Ипотечное кредитование населения. Развитие ипотеки в России.

Особенность ипотеки заключается в том, что в ней участвует большинство населения и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.

РФ пережила за период своей эволюции многие фазы градостроения. В текущий момент Россия перешла от этапа нехватки жилья по причине недостаточных темпов его строительства к периоду его перепроизводства по причине невозможности его сбыта из-за низкой покупательной способности населения. В настоящее время около 60% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, почти 10% семей стоят в очередях, и при сложившейся жилищной политике потребуется около 20 лет, чтобы решить только проблемы очерёдников.

Существует несколько систем долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании:

1. долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. Его основа – создание рыночной системы долгосрочного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жильё, так и жильё на вторичном рынке. Условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правила оценки платежёспособности заёмщиков должны быть стандартизированы, а также должен иметься набор развитых финансовых инструментов для привлечения средств.

2. Кредитование жилищного строительства. В рамках этого направления предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья. Эти кредиты выдаются банком-кредитором на оплату строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов погашают полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

3. Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением. Она организуется через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сокращает необходимый размер кредита. Субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учёт по улучшению жилищных условий. Субсидии предоставляются за счёт средств бюджетов разных уровней.

Современная государственная жилищная политика должна ориентироваться на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями. А государственное бюджетное финансирование должно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Ипотека бывает 2 видов: американская и немецкая.

Американский вариант – наиболее распространённый. Клиент получает кредит в банке, покупает квартиру или дом, которые сразу поступают в его собственность, то есть он может их дарить, продать, завещать и т.д. Погашает кредит постепенно, лет за 15-20, с %.

Немецкий вариант отличается именно тем, что в собственность заёмщика квартира переходит только после полного погашения кредита. Клиент там живёт, но собственником не является. Обычно такую схему практикуют застройщики, продавая квартиры в новых домах «по частям». Россия пошла по американскому пути.

К основным требованиям ипотеки можно отнести следующие:

• Сумма кредита обычно составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков (если они имеются) за соответствующий расчётный период;

• При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтверждённую информацию о текущих доходах заёмщика и созаёмщика.

Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:

1. система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России.

2. Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

3. Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлечённых финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Бюджетные средства следует направлять на адресные целевые субсидии семьям, у которых не хватает для ипотеки собственных сбережений.

4. Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в различных регионах должны определяться не только политической волей у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платёжеспособного спроса на жильё и его предложением.

Анализ практики работы российских банков по программам ипотечного кредитования выделяет ряд существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

• Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, не менее 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах указывается срок до 10 лет).

• Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать сложно.

• Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (з/п, дивидендов, арендных платежей) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры. отдых). Однако подтвердить величину зарплаты могут немногие граждане (в основном сотрудники российских коммерческих структур).

• Валюта кредитования. В настоящее время стоимость кв.метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения з/п установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда з/п в валютном эквиваленте уменьшилась в несколько раз.

• Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям.