовленістю сторін. З одного боку, він набуває прав титульного (фактичного) власника1 переданої йому за договором речі (нерухомості), а з іншого — право на неї зберігається за продавцем. Тоді він звертає увагу й на невирішені питання: чи може «покупець, який став власником нерухомого майна... але до моменту державної реєстрації переходу на нього права власності відчужувати об’єкт нерухомості? Чи має право робити аналогічні дії продавець?» Ставить він й інші аналогічні питання, що вміщують в собі два аспекти — поєднання моменту виникнення права власності на майно за договором не тільки

зйого нотаріальним посвідченням або державною реєстрацією, а й з державною реєстрацією права на майно.

Однак, закон не пов’язує виникнення права власності з моментом державної реєстрації права на майно, що перейшло до набувача за договором. У ст. 182 ЦК вказується лише на обов’язковість державної реєстрації цього права, а не на те, що саме

зцього моменту набувач майна за договором стає власником. Тобто зв’язку щодо моменту виникнення права власності між ч. 4 ст. 334 та ст. 182 ЦК немає. Можливо, що й треба було б встановити такий зв’язок, інакше недотримання вимоги про державну реєстрацію права власності не тягне за собою ніяких негативних наслідків. Такий порядок призводить до того, що в державному реєстрі прав власності містяться відомості, які можуть не співпадати з реаліями. Так, якщо особа продала річ, взявши для цього виписку з реєстру, посвідчивши нотаріально договір, державно зареєстрований, то в реєстрі зберігатимуться відомості про неї як про власника, доки набувач не зареєструє це право за собою. Чи вплине негативно такий порядок на цивільний обіг? Мабуть, ні, бо для обігу власник, який не позначений як такий в державному реєстрі, все одно має зареєструвати за собою право на придбане ним (хай і в минулому) майно. Проте для інших цілей використані дані реєстру можуть бути непридатними (наприклад, для звернення стягнення на майно, арешту, під час виборчих компаній, коли декларується наявність нерухомості у кандидатів тощо).

Слід вказати, що багато питань стосовно моменту переходу права власності так і залишилися не врегульованими. Наприклад, якщо в договорі буде передбачено, що право власності переходить після повного розрахунку за придбаний товар, то хто буде перевіряти дотримання цієї умови? Оскільки практика пішла шляхом нотаріального посвідчення договорів, що містять умови про перехід права власності з моменту повної оплати товару, то як оформити перехід права власності, і коли цей договір підлягає державній реєстрації — одночасно з нотаріальним посвідченням чи після повного розрахунку? Звичайно, що договір одночасно нотаріально посвідчується

1 Це твердження є дуже дивним, оскільки законним є те володiння, що виникає внаслідок відповідного правовiдношення (зберiгач речi, комiсiонер та iн.), спирається на певні правові підстави і тому має так званий титул володіння. Володiння, яке не ґрунтується на правових підставах, є незаконним (безтитульним).

і реєструється. Тобто, договір набрав чинності, але право власності на майно до покупця не перейшло. Через деякий час сторони звертаються до нотаріуса, який вимагає від сторін в таких випадках підтвердження виконання ними умови договору про проведення оплати, що оформляються заявою сторони договору, яка отримала кошти. Ця заява вважається додатком до договору. Після цього вже можна проводити у БТІ державну реєстрацію права власності. Тобто, такий порядок не передбачений законом, але склався в нотаріальній практиці і свідчить, що люди намагаються відшукати той шлях, що задовольнить їхні потреби у правовідносинах. І цей вихід зі складного становища, в яке нас поставила редакція частин 3 та 4 ст. 334 ЦК, не суперечить сутності загальних засад цивільного законодавства.

Отже, різним елементам системи укріплення прав на нерухомість відводиться різне значення. При недотриманні нотаріальної форми правочину настає його недійсність, при недотриманні державної реєстрації — неукладеність і невиникнення права власності. Право власності виникає за загальним правилом, в момент держреєстрації правочину, а може виникати й в інший момент. Державна реєстрація права відбувається пізніше — тобто вже після того, як станеться факт вчинення правочину і переходу права власності. Таким чином, різним державним реєстраціям відводиться, очевидно, різне значення, і остання державна реєстрація (права) не має правоутворюючого значення.

Узагальнення з приводу поняття правовстановлювальних документів

Важливо розрізняти встановлення права і реєстрацію права.

Право встановлюється за волею особи (осіб), однак, у визначених законом випадках ця воля повинна бути увібрана у певну форму (письмове втілення, нотаріальне посвідчення правочину) і підлягати державній реєстрації. Без дотримання цих вимог право не виникає.

Право, яке вже виникло, підлягає державній реєстрації, що має важливе значення для суспільства в цілому і зв’язаних з цим правом прав інших осіб, у тому числі для цивільного обороту.

Можна коротко вказати на таке значення правовстановлювальних документів: вони встановлюють право.

Чи буде правовстановлювальним документом внесення до державного реєстру відомостей або, відповідно, виписка з державного реєстру? Для відповіді на це питання слід зрозуміти, що це один з фактів юридичного складу, який завершує процес виникнення права власності. Сам по собі цей факт не має основоположного юридичного значення, бо ґрунтується на попередніх фактах, насамперед, договорі про передачу майна у власність. Тому безглуздо оспорювати виписку з державного реєстру, просити суд визнати її недійсною. Важливо заперечувати підставу, що послужила причиною внесення до реєстру цього запису — наприклад, вимагати визнати недійсним договір купівлі-продажу.

Скасувати правовстановлювальний документ або заперечити його можна тільки за наявності підстав для цього й у встановленому порядку.

Отже, варто зафіксувати в законі або підзаконному нормативно-правовому акті (наприклад, положенні про порядок реєстрації прав на нерухомість, інструкції про порядок здійснення нотаріальних дій тощо, але краще на рівні закону), що є підставою виникнення права власності, який юридичний склад для цього потрібний і якими документами він оформлюється.

На сьогодні правовстановлювальні документи не визначені, але зазначені (перераховані) у Тимчасовому положенні про порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно, затвердженому наказом Міністерства юстиції України від 7.02.2002 р. N 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 28.01.2003 р. №6/5)1 .

Поняття правовстановлювальних документів знадобиться і при інших правових механізмах, а не тільки при державній реєстрації прав на нерухоме майно. Тому має бути задіяний універсальний підхід до цього. Не дивно, що Інструкція про порядок здійснення нотаріальних дій нотаріусами України також оперує цим поняттям, однак, вносить свої корективи.

Так, п. 38 Інструкції розцінює витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно як невід’ємну частину правовстановлювального документа.

Трапляється, що один договір за Інструкцією вважається невід’ємною частиною іншого договору як правовстановлювального документа. Таким, наприклад, п. 59 Інструкції вважає договір про визначення часток у спільній власності як невід’ємну частину правовстановлювального документа на об’єкт права спільної власності. Якщо останнім буде договір (скажімо, купівлі-продажу), то договір про визначення часток у спільній власності буде відповідно до Інструкції вважатися невід’ємною частиною договору купівлі-продажу.

Досить своєрідним є й підхід до правовстановлювальних документів, що свідчать про бажання на рівні Інструкції розв’язати істотну проблему з оформлення прав на земельні ділянки — це п. 68 Інструкції, яким нотаріусам пропонується приймати як правовстановлювальні документи на земельні ділянки рішення відповідних органів місцевого самоврядування, погоджені з відповідними органами виконавчої влади, оскільки відсутнє розмежування земель державної і комунальної власності.

Виникає цікавість і співвідношення (не зрозуміло, що це за такий вираз: виникає цікавість співвідношення?) в оформленні права власності, запропоноване п. 240 Інструкції, за яким на правовстановлювальному документі робиться відмітка про видачу свідоцтва про право власності на нерухомість. При цьому не зрозуміло, що буде вважатися правовстановлювальним документом на цей об’єкт. Очевидно, ним буде вважатися договір про придбання подружжям майна (наприклад). Але в будь-якому разі з цього виходить, що свідоцтво про право власності правовстановлювальним документом не є.

Важливе питання, на кого оформляється право власності. Відомо, що наука і законодавство оперують поняттям суб’єкта права власності. Проте непоодинокі

1 Офіційний вісник України. — 2002. — №8. — Ст. 383.

випадки, коли необхідність в оформленні права власності виникає за відсутності суб’єкта. У такому разі слід домовитися про два моменти: на кого оформлюється право і чи буде воно взагалі оформлюватися через те, що існує проблема можливості виникнення такого права в особи, що померла.

Якщо особа подала документи і померла, її правоздатність припиняється в момент смерті. Так, померла особа вже не може мати право, і, отже, це право не повинне оформлюватися на неї.

Воля особи має основоположне значення в правочині. Якщо вона виражена, проявом чого є те, що правочин оформлено належним чином (нотаріально посвідчено), тобто вимоги до форми правочину дотримані і дотримані інші умови дійсності правочинів, то виникли всі підстави для «запуску» правовідносин. Якщо ж воля виражена, а форма правочину і вимоги до її державної реєстрації не можуть бути дотримані внаслідок смерті особи, то чи може йтися про те, що правочин все ж таки існує (договір був укладений)?

Зогляду на поділ понять «недійсний правочин» і «неукладений договір» відзначу відсутність підстав до недійсності правочину. Разом з тим немає й остаточного юридичного факту у фактичному складі — державної реєстрації договору, що тягне за собою такий значний юридичний наслідок, як його укладення. Тобто, правочину немає.

Зіншого боку, особа виразила свою волю і її дії на цьому можна вважати завершеними. Подальші дії можуть і будуть виконуватися іншою стороною й органами, що здійснюють державну реєстрацію. Чи можливі ці дії за відсутності першої сторони правочину? Якщо так, то можна стверджувати, що дії, вчинені іншою стороною, належним чином оформлюють правочин і породжують відповідні правові наслідки.

Аналіз відносин власності, проведений вище, свідчить про необхідність вдосконалення їхнього правового регулювання із застосуванням тих моделей, що виникли на практиці і які здаються учасникам цивільного обороту ефективними та дієвими.

Оформлення переходу права власності на нерухомість*

Виникнення права власності відбувається на підставі договору, інших правочинів, а може й не пов’язуватися з цими юридичними фактами, наприклад, при створенні речі, коли йдеться суто про фактичні, а не юридичні дії. Втім, такий спосіб виникнення права власності трапляється не часто. Так, при створенні такої речі, як будинок (при його побудуванні), мають бути наявними юридичні факти, необхідні для цього — придбання земельної ділянки, дозвіл на будівництво, узгодження проектнокошторисної документації тощо. Тобто, у певних випадках виникнення права власності на річ не пов’язане з договором як найпоширенішим юридичним фактом, наприклад, коли особа сама для себе виготовила меблі або сарай.

Дещо ускладнюється ситуація при створенні речі однією особою для іншої особи на підставі договору, скажімо, підряду на капітальне будівництво. В цій ситуації

* Нотаріат для вас. — 2007. — №1/2. — С. 87–92.

ми хоч і маємо договір, що передує виникненню права власності на нову річ — будинок, але цей договір істотно відрізняється від договорів про передачу права власності (купівлі-продажу, міни, дарування та ін.) за багатьма підставами. Найголовнішою серед них є те, що за договором підряду створюється нова річ, на яку виникає право власності. Тобто речі раніше не існувало, а, отже, права на неї не існувало також. Створена річ передається підрядником замовникові. Таким чином, як при купівліпродажу, так і при підряді річ передається від однієї особи до іншої, але така передача суттєво відрізняється, адже в першому випадку має місце не тільки передача речі, а й передача права на неї, що мала одна особа (продавець) і яке вона передає іншій особі (покупцеві). При підряді ж особа, яка передає створену річ (побудоване майно), права на неї не передає, оскільки вона цього права на набула. Підрядник, який створив річ, не став її власником і тому не може передати право власності на неї.

Внаслідок цього зазначення ст. 334 ЦК про набуття права власності за договором слід розцінювати так, що ця стаття не поширюється на первісні способи набуття права власності1, зокрема, за договором підряду. Крім того, аналіз цієї статті надає можливості стверджувати, що в ній увагу приділено підставам і моменту виникнення права власності за договором. При цьому таке регулювання практично не пов’язано

звимогами до правовстановлювальних документів.

Узв’язку з викладеним, на практиці виникає безліч питань і проблем, обумовлених фіксацією виникнення права власності у особи, поняттю і оформленню передачі права та/або речі, співвідношенням договірних зобов’язань і речових відносин власності.

Розглянемо спочатку ці аспекти щодо первісних підстав набуття права власності: за набувальною давністю; на безхазяйну річ; при викупі земельної ділянки в зв’язку із суспільною необхідністю та стосовно майна, розташованого на цій земельній ділянці; при викупі пам’яток історії і культури; конфіскації; реквізиції; при приватизації квартири та при виплаті вартості квартири в будинку житлово-будівельного кооперативу; на новостворене нерухоме майно, в тому числі на незавершене будівництво.

• У випадку набуття права власності за набувальною давністю правовстановлювальним документом буде рішення суду (ст. 344 ЦК України). Також рішення суду необхідно для виникнення права комунальної власності на безхазяйну річ (ст. 335 ЦК України).

• При викупі земельної ділянки в зв’язку із суспільною необхідністю у випадку спору потрібен правовстановлювальний документ — рішення суду, а при відсутності спору — угода між власником земельної ділянки і, відповідно, органом державної влади, органом влади АРК або органом місцевого самоврядування (ст. 350 ЦК України). У такий же спосіб регулюється питання права власності на нерухоме майно в зв’язку з викупом земельної ділянки (ст. 351 ЦК України).

1 Тобто такі способи, за якими право власності на річ набувається вперше (наприклад, оскільки речі ще не існувало і тому й права на неї не існувало також) або незалежно від волі попереднього власника (наприклад, при конфіскації або при продажі майна банкрута в порядку ліквідаційної процедури тощо).

•Потрібне рішення суду й у випадку викупу пам’яток історії і культури, які неналежним чином утримуються власником (ст. 352 ЦК України), конфіскації (ст. 354 ЦК України), внаслідок чого виникає право державної власності на це майно. Подібних вимог ст. 353 ЦК України не містить. Інакше кажучи, при реквізиції ЦК не висуває умови оформлення правовстановлювальних документів на майно, що вилучається у власника.

Оформлення права власності на квартиру має деякі особливості

•При приватизації квартири оформлюється правовстановлювальний документ на квартиру, а на допоміжні приміщення (коридори, колясочні, горища, мансарди тощо) — ні. Це випливає, крім Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», також і з п. 1.1 Рішення Конституційного Суду України від 11.12.2002 р. №14–7/1390.

При повній оплаті вартості квартири в будинку житлово-будівельного кооперативу право власності виникає з моменту внесення останнього внеску (ст. 15 Закону України «Про власність») за оплату вартості квартири, а оформлення цього права може відбутися набагато пізніше — коли це знадобиться власникові або за інших обставин, наприклад, при спадкуванні цієї квартири.

• Набуття прав власності на новостворене нерухоме майно

та об’єкти незавершеного будівництва

Новостворене нерухоме майно слід розуміти, насамперед, як майно, створене за договором будівельного підряду, сторонами якого є замовник та підрядник. Після зведення будинку (споруди) має виникнути право власності. Тому важливим є визначення того, у кого з’явиться це право. Воно виникне у замовника. Якщо ним є управління капітального будівництва міськвиконкому — з’являється право комунальної власності, на якому і належатиме цей будинок відповідній територіальній громаді міста, району в місті, села або селища. Органом, уповноваженим (залишити термін «управляти») цим майном, буде управління комунальної власності. Якщо замовником є відповідне управління райчи облдержадміністрації, то виникає право державної власності або право спільної власності відповідних територіальних громад сіл, селищ, міст району або області — залежно від бюджету фінансування будівництва. Органом, уповноваженим управляти цим майном, буде, відповідно, або регіональне відділення чи представництво Фонду державного майна, або обласне (районне) управління спільної власності територіальних громад.

Створення майна безпосередньо пов’язано з вимогами щодо поєднання фізичного та юридичного існування об’єкта, що включає завершення технічної процедури та дотримання юридичної процедури (акт прийому-передачі, реєстрація в БТІ).

Заслуговує на увагу й питання про наявність або відсутність правовстановлювальних документів, з якими пов’язане виникнення права власності на новостворене нерухоме майно. Оформленню підлягає лише право на нерухому річ, якщо договором або законом потрібне прийняття її в експлуатацію, а також якщо право на неї підлягає державній реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК України). У ст. 822 ЦК щодо виготов-

леної речі за договором будівельного підряду прямо вказується про складання акта. Тобто для виникнення права власності на побудоване нерухоме майно такого акта недостатньо, а вимагається державна реєстрація прав. Вона відбувається на підставі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», у ст. 19 якого зазначається про надання для державної реєстрації акта прийому нерухомого майна до експлуатації.

На практиці постає питання про правовий режим недобудованого нерухомого майна, тобто майна, створення якого не завершилося. Передусім, слід дотримуватися термінології, за якою таке майно як у ЦК, так і в інших законах йменується незавершеним будівництвом1. З одного боку, це позитивно, адже з уніфікацією термінів не буде виникати розбіжностей в регулюванні. Однак цей термін залишається умовним, адже якщо замислитися, то виходить, що «будівництво» у даному випадку являє собою не процес, а річ, створення якої ще не завершилося.

Виходячи з приписів закону про те, що право власності на створену нерухому річ виникає не тільки після її фізичної появи, а й з юридичним оформленням, то якщо об’єкт нерухомості фізично існує як добудований, але юридично не оформлений — він має вважатися недобудованим нерухомим майном, або слід вирішувати питання про визнання права на нього як на добудоване нерухоме майно. Той чи інший спосіб залежить від проблеми, що заважає виникненню звичайним порядком права власності на завершене будівництво, тобто на новостворене нерухоме майно.

До завершення будівництва може йтися про існування таких об’єктів, як будівельні матеріали, незавершене будівництво, будівельні матеріали разом із незавершеним будівництвом (як головна річ та її приналежність, оскільки вони необхідні для будівництва).

Будівельні матеріали — це все те, що являє собою об’єкт, який зводиться майже до стадії завершення будівництва. Тобто якщо будівельні матеріали перетворюються на готовий об’єкт нерухомості, наприклад, будинок, тому немає сенсу в такому разі говорити про незавершене будівництво. На різних етапах будівництва об’єкт буде мати різний вигляд, але все одно ніякого нового об’єкта не виникатиме.

Втім, слід погодитися зі С. Сліпченко, який відзначив, що у результаті використання будматеріалів і устаткування виникає новий об’єкт — матеріали, устаткування тощо, використані при будівництві2. Іншими словами, факт їх використання вже відбувся.

Він вказує, що цемент, пісок, вода, використані для приготування розчину, зникають, але з’являється нова річ — розчин. У свою чергу, розчин, цегла, використані для кладки стіни, зникають, але з’являється нова річ — «коробка» будинку. В першому випадку відбувається перетворення речей, що споживаються зі створенням

1 Відповідні зміни до ст. 331 ЦК були внесені 15.12.2005 р., внаслідок чого відтепер у ЦК використовується термін, застосовуваний в публічному законодавстві, зокрема, Законі «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва», інших законодавчих актах про приватизацію.

2 Слипченко С. Еще раз о праве собственности на объекты незавершенного строительства // Юрид. радник. — 2004. — №2. — С. 31.