153.7. Оподаткування операцій лізингу (оренди) здійснюється в такому порядку:

передача майна в оперативний лізинг (оренду) не змінює податкових зобов’язань орендодавця та орендаря. При цьому орендодавець збільшує суму доходів, а орендар збільшує суму витрат на суму нарахованого лізингового платежу за наслідками податкового періоду, в якому здійснюється таке нарахування. У такому ж порядку здійснюється оподаткування операцій із оренди землі та жилих приміщень;

передача майна у фінансовий лізинг (оренду) для цілей оподаткування прирівнюється до його продажу в момент такої передачі. При цьому орендодавець збільшує доходи, а в разі передачі у фінансовий лізинг майна, що на момент такої передачі перебувало у складі основних засобів орендодавця, – прирівнює до нуля балансову вартість відповідного об’єкта основних засобів згідно з правилами, визначеними статтею 146 цього Кодексу для їх продажу, а орендар включає вартість об’єкта фінансового лізингу (без урахування процентів, нарахованих або таких, що будуть нараховані, відповідно до договору) до складу основних засобів з метою амортизації, за наслідками податкового періоду, в якому відбувається така передача.

При нарахуванні лізингового платежу орендодавець збільшує доходи, а орендар збільшує витрати на таку частину лізингового платежу, яка дорівнює сумі процентів або комісій, нарахованих на вартість об’єкта фінансового лізингу (без урахування частини лізингового платежу, що надається в рахунок компенсації частини вартості об’єкта фінансового лізингу), за наслідками податкового періоду, у якому здійснюється таке нарахування.

У разі якщо в майбутніх податкових періодах орендар повертає об’єкт фінансового лізингу орендодавцю без придбання такого об’єкта у власність, така передача прирівнюється для цілей оподаткування до зворотного продажу орендарем такого об’єкта орендодавцю за ціною, яка визначається на рівні суми лізингових платежів у частині компенсації вартості об’єкта фінансового лізингу, що є несплаченими за такий об’єкт лізингу на дату такого повернення.

У разі якщо вартість об’єкта фінансового лізингу, що вперше або повторно вводиться в експлуатацію, визначається договором у сумі, що є меншою від вартості витрат на його придбання або спорудження, орган державної податкової служби має право провести позапланову перевірку для визначення рівня звичайної ціни;

передача в оренду житлового фонду або землі здійснюється за правилами оперативного лізингу;

передача житлового фонду у фінансовий лізинг здійснюється за правилами цього підпункту;

перехід права власності на об’єкт лізингу від орендодавця (власника майна) до іншої особи (нового власника майна) із збереженням відповідних прав та обов’язків орендодавця за договором фінансового лізингу не змінює податкових зобов’язань орендодавця, орендаря та нового власника майна, сформованих до моменту передачі у власність такого майна (об’єкту лізингу) іншій особі (новому власнику майна).

Відображення в обліку операцій передачі житла в оренду з викупом здійснюється з урахуванням особливостей, що встановлені в розділі XX "Перехідні положення" цього Кодексу.

153.7. До операцій лізингу (оренди) належать ті господарські операції фізичної чи юридичної особи (орендодавця), що передбачають надання основних засобів у користування іншим фізичним чи юридичним особам (орендарям) за плату та на визначений строк. До операцій лізингу (оренди) не належать операції з фрахтування (чартеру) морських суден та інших транспортних засобів.

Лізингові (орендні) операції здійснюються у вигляді: (а) оперативного лізингу (оренди); (б) фінансового лізингу (оренди); (в) зворотного лізингу (оренди); (г) оренди житла з викупом; (д) оренди земельних ділянок та (е) оренди будівель, у тому числі житлових приміщень.

Оперативним лізингом (орендою) є господарська операція фізичної або юридичної особи, що передбачає передачу орендарю основного засобу, придбаного або виготовленого орендодавцем, на умовах інших, ніж ті, що передбачаються фінансовим лізингом (орендою).

Фінансовим лізингом (орендою) є господарська операція, що здійснюється фізичною або юридичною особою і передбачає передачу орендарю (а) майна, яке є основним засобом і придбане або виготовлене орендодавцем, а також (б) усіх ризиків та винагород, пов’язаних з правом користування та володіння об’єктом лізингу. При цьому основними засобами вважаються матеріальні активи, у тому числі запаси корисних копалин, наданих у користування ділянок надр, що призначаються платником податку для використання у господарській діяльності платника податку, вартість яких перевищує 2500 гривень і поступово зменшується у зв’язку з фізичним або моральним зносом та очікуваний строк корисного використання (експлуатації) яких з дати введення в експлуатацію становить понад один рік (або операційний цикл, якщо він довший за рік)⁴⁴. До основних засобів не відноситься: вартість землі, незавершених капітальних інвестицій, автомобільних доріг загального користування, бібліотечних і архівних фондів, матеріальних активів, вартість яких не перевищує 2500 гривень, невиробничих основних засобів і нематеріальних активів.

Договір фінансового лізингу (оренди) має містити хоча б одну з таких умов:

• об’єкт лізингу передається на строк, протягом якого амортизується не менше як 75 відсотків його первісної вартості, а орендар зобов’язаний придбати об’єкт лізингу у власність протягом строку дії лізингового договору або в момент його закінчення за ціною, визначеною у такому лізинговому договорі;

• балансова (залишкова) вартість об’єкта лізингу на момент закінчення дії лізингового договору, передбаченого таким договором, становить не більше ніж 25 відсотків первісної вартості ціни такого об’єкта лізингу, що діє на початок строку дії лізингового договору;

• сума лізингових (орендних) платежів з початку строку оренди дорівнює первісній вартості об’єкта лізингу або перевищує її;

• майно, яке передається у фінансовий лізинг, виготовлене за замовленням лізингоотримувача (орендаря) та після закінчення дії лізингового договору не може бути використаним іншими особами, крім лізингоотримувача (орендаря), виходячи з його технологічних та якісних характеристик.

Строком фінансового лізингу вважається передбачений лізинговим договором строк, який розпочинається з дати передання ризиків, пов’язаних із зберіганням або використанням майна, чи права на отримання будь-яких вигод чи винагород, пов’язаних з його використанням, або будь-яких інших прав, що слідують з прав на володіння, користування або розпорядження таким майном, лізингоотримувачу (орендарю) та закінчується строком закінчення дії лізингового договору, включаючи будь-який період, протягом якого лізингоотримувач має право прийняти одноосібне рішення про продовження строку лізингу згідно з умовами договору.

Сторони договору лізингу (оренди) мають право під час укладення договору (правочину) визначити операцію як оперативний лізинг без права подальшої зміни статусу такої операції до закінчення дії відповідного договору, навіть якщо вона відповідає переліченим вище умовам фінансового лізингу (оренди).

Зворотним лізингом (орендою) є господарська операція, що здійснюється фізичною чи юридичною особою і передбачає продаж основних засобів фінансовій організації з одночасним зворотним отриманням таких основних засобів такою фізичною чи юридичною особою в оперативний або фінансовий лізинг.

Оренда житла з викупом є господарською операцією юридичної особи, що передбачає, відповідно до договору оренди житла з викупом, передання другій стороні – фізичній особі (особі-орендарю) майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, та/або житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів та відсутності інших обтяжень та обмежень на таке житло, житло переходить у власність орендаря. Оренда житла з викупом може передбачати відступлення права вимоги на платежі за договором оренди житла з викупом.

Оренда житлових приміщень є операцією, що передбачає надання житлового будинку, квартири та їх частини її власником у користування орендарю на визначений строк для цільового використання за орендну плату.

Облік вартості майна, що є об’єктом лізингу, ведеться за кожним об’єктом, що входить до складу окремої групи⁴⁵. Амортизація об’єкта лізингу нараховується протягом строку корисного використання (експлуатації) об’єкта, установленого платником податку, але не менше мінімально допустимого строку, помісячно, починаючи з місяця, що настає за місяцем введення об’єкта основних засобів в експлуатацію і зупиняється на період його реконструкції, модернізації, добудови, дообладнання, консервації та інших видів поліпшення та консервації. Амортизаційні відрахування розрахункового кварталу за кожним об’єктом лізингу визначаються як сума амортизаційних відрахувань за три місяці розрахункового кварталу, обчислених із застосуванням обраного платником податку методу нарахування амортизації відповідно до кожної групи основних засобів.

При передачі майна в оперативний лізинг (оренду) в орендодавця та орендаря податкові зобов’язання не змінюються. Разом із тим, орендодавець збільшує суму доходів, а орендар збільшує суму витрат на суму лізингового платежу за наслідками податкового періоду, у якому нараховується такий платіж.

За правилами оперативного лізингу (оренди) здійснюється оподаткування операцій із оренди землі та житлового фонду.

Момент передачі майна у фінансовий лізинг (оренду) прирівнюється до продажу цього майна, наслідком чого є відповідне нарахування учасниками такої господарської операції податкового зобов’язання та податкового кредиту по податку на додану вартість.

При передачі майна у фінансовий лізинг:

(а) орендодавець збільшує доходи, а в разі передання у фінансовий лізинг майна, що на момент такого передання перебувало у складі основних засобів орендодавця – прирівнює до нуля балансову вартість відповідного об’єкта основних засобів;

(б) орендар включає вартість об’єкта фінансового лізингу до складу основних засобів з метою амортизації, за наслідками податкового періоду, в якому відбувається така передача. При цьому у вартість об’єкта фінансового лізингу не враховуються проценти (нараховані або ті, що будуть нараховані, відповідно до договору).

При нарахуванні лізингового платежу за договором фінансового лізингу (оренди) орендодавець збільшує доходи, а орендар збільшує витрати на таку частину лізингового платежу, яка дорівнює сумі процентів або комісій, нарахованих на вартість об’єкта фінансового лізингу за наслідками податкового періоду, у якому здійснюється таке нарахування. При цьому не враховується та частина лізингового платежу, що являє собою компенсацію вартості об’єкта фінансового лізингу.

Якщо орендар повертає об’єкт фінансового лізингу орендодавцю без придбання такого об’єкта у власність, то таке передання вважається зворотним продажем. У цьому випадку в орендаря та орендодавця відповідно виникають податкове зобов’язання та податковий кредит по податку на додану вартість, що обчислюються на основі ціни, яка дорівнює сумі лізингових платежів у частині компенсації вартості об’єкта фінансового лізингу, що не сплачені за такий об’єкт лізингу на дату такого повернення.

Якщо вартість об’єкта фінансового лізингу визначається договором у сумі, що є меншою від вартості витрат на його придбання або спорудження, орган державної податкової служби має право провести позапланову перевірку для визначення рівня звичайної ціни такого об’єкта.

Якщо у фінансовий лізинг (оренду) передається житловий фонд, то оподаткування здійснюється за описаними вище правилами щодо операцій фінансового лізингу.

У разі, якщо за договором фінансового лізингу має місце перехід права власності на об’єкт лізингу від орендодавця (власника майна) до іншої особи (нового власника майна) із збереженням відповідних прав та обов’язків орендодавця, то податкові зобов’язання орендодавця, орендаря та нового власника майна, що були сформовані до моменту передачі у власність такого майна (об’єкту лізингу) іншій особі (новому власнику майна), не змінюються.

За договорами лізингу (оренди) житла з викупом, що укладені після набрання чинності цим Кодексом, але не пізніше 31 грудня 2020 року, облік податку на прибуток здійснюється в такому порядку:

1. Відображення в обліку з податку на прибуток підприємств операцій лізингу підприємство-орендодавець збільшує суму доходів на суму нарахованого фізичній особі орендного платежу (з урахуванням частини орендного платежу, що надається в рахунок компенсації частини вартості об’єкта оренди).

2. Підприємство-орендодавець збільшує суму витрат звітного періоду на частину собівартості об’єкта оренди, яка так відноситься до загальної собівартості цього об’єкта, як сума нарахованого у цьому періоді фізичній особі орендного платежу (у частині орендного платежу, що надається в рахунок компенсації частини вартості об’єкта оренди) до загальної суми орендних платежів (у частині орендних платежів, що надаються в рахунок компенсації частини вартості об’єкта оренди), що будуть нараховані за весь період оренди.

1. Передача житла фізичній особі в оренду з викупом не змінює податкових зобов’язань підприємства-орендодавця.

2. Передача житла у власність фізичній особі після закінчення строку дії договору оренди житла з викупом або достроково, за умови повної сплати орендних платежів (з урахуванням частини орендного платежу, що надається в рахунок компенсації частини вартості об’єкта оренди), не змінює податкових зобов’язань підприємства-орендодавця.

Новелою, яка знайшла своє відображення в цьому пункті, є також те, що операції фінансового лізингу житла будуть відтепер здійснюватися за правилами, які визначають порядок оподаткування саме операцій фінансового лізингу. Слід зазначити, що раніше до них застосовувались положення, що регулюють оперативний лізинг.

Щодо визначення податкових наслідків зміни лізингодавця, то чинний Податковий кодекс вперше врегулював їх та визначив, що вони не змінюють податкових зобов’язань орендодавця, орендаря та нового власника майна, сформованих до моменту передачі у власність такого майна (об’єкту лізингу) іншій особі (новому власнику майна).