5.9. Облік орендних операцій

Організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна бюджетних установ та організацій, державних підприємств та підприємств, заснованих на майні, що належить або перебуває у комунальній власності та їх структурних підрозділів, регулює Закон України „Про оренду державного та комунального майна” № 2269-ХІІ від 10.04.1992 р. (зі змінами та доповненнями).

Оренда державного та комунального майна — це засноване на договорі строкове платне користування майном (будівлями, спорудами, приміщеннями), необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Бюджетна установа може самостійно приймати рішення про передачу в оренду нерухомого майна площею до 200 кв. м. Якщо ж площа майна, що передається в оренду, перевищує 200 кв. м. або коли йдеться про основні засоби структурних підрозділів установи, то на передачу в оренду цього приміщення бюджетній установі слід отримати дозвіл:

–Фонду державного майна України (його регіонального відділення чи представництва, далі — ФДМУ) — для бюджетних установ, які фінансуються з державного бюджету;

–органу, уповноваженого управляти комунальним майном —

для бюджетних установ, що фінансуються з місцевих бюджетів. Майно, що значиться на балансі бюджетної установи, належить їй на правах оперативного управління. Це означає, що бюджетна

установа володіє та користується наданим їй майном для здійснення своїх основних функцій. Оскільки майно перебуває в державній власності, то бюджетна установа має право розпоряджатися ним тільки за погодженням із органами, уповноваженими управляти цим майном.

Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди та інші документи згідно з переліком, що визначається ФДМУ, відповідному орендодавцеві.

Орендодавець у п’ятиденний термін від дня реєстрації заяви потенційного орендаря надсилає копії матеріалів до ФДМУ (чи до органу, уповноваженого управляти комунальним майном) для отримання від нього висновку про можливість оренди.

До ФДМУ слід подавати такі документи:

–копію заяви про намір взяти в оренду майно, що належить до державної власності, та проект договору оренди;

173

–дозвіл на передачу в оренду держмайна від органу, уповноваженого управляти цим майном;

–відповідне узгодження в разі належності до об’єктів культурної спадщини;

–розрахунок орендної плати за перший чи базовий місяць оренди, підписаний керівником та головним бухгалтером установи

вчотирьох примірниках;

–звіт про експертну оцінку вартості об’єкта оренди;

–інформацію про загальну корисну площу об’єкта оренди. Уповноважений орган розглядає подані йому матеріали і протя-

гом 15 днів після їх надходження надсилає установі-орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладенні договору оренди.

За наявності заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох чи більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.

Для об’єктів, що перебувають у державній власності, порядок проведення конкурсу на право укладення договору оренди державного майна затверджено наказом ФДМУ від 13.10.2004 р. № 2149. Для об’єктів що перебувають у комунальній власності, порядок проведення конкурсу затверджується органами місцевого самоврядування.

Уразі оренди нерухомого майна, що перебуває в державній власності, незалежна (експертна) оцінка цього майна є обов’язковою. Вона проводиться до укладення договору оренди згідно з Методикою оцінки об’єктів оренди, затвердженою КМУ від 10.08.1995 р.

№629 (у редакції постанови КМУ від 02.01.2003 р. № 3), яка передбачає як незалежну оцінку нерухомого майна, так і самостійну його оцінку.

Уразі передачі установою в оренду площі до 200 кв. м висновок про оцінку вартості майна затверджує орган, уповноважений управляти цим майном. При передачі в оренду площі понад 200 кв. м звіт про незалежну оцінку майна розглядається та рецензується ФДМУ.

Таким чином, самостійну оцінку нерухомого майна установи, що утримується за рахунок коштів державного бюджету, здійснювати не можна. Це пов’язано з тим, що Методика розрахунку та порядку використання орендної плати за оренду державного майна, затверд-

174

жена постановою КМУ № 786 від 04.10.1995 р. (зі змінами) ґрунтується на даних незалежної оцінки.

Зауважимо, що обов’язок оплати вартості робіт із проведення оцінки нерухомого майна законодавством не покладено на конкретну сторону договору. Тобто вартість робіт із проведення оцінки оплачується за домовленістю сторін договору оренди.

Уваги потребують і правила визначення розміру орендної плати. Адже ці правила для бюджетних установ, що утримуються за рахунок коштів державного та місцевого бюджетів, неоднакові. Так, установи, які утримуються за рахунок коштів місцевих бюджетів, при розрахунку орендної плати та розподілі її між бюджетом і установою необхідно керуватися методикою, затвердженою відповідним органом місцевого самоврядування, а установи, що утримуються за рахунок коштів державного бюджету, при визначенні орендної плати зобов’язані застосовувати вищезазначену методику. Розмір орендної плати має бути обов’язково узгоджено з ФДМУ незалежно від площі приміщення, що здається в оренду.

Річний розмір орендної плати в разі оренди нерухомого майна визначається за формулою

ОПЛ = ВП × СОР,

де ВП — вартість орендованого майна, розрахована експертним шляхом, грн;

СОР — орендна ставка, визначена згідно з Додатком 2 до Методи-

ки № 786.

Орендні ставки застосовуються залежно від цільового використання орендарем нерухомого майна.

Так, Додаток 2 до Методики розрахунку та порядку використання орендної плати за оренду державного майна № 786 визначає орендні ставки відповідно до цільового використання майна, переданого в оренду, деякі з них наведено в табл. 5.7.

Таблиця 5.7

Орендні ставки за використання нерухомого державного майна

175

Продовження табл. 5.7

176

Продовження табл. 5.7

177

На практиці найчастіше є ситуації, коли установа здає лише частину приміщення. Для цього потрібно визначити вартість орендованого приміщення, що є частиною будівлі, яка розраховується за формулою

ВП = ВБ : ПБ × ПП, де: ВП — вартістьорендованогоприміщення, щоєчастиноюбудівлі, грн;

ВБ — вартість будівлі в цілому, визначена експертним шляхом, грн;

ПП — площа орендованого приміщення, кв. м; ПБ — площа будівлі в цілому, кв. м.

Розмір орендної плати за перший місяць оренди визначається виходячи з розміру річної орендної плати за формулою

ОПЛ МІС. = ОПЛ : 12 × ІПР × ІМ,

де ОПЛ — річна орендна плата, грн; ІПР — індекс інфляції за період з дати проведення незалежної оці-

нки до дати укладання договору оренди або перегляду розміру орендної плати;

ІМ — індекс інфляції за перший місяць оренди.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Зауважимо, що до орендної плати не включаються видатки на утримання орендованого майна та плата за послуги, які зобов’язується надавати орендодавець, бо вони повинні відшкодовуватися орендарем окремо.

Відповідно до Переліку груп власних надходжень бюджетних установ, затвердженого наказом Міністерства фінансів України № 146 від 29.06.2000 р., доходи, отримані у вигляді орендної плати, належать до спеціальних коштів бюджетних установ.

Операції за договорами оперативної оренди є об’єктом оподаткування ПДВ. Відповідно до Закону України „Про податок на додану вартість” №168/97-ВР від 03.04.1997 р., в якому визначені категорії платників податку, об’єкти, база і ставки оподаткування, перелік оподатковуваних та звільнених від оподаткування операцій, податкові зобов’язання і податкові кредити, бюджетні установи повинні реєструватись як платники ПДВ у випадку, коли обсяг оподатковуваних операцій за останні 12 календарних місяців становить 300 000 грн без ПДВ.

Податкове зобов’язання з ПДВ виникає при передачі в оренду майна, якщо на дату здійснення операції грошові кошти від орендаря

178

не отримані. Згідно з законодавством, датою виникнення податкового зобов’язання є дата зарахування орендної плати від орендаря на рахунок орендодавця-платника податку та дата оформлення документів, що підтверджують здійснення орендної операції.

Податковий кредит з ПДВ — це сума, на яку платник податку має право зменшити податкове зобов’язання до оплати в бюджет. Бюджетні установи до складу податкового кредиту можуть віднести лише ті суми ПДВ, які були сплачені при придбанні товарів (робіт, послуг) виключно за рахунок коштів спеціального фонду. Згідно з п. 7.4.5 Закону про ПДВ, не дозволяється включати до складу податкового кредиту будь-яких витрат по сплаті податку, що не підтверджені податковими накладними.

Відображення в обліку операцій оренди в орендодавця-бюд- жетної установи наведено в табл. 5.8.

Таблиця 5.8

Облік орендних операцій у орендодавця — бюджетної установи

Відображення в обліку операцій оренди в орендаря — бюджетної організації наведено в табл. 5.9.

Таблиця 5.9

Облік орендних операцій у орендаря — бюджетної установи

179