Класифікація будинків за капітальністю

Кате- горія будин- ків	Конструкції будинків	Нормативний строк служби, років
I	Будинки особливо капітальні із залізобетонним або металевим каркасом з заповненням кам’яними матеріалами, фундаменти кам’яні і бетонні, стіни цегляні, великоблочні, перекриття залізобетонні	175
II	Будинки капітальні із стінами зі штучного каменю або великоблочні, колони залізобетонні або цегляні, перекриття залізобетонні або кам’яні.	150
III	Будинки капітальні зі стінами з штучних каменів або великоблочні, колони залізобетонні або цегляні, перекриття дерев’яні	125
IV	Будинки із стінами полегшеної кам’яної кладки, колони залізобетонні або цегляні, перекриття дерев’яні	100
V	Будинки із стінами полегшеної кам’яної кладки, колони залізобетонні або цегляні, перекриття дерев’яні	80
V I	Будинки дерев’яні з брусованими стінами	50

Нове будівництво

Конструктивний ремонт (зношеність до 25%)

Комплексний капітальний ремонт з переплануванням квартир

(зношеність 26 – 45 %)

Капітальний ремонт з наступним знесенням протягом проектного

періоду (зношеність 46 -60 %)

Реконструкція зі зміною призначення (зношеність до 60 %)

Підтримуючий ремонт з наступним знесенням протягом першої

черги реконструкції забудови (зношеність 61 – 70 %)

Природні втрати у зв’язку з аварійним станом (зношеність 70 – 75 %)

Рис. З.1 Реконструктивні заходи в районах старої капітальної забудови

Строк служби будинку визначається терміном експлуатації основних конструкцій, які не підлягають заміні: фундаментів, стін, каркасів.

Під довговічністю будинків і споруд слід розуміти термін, протягом якого, незважаючи на вжиті заходи, вони зношуються і переходять у стан, за якого їхня подальша експлуатація стає неможливою, а ремонт і відбудова недоцільними.

У генеральних планах міст і проектах реконструкції житлової забудови показники фізичної зношеності будинків використовують здебільшого для визначення залишкового строку їхньої служби і вартісної оцінки житлового фонду, запланованого до знесення. На підставі залишкового строку служби житлових будинків визначають обсяг житлового фонду, що вилучається з експлуатації у зв’язку з аварійним станом (природне вибуття) протягом проектного періоду.

Процес зношення будинків є результатом взаємодії двох чинників:

природного зношення як наслідок служби і фізичних умов існування об’єкта; капітального ремонту, який знижує масштаби зношеності внаслідок цілковитої або часткової заміни й оновлення окремих конструктивних елементів.

Технічний стан – основний, але не єдиний критерій визначення доцільності збереження чи знесення житлового фонду, характеру та обсягів реконструктивних заходів. Потрібно брати до уваги санітарно-гігієнічні, містобудівні та інші фактори. Істотний вплив на якість і цінність житлових будинків має фактор морального старіння. Моральна зношеність будинків характеризує їхнє функціональне старіння, тобто невідповідність архітектурно-планувальних і конструктивних рішень, рівня внутрішнього благоустрою й інженерного устаткування чинним технічним умовам і нормам та зростанню потреб населення. Моральне зношення відбувається незалежно від фізичного і являє собою зниження або втрату експлуатаційних характеристик будинків, що зумовлено змінами нормативних вимог до їх розпланування, благоустрою, комфорту.

До ознак морального зношення житлових будинків належать: відсутність центрального опалення, водопроводу, каналізації, ліфта, газопостачання, сміттєпроводу, а також застарілі види і конструкції цього обладнання; планування, яке унеможливлює заселення квартир однією сім’єю; невідповідність конструкцій стін, перекриття, сходів та інших елементів сучасним вимогам теплостійкості, звукоізоляції, гідроізоляції [59].

Усунення морального зношення потребує певних витрат на перепланування квартир, улаштування необхідних елементів інженерного обладнання і т.п. Кількісною оцінкою моральної зношеності є капітальні вкладення, потрібні для подолання морального старіння житла шляхом його перебудови та модернізації. Кількісні показники цього виду зношеності і ступеня її подолання виражаються у відсотках від загальної (відбудовної) вартості будинку.

За ступенем фізичного і морального зношення визначається економічний строк служби будинку, тобто строк, за межами якого потрібна або його повна реконструкція, або заміна основних конструкцій, тобто ремонт стає економічно недоцільним.

Природні втрати житлової площі зумовлюються її непридатністю для подальшої експлуатації (ветхі, аварійні будинки) і розглядаються як неминучий процес оновлення старих, фізично і морально зношених фондів. Знесення придатного для експлуатації фонду пов’язане з комплексом архітектурно-планувальних заходів (для розміщення житлового і культурно-побутового будівництва, формування громадського центру, розвитку системи зелених насаджень, розширення магістралей, створення нових транспортних розв’язок і споруд тощо).

Процес реконструкції зазвичай розпочинається з попереднього виявлення особливостей забудови. Тому розробці проекту передує ретельне обстеження, збирання і узагальнення матеріалів, що характеризують сучасний стан забудови, її особливості й історико-архітектурну цінність (рис. 3.2). Аналіз цих відомомстей дає змогу визначити будинки, що підлягають капітальному ремонту, реконструкції, реставрації або знесенню. Досліджують стан споруд з метою виявити, які особливості міського середовища доцільно зберегти, які усунути і які нові риси слід додати.

До методів обстеження належать: збирання, систематизація та коригування інвентаризаційних і статистичних матеріалів щодо житлового фонду, закладів культурно-побутового обслуговування населення, інженерних мереж і споруд, транспорту, озеленення і благоустрою.

Аналіз стану житлового фонду виконують на основі матеріалів бюро технічної інвентаризації і натурного обстеження. Потрібно одержати відомості про фізичну і моральну зношеність будинків, їхню загальну площу, поверховість, капітальність, рівень інженерного обладнання.

Санітарно-гігієнічні умови забудови досліджують для того, щоб дати обґрунтовану оцінку її сучасного стану, визначити ділянки, незадовільні в санітарному відношенні, ступінь шкідливості виробничих та інших підприємств, визначити санітарні вимоги і оздоровчі заходи, черговість їхнього здійснення.

1-2 поверхова забудова

3-5 поверхова забудова

дитячі заклади

об’єкти культурно-побутового обслуговування

установи позаміського значення

пам’ятка архітектури

об’єкти виробничого призначення

комунально-складська територія

Рис. 3.2. Картограма забудови житлового району

Для характеристики стану інженерних споруд і мереж необхідно зібрати та проаналізувати такі відомості: кількість та режим споживання води й окремих видів енергії з визначенням основних споживачів; кількість, потужність і технічний стан водопровідних, каналізаційних та інших мереж і споруд.

Залежно від технічного стану, капітальності будинків і залишкового строку їхньої служби фонд поділяють на опорний, умовно опорний, тимчасовий і фонд, що підлягає безумовному знесенню [62].

До опорного фонду, що безумовно зберігається протягом проектного періоду, належать кам’яні капітальні будинки з фізичною зношеністю до 45%, з рівнем планування й інженерного обладнання в межах достатнього комфорту та будинки, щодо яких економічно ефективними є заходи з доведення їх до прийнятного рівня комфортності. Можливою є надбудова поверхів в окремих капітальних будинках відповідно до містобудівних вимог і техніко-економічних обґрунтувань. Допускається виконання комплексного капітального ремонту з переплануванням квартир. Забудова відповідає ефективному використанню території певного району міста, такі будинки можуть функціонувати довше за розрахунковий період. До цієї категорії належать також будинки, які мають історичну й архітектурну цінність – пам’ятки історії й архітектури, а також будинки, які є цінними зразками старого міського житла і відіграють важливу роль у забудові.

До умовно опорного фонду належать будинки в ремонтноздатному стані (кам’яні зі зношенням 46-60% і змішаної конструкції зі зношенням 26-45%), проте потребують капітального ремонту і благоустрою. Забудова в цілому відповідає ефективному використанню території району міста. Вилучається з експлуатації протягом проектного періоду (через 15-20 років).

Тимчасовий фонд – це будинки, збереження чи знесення яких визначається розрахунками економічної ефективності. Такий фонд становлять будинки із значним ступенем зношеності: кам’яні будинки з фізичною зношеністю 60-75%, дерев’яні і змішаної конструкції із зношеністю 46-65%, а також невпорядковані будинки. Виконання капітального ремонту недоцільно. До цієї категорії відноситься також весь житловий фонд, що суперечить ефективному використанню території. За потреби може бути виконаний підтримувальний ремонт. Такий фонд вибуватиме з експлуатації протягом розрахункового періоду незалежно від реконструкції забудови.

До фонду, що підлягає безумовному знесенню, належить малоцінний, непридатний для проживання фонд: ветхий, аварійний, з фізичною зношеністю понад 75% для кам’яних та понад 65% для дерев’яних й інших недовговічних будинків; малоцінний некапітальний і невпорядкований фонд, непридатний для подальшої експлуатації, а також житлові будинки, розміщені з порушенням санітарно-гігієнічних норм (у несприятливих гірничо-геологічних умовах, у зонах з високою шкідливістю промислових підприємств, небезпечній зоні териконів шахт, у вибухонебезпечних зонах, на зсувних ділянках тощо), будинки, знесення яких зумовлене інваріантною потребою будівництва нових і розширення наявних міських магістралей; непридатні для проживання будинки. Підлягають знесенню найближчим часом.

Реконструкцію і модернізацію житлової забудови потрібно розглядати як тривалий процес реалізації проектів з поступовим нарощуванням обсягів реконструктивних заходів. У складі проектів необхідно визначити черговість реконструкції з виокремленням невідкладних заходів (рис 3.4, 3.5). Першочергового значення набуває вирішення таких основних завдань: поліпшення житлових умов шляхом обладнання житлових будинків усіма сучасними видами послуг, створення відповідних санітарно-гігієнічних умов; удосконалення житлового середовища і системи культурно-побутового обслуговування населення як за кількісними (нормативними ), так і за якісними показниками; розвиток інженерної інфраструктури.

Реконструктивні заходи охоплюють такі види робіт: утримання, збереження, відновлення, перебудова, ремонт, реконструкція, модернізація, реставрація [62].

Утримання житлового фонду – комплекс робіт, спрямованих на створення необхідних умов проживання людей і забезпечення збереження житлових будівель.

Збереження – заходи щодо збереження задовільного стану будівлі та основних конструктивних елементів, а також функціонального призначення.

Відновлення – заходи з відновлення і відтворення первісних стійких технічних, архітектурних та інших особливостей окремих конструкцій і будинку в цілому.

Оновлення – істотні перетворення з можливою зміною виду експлуатації або призначення будівлі.

Перебудова – перетворення, зумовлені потребами часу і майбутньої експлуатації без зміни функціонального призначення будівлі.

Ремонт – будівельні заходи із запобігання фізичному зношенню будинків, відновлення технічного стану його конструкцій з метою продовження часу їх функціонування. Передбачає сукупність робіт для підтримання належного технічного стану будинку, відновлення функціональних й експлуатаційних якостей без зміни його структури та зовнішнього об’єму.

За характером й обсягом оновлення елементів конструкцій розрізняють ремонт поточний і капітальний. Поточний ремонт – комплекс ремонтно-будівельних робіт для підтримання експлуатаційних якостей будинків і споруд шляхом відновлення захисних покриттів й усунення незначних пошкоджень. Капітальний ремонт – комплекс ремонтно-будівельних робіт з поліпшенням експлуатаційних показників і підвищенням надійності елементів будинків і споруд. Капітальний ремонт може бути вибірковим і комплексним. Зниження фізичної зношеності будівельних конструкцій досягається підсиленням і ремонтом, а інколи заміною деяких конструкцій.

Реконструкція – комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов’язаних з перебудовою, переоблаштуванням будинків та споруд, відтворенням (відновленням) деяких конструктивних елементів або всього будинку з метою підвищення його об’єму, комфортності тощо. Реконструкція означає докорінне перетворення архітектурної форми відповідно до сучасних вимог функціональності, просторової планувальної організації, інженерно-технічного забезпечення.

Реконструкцію будівель здійснюють за такими напрямами: зміна функціонального призначення, удосконалення розпланувальних вирішень, прибудова чи надбудова, теплоізоляція будинків. Надбудова потребує виконання великого комплексу робіт з підсилення фундаментів, опорних стін, розбирання конструкцій даху тощо.

Реставрація – відтворення первісного стану будівлі із збереженням її призначення.

Модернізація – це оновлення, удосконалення, переобладнання застарілих систем, форм, споруд, забудови відповідно до найповніших вимог, норм, науково-технічних досягнень, естетичних принципів.

Специфічні для кожного міста умови забудови пов’язані з визначенням методів відповідно до соціально-економічної ефективності.

Метод масової реконструкції є характерним для районів з малоцінною забудовою, зумовлює великий обсяг знесення наявного фонду.

Метод вибіркової реконструкції означає знесення деяких малопридатних для експлуатації будинків та будівництво на їхньому місці нового висококомфортного житла або об’єктів культурно-побутового обслуговування; в будинках, що зберігаються, передбачається виконання капітального ремонту та модернізації.

Метод лінійної реконструкції здійснюється вздовж магістральних вулиць, що дає можливість швидко створювати «парадні» вулиці, особливо в центрі міста, але не вирішує проблеми поліпшення умов проживання в прилеглих до магістральних вулиць кварталах.

Метод реконструкції широкими смугами вздовж магістральних вулиць має більший ефект, але на значний період порушує нормальні умови проживання в районі реконструкції.

перша черга

друга черга

третя черга

Рис. 3.3. Послідовність виконання реконструктивних заходів

Рис. 3.4. Проект реконструкції житлового району. Перша черга.

Вибір того чи іншого методу реконструкції здійснюється на основі детального плану території з комплексним аналізом сучасного стану забудови. У цих проектах мають бути взаємопов’язані вирішення всіх містобудівних питань: удосконалення планувальної структури міста та його районів; функціональне зонування території; перебудова житлових районів (знесення будинків, нове будівництво, надбудова тощо); удосконалення транспортної й інженерної мережі, формування системи озеленення території; охорона й оздоровлення міського середовища (рис. 3.5).

Для того щоб правильно визначити напрями перспективного розвитку житлових районів, необхідно розглядати їх не ізольовано, а залежно від місцезнаходження в загальній планувальній структурі міста і різнобічних структурно-планувальних зв’язків. За цією ознакою можна виділити декілька груп житлових районів з різними умовами і методами реконструкції: центральна частина міста, яка розвивалася протягом тривалого часу; прилеглі до центральної частини райони; нові житлові райони, збудовані на вільних периферійних територіях; приміські райони.

Ще на початку XX століття проблема пошуку вільних ділянок для будівництва в престижних районах підштовхнула архітекторів до підвищення щільності забудови – надбудовували 1-2 і більше поверхів. Перший й останній поверхи завжди були непрестижними, на них не було попиту. Тепер ситуація різко змінилася, особливо це стосується будинків у центральних районах міста, поблизу метро, а також парків з живописним краєвидом. Зростає кількість охочих скористатися горищем над своєю квартирою. Останнім часом поширення набула надбудова мансард – житлових приміщень (інколи господарських), майстерень тощо на горищі будинку під високим дахом. Перевлаштування горищ під житло або надбудова житлових мансард над будинками з плоским дахом – досить відомий у Європі спосіб швидко одержати відносно дешеве житло.

Перевагами такого методу реконструкції забудови є швидке збільшення житлового фонду і зниження вартості 1 м² загальної площі завдяки використанню наявних фундаментів, підземних комунікацій, благоустрою території. Відпадає потреба у відведенні земельних ділянок. Крім того, це дає можливість запобігати протіканню плоского даху, підвищити утеплення будинку. Поліпшується також архітектурний вигляд забудови завдяки регулюванню її поверховості Обов’язковою умовою є ретельне обстеження технічних можливостей надбудови, стану фундаментів, стін будинку, перекриття. Технічні фактори характеризують спосіб надбудови, зокрема потребу в посиленні конструкцій будинку, доцільність спирання надбудови на самостійну конструкцію, незалежну від будинку, застосування полегшених конструкцій тощо.

Існуючі будинки

Запроектовані будинки

Виробничі будівлі

Заклади культурно-побутового обслуговування

Дитячі заклади

Зелені насадження загального користування

Внутрішньоквартальні зелені насадження

Рис. 3.5. Проект реконструкції житлового району. Ескіз забудови

Архітектурно-композиційні вимоги визначають необхідну висоту надбудови, кількість поверхів, характер опорядження фасаду тощо.

Обов’язковим є дотримання норм безпечного перебування мешканців в приміщеннях мансардного поверху. Ці норми мають бути реалізовані у процесі проектування, будівництва й експлуатації приміщень.

Державними будівельними нормами – ДБН «Житлові будинки» регулюються основні параметри приміщень (висота, площа), освітлюваність, ліфти, сміттєпроводи, розпланування нежитлових приміщень на мансардному поверсі. Санітарними нормами досить вичерпно визначено, які приміщення (санітарні вузли, кухні) не слід розташовувати над житловими приміщеннями. Важливим є також забезпечення природного освітлення (інсоляції), пожежної безпеки – дотримання нормативних показників вогнестійкості конструкції й евакуації з приміщень на випадок пожежі.

Самостійною проблемою є реконструкція і перевлаштування районів масового житлового будівництва, забудова яких здійснювалась наприкінці 1950-х – на початку 1960-х років. Масиви такої забудови переважно великопанельними 5-поверховими будинками (наприклад, Відрадний, Нивки, Воскресенський та інші в Києві) займають площу від 100 до 300 га і більше. Для деяких з них характерними є досить низькі показники використання території. Квартальна і переважно периметральна забудова типовими житловими будинками однієї поверховості призвела до одноманітності й архітектурної невиразності таких районів. Недосконалість індустріальної бази початкового періоду масового житлового будівництва, а також вимоги надзвичайної економії коштів призвели до значних недоліків у плануванні забудови і внутрішньої організації житла. Останніми роками райони такої забудови ущільнюються завдяки додатковому розміщенню на вільних ділянках будинків підвищеної поверховості переважно баштового типу (9-14 пов.). Це дало змогу збільшити щільність житлової забудови на 20-30 і більш відсотків. Уміле використання рельєфу й озеленення території значно сприяло поліпшенню архітектурного образу житлових районів.

У сучасних умовах головним завданням є реконструкція забудови та модернізація 4-5 - поверхових будинків застарілої серії. Для цього можуть застосовуватись різні прийоми технічних і композиційних вирішень. Досить ефективною є надбудова 5-поверхових житлових будинків з об’єднанням двох і більше будинків з індивідуальними блок-вставками в існуючих розривах. На перших поверхах доцільно вбудовувати (чи прибудовувати) об’єкти культурно-побутового обслуговування. Можлива надбудова окремих будинків (без їх об’єднання) в сполученні з блокуванням нових будинків на основі індивідуальних проектів.

Сукупність методів і прийомів реконструкції забудови повинна визначатися місцевими умовами й активністю розвитку міста. Увесь комплекс реконструктивних заходів необхідно підпорядкувати цілям і завданням перспективного перевлаштування міського середовища. Створення житлових новоутворень не повинно порушувати цілісності традиційної забудови, особливо в тих випадках, коли їй притаманні високі архітектурно-художні властивості.