sbornik

До змін, внесених до Закону України «Про іпотеку» від 22 грудня 2005 року, стаття 37 встановлювала правило щодо збереження дійсності прав і вимог інших осіб на нерухоме майно, передане в іпотеку, а потім — у власність іпотекодержателя, зареєстрованих у встановленому законом порядку. Відповідно ж до останніх змін до вказаного Закону, права та вимоги третіх осіб на предмет іпотеки, набутий у власність іпотекодержателем, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, втрачають чинність.

Отже, законодавець оперує поняттями вищого та нижчого пріоритету, які впливають на правове становище іпотекодержателя. Поняття пріоритету та його видів (вищий та нижчий) встановлюються в ст. 1 Закону України «Про іпотеку»:

–вищий пріоритет — пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного і того ж нерухомого майна;

–нижчий пріоритет — пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна.

Однак при цьому виникають питання про те:

а) чого стосуються ці пріоритети — лише іпотек, які виникають у приватноправових відносинах, чи й з відносин публічно-правових, які складаються, наприклад, внаслідок податкової застави, арешту тощо?

б) який закон використовувати у випадку, коли відносини виникли до набрання чинності Законом України від 22.12.2005 р. і тривають до цього часу?

На ці питання слід відповісти таким чином.

За редакцією ст. 37 Закону України «Про іпотеку», яка діяла до набрання чинності Законом від 22.12.2005 р., не було однозначно визначено те, що буде мати пріоритет — вимога, встановлена внаслідок іпотеки або внаслідок арешту? З одного боку, критерій для пріоритетів, встановлений цим Законом, один — це час встановлення пріоритету. Але, з іншого боку, невідомо, чи поширюється це правило й на публічно-правові відносини, зокрема, з арешту, чи його встановлення має пріоритет перед іншими вимогами цивільно-правового характеру?

Отже, якщо однозначної відповіді на питання про пріоритети законодавство не містить, слід виходити з загальних міркувань, які мають витоки у співвідношенні між приватним та публічним правом (рис. 3).

Чи може публічне право скасовувати приватні права? Очевидно, що ні. Тому не може вважатися пріоритетнішим право податкової застави або що випливає з арешту нерухомого майна, яке вже було предметом іпотеки.

У відсутність єдиного реєстру прав на нерухомість нині існують два різних реєстри — іпотек та заборон відчуження. Як вони співвідносяться і як визначити відповідні пріоритети, однозначно не встановлено, однак думається, що вони мають визначатися за таким самим принципом — за датою реєстрації відповідних прав або внесення відповідних записів. Саме такий підхід витікає зі ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Всі викладе-

ні в цій статті підстави для державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно є рівнозначними для внесення відповідних даних до реєстру.

Права на предмет іпотеки (після укладення договору про передачу права власності на предмет іпотеки)

Рис. 3. Права на предмет іпотеки (після укладення договору про передачу права власності на предмет іпотеки)

Підтвердженням тому є й ст. 39 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», згідно з якою «пріоритет публічного обтяження встановлюється з моменту його реєстрації. Зареєстровані публічні обтяження не мають пріоритету над обтяженнями того ж рухомого майна, які були зареєстровані раніше моменту реєстрації публічного обтяження, а також обтяженнями, які мають вищий пріоритет згідно з правилами, встановленими розділом III цього Закону». Цей Закон регулює відносини з рухомим майном, але для нас важливий заявлений в ньому принцип про відсутність переваг публічного обтяження над приватним.

Таким чином, якщо заставлене нерухоме майно опинилося під арештом, передача права власності на нього іпотекодержателю буде можливою, але останній мав усвідомлювати, що до нього перейдуть усі вимоги третіх осіб, які стосуються заставленого майна.

За новою редакцією ст. 37 Закону України «Про іпотеку», яка діє з набранням чинності Законом від 22.12.2005 р., регулювання цього питання істотно змінилося. По-перше, при питанні про перехід права власності на предмет іпотеки до заставодержателя враховується лише вищий пріоритет щодо строкового користування нерухомим майном.

По-друге, нині права та вимоги третіх осіб на предмет іпотеки, набутий у власність іпотекодержателем, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, втрачають чинність, а не зберігаються, як це було раніше, у межах перевищення вартості нерухомого майна, визначеної шляхом його оцінки, після задоволення прав чи вимог, які мають вищий пріоритет, над розміром забезпеченої іпотекою вимоги іпотекодержателя. Отже, як видно, в змінах до Закону України «Про іпотеку»

спостерігається тенденція, започаткована в Законі України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», який встановлював таке ж саме правило. Дійсно, не може регулювання застав рухомого та нерухомого майна істотно відрізнятися у тому, що стосується прав інших осіб на заставлене майно. Зміни до Закону України «Про іпотеку» виправили цю ситуацію.

По-третє, відповідно до нового механізму, встановленого ст. 37 Закону України «Про іпотеку», за основу ставиться не «піраміда прав» з нижчим пріоритетом, які задовольняються за остаточним принципом, а зобов’язання іпотекодержателя відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Тобто іпотекодержатель, який одержує у власність предмет застави, розраховується

зіпотекодавцем за його вартістю з тим, щоб останньому вистачило коштів розрахуватися з іншими кредиторами, які також забезпечували свої вимоги майном, що вже перебувало в іпотеці (мають нижчий пріоритет).

Останнє питання — це який закон використовувати у випадку, коли відносини виникли до набрання чинності Законом України від 22.12.2005 р. і тривають до цього часу? Закон зворотної сили не має, і тому за загальним правилом відносини, що виникли до набрання чинності Законом України від 22.12.2005 р., регулюються на підставі старої редакції ст. 37. Однак, якщо ці відносини тривають, то застосовується нова редакція цієї статті.

Так, якщо право власності на предмет іпотеки перейшло до іпотекодержателя до набрання чинності Законом України від 22.12.2005 р., то при цьому збереглися вимоги осіб з нижчим пріоритетом, які ще не були висунуті до нового власника

зметою їх задоволення. Ці особи не втратили свої права по відношенню до іпотекодержателя, який став власником, оскільки для нього відносини з договору про передачу права власності на предмет іпотеки, в які він вступив, припинилися належним виконанням. Він став власником, але з певними зобов’язаннями щодо задоволення вимог осіб із нижчим пріоритетом.

Якщо ж договір про перехід права власності на предмет іпотеки до набрання чинності Законом України від 22.12.2005 р. не укладався, то сторони його укладатимуть з врахуванням нового регулювання стосовно:

–оцінки предмета іпотеки;

–зобов’язання перерахувати перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя;

–збереження за іпотекодавцем обов’язку задовольняти вимоги третіх осіб на предмет іпотеки за рахунок перерахованих йому іпотекодержателем коштів.

Наприкінці слід зазначити на важливість єдиного реєстру речових прав на нерухоме майно, в якому містяться абсолютно всі відомості про нерухоме майно — прав на них та всі обмеження й обтяження в порядку їх надходження. Створення такого реєстру дозволяє зрозуміти, які мають місце права та пріоритети, за яким правилом вони встановлюються тощо. Це сприяє нормальному цивільному обороту і не приводитиме до порушень прав його учасників.

Глава 15

ОКРЕМІ ПРОБЛЕМИ ДОГОВОРІВ

Деякі аспекти поняття договорів: предмет, порядок укладення, момент виникнення права власності*

1. Загальні підходи до поняття договору

Договір — Правочин — Дія — Вольовий аспект

Договір завжди являє собою правочин і тому як такий він є юридичним фактом — дією, що, в свою чергу, свідчить про значущість волі при його укладенні.

Виявилося за необхідне позначити на те, дією кого є правочин?

Правочин являє собою дію сторін — учасників цивільних правовідносин, а не інших осіб, в тому числі нотаріусів або посадових осіб. Їхні дії, втілені в акти, називались раніше адміністративними актами. Нині — актами органів державної влади тощо. Дії нотаріусів щодо посвідчення правочинів самі по собі правочинами не є. Це дії осіб, уповноважених державою на їх здійснення. Так само, не є правочинами дії державних реєстраторів та інших публічних фігур, які виконують відповідні публічні функції по відношенню до правочинів, але цим не вчиняють самих правочинів.

Зазвичай вказують на триєдність договорів: як правочинів (юридичні факти), як документів, як правовідносин.

Тому постає питання про те, що посвідчує нотаріус і що він реєструє?

Нотаріус посвідчує юридичний факт за наявності документа встановленого змісту з вимогами, які висуваються законодавством. А вже цей факт породжує правовідносини, виступаючи підставою виникнення цивільних прав та обов’язків (ст. 11 ЦК).

Тобто, правовідносини складаються після наявності факту укладення договору, який є поштовхом для них.

2. Момент укладення договору, момент виконання договору, момент виникнення права власності

Момент укладення договору безпосередньо стосується нотаріуса.

Згідно зі ст. 638 ЦК договір вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди по всіх істотних умовах у належній формі, а згідно зі ст. 640 ЦК, якщо він потребує, крім нотаріального посвідчення, ще й державної реєстрації, то з моменту державної реєстрації.

Укладення договору свідчить про наявність факту договору, адже, як зазначалося вище, договір є юридичним фактом, тобто, дією. Саме цей факт посвідчують нота-

* Мала енциклопедія нотаріуса. — 2008. — №1. — С. 82–89.

ріуси. Звичайно, при цьому вони перевіряють всі інші умови дійсності правочинів, викладених у ст. 203 ЦК.

Чи мають право нотаріуси виконувати інші функції, які вони на себе беруть, крім тих, що позначені в Законі про нотаріат та в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій? Відповідь на це питання має бути негативною, оскільки існує загальне правило, що нотаріуси виконують лише те, що приписане їм законом. Це питання постало внаслідок поширення на практиці присвоєння нотаріусами функцій перевірок факту виконання договору.

Зокрема, це стосується питання про те, що у договорах купівлі-продажу нотаріус вимагає зазначати, що покупець сплатив продавцю повну ціну майна, яке продається за цим договором, до підписання договору. Внаслідок цього виникають сумніви з приводу того, чи не суперечить це чинному законодавству, адже розрахунок здійснено фактично до укладення договору.

При з’ясуванні цього слід згадати, що договір купівлі-продажу консенсуальний,

ане реальний. Це означає, що і гроші можуть бути передані після його укладання, і товар. І ніхто не уповноважував нотаріуса вимагати від сторін попередніх розрахунків, тим більш, що не відомо, на підставі чого вони здійснюватимуться, якщо договору ще немає, бо він існуватиме лише з моменту його нотаріального посвідчення.

Уст. 693 ЦК зазначається на можливість попередньої оплати, але йдеться, що це, по-перше встановлюється договором (тобто договір вже набув чинності) і, подруге, до передання товару.

Момент виконання договору залежить від домовленості сторін. Ці питання ЦК віддано на їхній розсуд, бо в ст. 638 позначені як істотні умови договору предмет та деякі інші, а не порядок його виконання.

Момент виникнення права власності за договором встановлюється в законі. Згідно з ч. 3 ст. 334 ЦК він пов’язаний з нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією права на майно. Державна реєстрація права власності є правовстановлювальним фактом, якщо йдеться про виникнення права власності за договором,

атакож на новостворюване майно (ст. 331 ЦК), на спадкове майно (ст. 1299 ЦК).

3. Види договорів

•Пойменовані в ЦК.

•Непойменовані, наприклад, договір про перехід права власності на заставлене майно, договір про уступку права вимоги, договір про передачу виключних майнових прав інтелектуальної власності (ст. 1113 ЦК), договір про реалізацію продукції, договір між поручителем та боржником (це договір на надання послуг, який може передбачати порядок такого надання, оплату та розрахунки боржника з поручителем після виконання останнім свого зобов’язання).

Кваліфікація непойменованих договорів має відбуватися по суті його предмета та змісту. Однак виникають труднощі у зв’язку з тим, що в певних випадках необхідна державна реєстрація, а вона стосується тих договорів, які прямо вказані в законі,

або державна реєстрація прав, яка відбувається на підставі певних правовстановлювальних документів.

Сполучення договорів або змішані договори:

1)кредиту, застави, про передачу майна у власність;

2)лізинг і купівля майна, що передається в лізинг;

3)купівлі-продажу майна з тягарем боргу.

4. Предмет договорів

Це, як правило, речі, майно. Можуть бути майнові права, майнові комплекси (підприємство, садиба), корпоративні права.

Речі: створені, створювані (недобудовані) та майбутні. Створені — це ті, на які виникло право власності.

Існуючі: квартири, будинки, інша нерухомість. Поняття нерухомості надається

вст. 181 ЦК, житла — в ст. 379 ЦК.

Зприводу останнього слід висловити застереження стосовно вживання на практиці поняття домоволодіння, яке не передбачене чинним законодавством. І навпаки — в ЦК передбачено такий об’єкт, як садиба, але укладення договорів із таким предметом сьогодні навряд чи можливе внаслідок неузгодженості земельного та цивільного законодавства та різного порядку реєстрації прав на об’єкти, що входять до складу садиби.

Має специфіку й такий предмет договору, як житловий будинок, який хоч і позначено в ст. 380 ЦК як будівля капітального типу, але в договорі купівлі-продажу часто міститься перелік господарських споруд, що все разом становить поняття житловий будинок.

Не менше складнощів із багатоквартирним житловим будинком. Передусім із тим, чи можна продати його в цілому, а, крім того, слід враховувати його складові та їхній правовий режим: (а) квартири; (б) допоміжні приміщення; (в) нежитлові приміщення. Тим більше, що в БТІ останні два значаться як нежитлові. Звідси, поширюються згадки про цокольні та інші приміщення з різним статусом, хоча закон таких підходів до розмежування не знає.

Втім із приводу всіх цих об’єктів виникає настільки багато проблем, що їх неможливо навіть всі перелічити, вони потребують окремого дослідження.

Слід вказати на численні питання, що виникають з приводу визначення предмету договору внаслідок подільності речі та пов’язаності її з землею.

Приклади:

– чи є нерухомим майном або нежитловою спорудою торговельний майданчик, магазин-бар із літнім майданчиком?

– до якого майна слід віднести: а) паркан, б) металевий кіоск, в) кран-балку, що перебуває всередині будинку?

– що буде об’єктом купівлі-продажу, якщо продаються під’їзні шляхи — вони чи земельна ділянка, коли остання перебуває у власності або в користуванні у власника під’їзних шляхів?

–в багатоповерхових будинках є місця для стоянки автомобілів (підземні гаражі). БТІ реєструє місце стоянки для автомобіля №1,2, 3 тощо. Чи можливе відчуження таких стоянок як самостійного об’єкта?

–при відчуженні частини житлового будинку з визначенням приміщень, що припадають на цю частку, постає питання про те, чи виникає спільна власність, чи одночасно відбувся поділ будинку в натурі, а співвласник не з’явився?

–якщо згідно з свідоцтвом про право власності на квартиру вона приватизована на кількох осіб, але не визначені їх частки, то при посвідченні договору купівліпродажу чи слід вважати, що квартира належить у рівних частках кожному, чи потребується перед цим посвідчити договір про розподіл часток?

Щодо створюваних речей, то ними виступають насамперед об’єкти незавершеного будівництва.

Який документ посвідчує право власності на такий об’єкт? Чи має він бути зареєстрований у реєстрі прав власності на нерухоме майно? Ці питання нарешті врегульовані в ст. 331 ЦК.

Слід застерегти, що в Законі України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» міститься заборона відчужувати об’єкти незавершеного будівництва, що придбані в результаті приватизації. Ст. 331 ЦК такої заборони не містить, але сумніви з приводу можливості вільного відчуження вказаних об’єктів породжені тим, що ЦК не регулює приватизацію державного майна.

Цей об’єкт має місце, як правило, при укладенні договорів купівлі-продажу. Коли ж йдеться про іпотеку, то виникає інша ситуація. Згідно з ст. ст. 5 та 16 Закону України «Про іпотеку», ст. 4 Закону «Про заставу», ст. 5 «Закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»

предметом іпотеки можуть бути:

–земельна ділянка;

–земельна ділянка та незавершене будівництво;

–нерухоме майно, право власності на яке виникне в майбутньому;

–майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено;

–завершене будівництво, яке таким стало під час дії договору іпотеки без змін

уцьому договорі.

Крім того, слід враховувати, що до завершення будівництва може йтися про існування таких об’єктів, як (а) будівельні матеріали, (б) об’єкт незавершеного будівництва, (в) будівельні матеріали разом із об’єктом незавершеного будівництва (як головна річ та її приналежність, оскільки вони необхідні для будівництва).

Стан використання матеріалів і, відповідно, стан тієї речі, що виникає внаслідок цього, можуть бути різними. Залежно від ступеня завершеності будівництва ці матеріали можна поділити на дві групи: ті, що становлять значну частину незавершених згідно із проектом робіт, і ті, які становлять їх незначну частину. Втім для права це не має значення.

ЦК не враховує ці особливості при визначенні предмета договорів відчуження або іпотеки незавершеного будівництва, а законодавство про приватизацію такі ви-

моги містить. Згідно з п. 6.4 Положення про порядок приватизації об’єктів незавершеного будівництва, склад об’єкта незавершеного будівництва вказується в додатку до акта його прийому-передачі разом із:

–актом прийому-передачі проектно-кошторисної і виконавчої документації на об’єкт незавершеного будівництва;

–актом прийому-передачі технічної документації устаткування, що приватизується разом з об’єктом незавершеного будівництва;

–інвентаризаційними описами придбаних для об’єкта незавершеного будівництва матеріалів, виробів, конструкцій, завезених на будівельний майданчик і невикористаних для будівництва;

–інвентаризаційними описами придбаного для об’єкта незавершеного будівництва обладнання, не переданого до монтажу або такого, котре не вимагає монтажу.

Майнові права. Проблематика майнових прав як предмета договорів пов’язана зі спірністю їх визначення.

У ч. 2 ст. 190 ЦК вони визначаються як неспоживна річ, речові права. Разом із тим, вони є й зобов’язальними правами, такими як право вимоги за договором. Майновими бачаться й права на частку в статутному капіталі (як майнове вираження корпоративних прав). Право на частку в спільній частковій власності також є за своєю сутністю майновим правом. Цей аспект також потребує окремої уваги, але тут слід зазначити на такі проблеми, що можуть виникати стосовно:

–виду права спільної власності (вона буде частковою, чи сумісною), наприклад, при приватизації квартир можливі два варіанти, а при цьому право на допоміжні приміщення визначається як право часткової власності, що навряд чи вірно, адже таку частку продати не можна;

–права спільної власності, на яке не має права дитина (квартира в ЖБК);

–права окремої власності на виділені (поділені) частки;

–право спільної власності з визначеним порядком користування.

Переважні права як різновид прав не можуть бути предметом договору, адже вони не є майновими, а носять суто організаційний характер і є вторинними до майнових прав.

Слід розрізняти річ і право. Предметом договору може бути або те, або інше, і навпаки — не може бути одночасно і те, і те.

Особливе значення це має при спільній власності, коли відчужується або річ у цілому, або частка, що належить учаснику, або спочатку йдеться про виділ (поділ), а потім про відчуження, але обов’язково майна (а не часток).

Згідно зі ст. 167 ГК України корпоративні права — це права особи, частка якої визначається у статутному фонді (майні) господарської організації, що включають правомочності на участь цієї особи в управлінні господарською організацією, отримання певної частки прибутку (дивідендів) даної організації та активів у разі ліквідації останньої відповідно до закону, а також інші правомочності, передбачені законом та установчими документами.

Згідно з п. 4 ч. 1 ст. 116 ЦК України учасники господарських товариств можуть здійснювати відчуження часток у статутному (складеному) капіталі або цінних паперів, що засвідчують участь у товаристві (тобто, акцій).

Таким чином, неузгодженість між ЦК та ГК призводить до того, що в теорії та на практиці допускається можливість відчуження (тобто, передбачається такий предмет договорів про відчуження): корпоративних прав (1); часток у статутному (складеному) капіталі господарського товариства (2); акцій (3); прав засновника (учасника) (4).

Сторони вільні у визначенні предмета договору, але слід зазначити таке.

Акції (а не корпоративні права) відчужуються в разі, коли йдеться про права учасника акціонерних товариств — акціонера.

Права засновника (учасника) навряд чи можна позначати як предмет договору відчуження, оскільки цей термін є збірним поняттям щодо прав цих осіб.

Корпоративні права можуть відчужуватися як такі, що передбачені як окремий об’єкт в ГК.

Право на частку в статутному/складеному капіталі є найбільш поширеним об’єктом, оскільки передбачений як такий в ЦК (ст. ст. 127, 137, 147).

При доведенні своїх прав на частку в статутному (складеному) капіталі господарського товариства важливим є момент, з якого особа набуває прав за договором (а отже і прав на частку, і прав учасника, тобто, корпоративних прав). Слід враховувати те, що, по-перше, зміни до установчих документів юридичних осіб підлягають обов’язковій державній реєстрації згідно з ч. 3 ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб—підприємців». По-друге, згідно з ч. 2 ст. 17 зазначеного Закону в Єдиному державному реєстрі містяться такі відомості щодо юридичної особи: перелік засновників (учасників) юридичної особи, дані про розмір статутного капіталу (статутного або складеного капіталу), у тому числі частки кожного із засновників (учасників). По-третє, згідно з ч. 1 зазначеного Закону, якщо відомості, які підлягають внесенню до Єдиного державного реєстру, були внесені до нього, то такі відомості вважаються достовірними.

Крім того, учасник ТОВ має відчужувати належну йому частку в статутному капіталі з дотриманням вимог ч. 1 та 2 ст. 147 ЦК про переважне право інших учасників на придбання цієї частки і на відсутність заборон продавати частку третім особам. Подібне право мають і акціонери закритого акціонерного товариства (ч. 3 ст. 81 ГК України), хоча порядок його реалізації в Господарському кодексі не зазначений.

Ст. 147 ЦК не встановлює вимоги про нотаріальне посвідчення договору про відчуження частки учасника ТОВ, але згідно з ч. 3 ст. 29 Закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» державному реєстратору подається нотаріально посвідчений документ про передання права засновника (учасника) іншій особі або нотаріально посвідчена копія документа про перехід частки учасника у статутному капіталі товариства. З цього приводу слід вказати, (а) що цим документом має бути договір (купівлі-продажу, дарування, міни); (б) його дійсність не залежить від нотаріального посвідчення; (в) втім, оскільки в будь-якому разі є потреба у зверненні до державного реєстратора, то він підлягає нотаріальному посвідченню.

Ще один момент, який потребує врахування — це оплата частки учасником. Якщо учасник не повністю її сплатив, то він може її відчужувати лише у тій частині, в якій вже її сплачено (ч. 3 ст. 147 ЦК).

Якщо корпоративні права належать одному з подружжя — тому, хто позначений як такий в установчих документах, то тим не менш як майно (бо корпоративні права є різновидом майна) воно належить на праві спільної власності подружжю. Отже, у випадку розпорядження тим з подружжя, хто є учасником товариства, своєю часткою, необхідна згода другого з подружжя (ст. 65 Сімейного кодексу України).

Підприємство. Як предмет договору можна вказувати:

– підприємство (єдиний майновий комплекс) само по собі, який є самостійним об’єктом;

– підприємство як умовну сукупність речей, які підлягають конкретизації у складі цього підприємства.

Очевидно, другий варіант слід визнати правильним, тим більш, що такі складові підприємства, як будинки, будівлі, споруди, земельні ділянки, будучи нерухомістю, потребують окремого позначення внаслідок спеціальних приписів законодавства щодо їх відчуження. При цьому не має значення, чи входять вони до складу іншої речі (підприємства), чи відчужуються самостійно. А якщо так, тобто якщо в будь-якому разі нерухомі речі в складі підприємства позначаються окремо, то всі інші речі не можуть вказуватися разом. Вони також мають бути пойменовані.

Конкретизація предмета договору відчуження підприємств відіграє значну роль і в тому розумінні, що предмет являє собою істотну умову будь-якого договору (ст. 638 ЦК України).

Щоб уникнути негативних наслідків, сторони можуть орієнтуватися на норму російського законодавства, якою передбачені такі документи, що надаються на підтвердження складу підприємства:

–акт інвентаризації, проведеної відповідно до встановлених правил до продажу підприємства;

–бухгалтерський баланс;

–висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства;

–перелік усіх боргів (зобов’язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру та термінів їх вимог.

Крім цього, додаються всі документи, що вимагаються при продажу нерухомих об’єктів, які входять до його складу — правовстановлювальні та виписки з державного реєстру.

При цьому слід пам’ятати, що підприємство є окремим об’єктом права, хоча б до його складу входили інші нерухомі речі. Тому, хоч вказані документи і додаються,

аправо на конкретні об’єкти нерухомості, які входять до складу підприємства, підлягає окремій реєстрації, але окремих договорів стосовно їх відчуження не укладається. Вони відчужуються у складі підприємств.