7.2. Порядок выполнения

На территории муниципальных образований Московской области проведен анализ использования земель в разрезе категорий, угодий, землевладельцев и землепользователей. На всю территорию муниципальных образований составлена ведомость контуров угодий и земельных участков с указанием площади, вида угодья, правообладателя земельного участка, а также кадастровой стоимости каждого земельного участка в расчете на 1 га (приложение 18, полностью прилагается в электронном виде).

По данным анализа подготовлен план земель муниципальных образований по категориям, угодьям, землевладельцам и землепользователям в масштабе 1:10000 (рис. 13, прилагается в оцифрованном виде).

На основе представленных исходных материалов необходимо дать оценку качества земель каждому контуру угодий в форме таблицы 7.1.

При этом необходимо учитывать, что отнесение земельного участка к той или иной группе земель различного качества производится по заранее установленной градации (приложение 17). Пороговые значения установлены в разрезе каждой категории, исходя из среднестатистических показателях кадастровой стоимости земель в целом по Московской области.

Далее необходимо составить группы земель с различной оценкой, в основу которой войдет показатель кадастровой стоимости земельного участка в расчете на 1 га, в разрезе категорий земель (табл. 7.2), угодий (табл. 7.3), землевладений и землепользований (табл. 7.4), форм собственности (табл. 7.5).

Таблица 7.1 – Оценка качества земельных участков муниципального образования «Городское поселение Большие Вяземы»

№ контура	Собственник (пользователь) земельного участка	Площадь (га)	Категория земель	Вид использования земель	Кадастровая стоимость, тыс. руб/га	Уровень оценки земель
1	ФГУ "Звенигородский мехлесхоз"	201,7	лесного фонда	лесные земли	4,3	Средний
2	ФГУ "Звенигородский мехлесхоз"	0,3	лесного фонда	лесные земли (вырубки)	4,3	Средний
3	ФГУ "Звенигородский мехлесхоз"	1,0	лесного фонда	нелесные земли	4,3	Средний
…	…	…	…	…
320	р.п. Бол. Вяземы	1,8	населенных пунктов	сенокос	3277,7	Ниже среднего
ИТОГО		2342,8	***	***	***	Средний

Таблица 7.2 - Формирование групп земель с различной оценкой качества в разрезе категорий земель, га

№ п/п	Категории земель	Общая площадь	Оценка земель
			Выше среднего	Среднее качество	Ниже среднего
1	Земли с-х назначения	503,3	8,1	1,3	-
2	Земли населенных пунктов	445,8	69,6	119,4	10,1
3	Земли промышленности, транспорта и иного назначения	261,6	-	0,8	83,4
4	Земли особо охраняемых территорий и объектов	45,5	-	0,9	-
5	Земли лесного фонда	1086,6	8,1	1,3	-
6	Земли водного фонда	-	-	-	-
7	Земли запаса	-	-	-	-
Итого		2342,8		547,5	1560,0

Таблица 7.3

Формирование групп земель с различной оценкой качества в разрезе

земельных угодий, га

№ п/п	Земельные угодья	Общая площадь	Оценка земель
			Выше среднего	Среднее качество	Ниже среднего
1	Пашня	9,4	8,1	1,3	-
2	Мног. насаждения (в т.ч. коллект. сады)	199,1	69,6	119,4	10,1
3	Сенокосы	84,2	-	0,8	83,4
4	Пастбища	0,9	-	0,9	-
Сельскохозяйственные угодья		261,0	-	-	261,0
5	Древесно-кустарник. растительность	33,6	-	4,0	29,6
6	Под лесами, в т.ч. лесополосы	1035,0	-	-	1035,0
7	Под водными объектами	-	-	-	-
8	Под дорогами	82,3	1,8	33,9	46,6
9	Под застройкой	544,0	141,2	334,2	68,6
10	Прочие земли, пустыри и т.д.	93,3	14,6	53,0	25,7
Итого		2342,8	235,3	547,5	1560,0

Таблица 7.4

Формирование групп земель с различной оценкой качества в разрезе

землевладений и землепользований, га

№ п/п	Землевладения и землепользования	Общая площадь	Оценка земель
			Выше среднего	Среднее качество	Ниже среднего
1	Сельскохозяйственные товарищества и акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы	414,1	38,5	85,2	290,4
2	Государственные сельскохозяйственные предприятия, научно-исследовательские учреждения	59,0	-	-	59,0
3	Коллективные сады, садовые товарищества	94,4	48,5	33,5	12,4
4	КФХ, ЛПХ	4,1	2,8	1,3	-
5	Иные хозяйства населения (огороды и т.д.)	1,9	0,1	-	1,8
6	Жилая застройка	475,8	118,3	271,0	86,5
7	Жилищно-коммунальные, промышленные организации	55,2	-	55,2	-
8	Земли транспорта	49,9	-	28,3	21,6
9	Общественно-деловая застройка (библиотеки, школы, детские сады, административные центры, кладбища и т.д.)	73,0	-	73,0	-
10	Иные (незастроенные) земли населенных пунктов	28,5	-	-	28,5
11	Лесные хозяйства	1086,6	27,1	-	1059,5
12	Водные объекты	-	-	-	-
13	Прочие земли	0,3	-	-	0,3
Итого		2342,8	235,3	547,5	1560,0

Таблица 7.5

Формирование групп земель с различной оценкой качества в разрезе форм собственности, га

№ п/п	Категории земель	Общая площадь	Оценка земель
			Выше среднего	Среднее качество	Ниже среднего
1	Собственность юридических лиц	501,8	175,5	165,0	161,3
2	Собственность физических лиц	46,1	-	-	46,1
3	Государственная и муниципальная собственность	1794,9	59,8	382,5	1352,6
Итого		2342,8	235,3	547,5	1560,0

По итогам составления таблиц 7.2-7.5 составляется чертеж использования земель муниципального образования, отображающий оценку качества земель в разрезе категорий земель.

Результатом исследования является определение оптимального режима землепользования на землях различного качества, а также необходимых организационно-территориальных мероприятий по улучшению и восстановлению земель на перспективу (табл. 7.6).

Таблица 7.6

Определение оптимального режима землепользования в муниципальном образовании в зависимости от качества земель

№ п/п	Категории земель	Оценка земель	Оптимальный режим землепользования на перспективу, намечаемые организационно-территориальные мероприятия
1	Земли сельскохозяйственного назначения	Выше среднего
		Среднее качество
		Ниже среднего
2	Земли населенных пунктов	Выше среднего
		Среднее качество
		Ниже среднего
3	Земли промышленности, транспорта и иного назначения	Выше среднего
		Среднее качество
		Ниже среднего
4	Земли особо охраняемых территорий и объектов	Выше среднего
		Среднее качество
		Ниже среднего
5	Земли лесного фонда	Выше среднего
		Среднее качество
		Ниже среднего
6	Земли водного фонда	Выше среднего
		Среднее качество
		Ниже среднего

При определении оптимального режима землепользования муниципального образования необходимо руководствоваться принципами и учитывать особенности рационального использования и охраны земель:

- изъятие особо ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного и водного фондов, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами;

- освоение неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения, вовлечение их в активный сельскохозяйственный оборот посредством проведения культуртехнических работ, улучшения почвенного плодородия;

- интенсивное развитие поселений и промышленных объектов, увеличение плотности застройки в пределах их существующих границ, организация рационального использования земель в границах населенных пунктов и территорий отводов под промышленные объекты;

- восстановление и благоустройство рекреационных фондов, особо охраняемых территорий и объектов, более полное использование природного и экономического потенциала, сохраняя при этом окружающую среду для последующих поколений.

Задание 8. Исследование эффективности использования земельного фонда муниципального образования

Одним из важных этапов повышения эффективного землепользования в муниципальном образовании является изучение состояния его земель, а именно: почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания, оценка качества земель, инвентаризация земель, направленная на выявление неиспользуемых земель, или используемых нерационально, не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием.

Результаты обследований и инвентаризации позволяют составить объективное представление об эффективности ведения хозяйственной деятельности на всех земельных участках и в муниципальном образовании в целом, и впоследствии сформировать адекватный комплекс мер по рационализации использования земель.

В процессе инвентаризации собирается информация о следующих важных характеристиках земельных участков: местоположении, собственнике, хозяйствующем субъекте, категории земель, виде разрешенного использования, оценке эффективности использования, нарушениях землепользования и др. Полевые обследования позволяют собрать достоверную информацию о границах земельных участков, экологическом состоянии почв и др.

Данное задание знакомит студентов с базовыми принципами аналитической обработки результатов полевых обследований и инвентаризации земель муниципального образования. Исходными данными для выполнения задания являются варианты инвентаризационных ведомостей, созданные на примере данных по муниципальному образованию Б. Вяземы.

В таблице 8.1 предлагается исследовать различные нарушения землепользований путем сравнения информации о целевом назначении, разрешенном использовании земель и их фактическом использовании. При этом учитывается степень полноты кадастровой информации, собранной по муниципальному образованию, а также оценивается достоверность правоустанавливающей и правоудостоверяющей документации, выданной на земельные участки. Исходные данные в приложении 19.

Таблица 8.1

Анализ информации инвентаризационной ведомости

муниципального образования

№ п/п	Факторы оценки	Площадь, га	Использование не по целевому назначению		Нарушение разрешенного использования		Само-захват земель
		га	га	%	га	%	га	%
1	На кадастровом учете, из них:	2163,9	7,1	0,33	12,5	0,58	5,5	0,25
	с регистрацией прав	2161,7	7,1	0,33	12,5	0,58	5,5	0,25
	без регистрации прав	2,2	-	-	-	-	-	-
2	Не поставлено на кадастровый учет, из них:	178,9	2,0	1,11	0,5	0,28	0,6	0,34
	документы в наличии	178,3	2,0	1,12	0,5	0,28	-	-
	документы отсутствуют	0,6	-	-	-	-	0,6	100
3	Всего	2342,8	9,1	0,39	13,9	0,59	6,1	0,26

Следующие расчеты проводятся в рамках определенной категории земель. Для таких расчетов привлекаются данные по фактическому использованию земель сельскохозяйственного назначения (приложение 19), которые сравнивают с установленным на них видом разрешенного использования.

В таблице 8.2 проводится анализ эффективности использования земель путем выявления земель, неправомерно выведенных из сельскохозяйственного производства, используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, или неиспользуемых вовсе. В примечаниях в зависимости от типа выявленных нарушений, следует указать лицо, ответственное за нарушение использования земель, а также перечислить меры по устранению нарушения.

Приведем пример: при полевом обследовании было выяснено, что на участке с видом разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства» с площадью 1 га, 0,5 га отданы под незаконное возведение гаражного комплекса. С учетом примечаний устанавливается, является ли данный случай примером самозахвата земель, либо к данному нарушению имеют отношение владельцы земельного участка, а также выясняется возможность узаконивания нового вида разрешенного использования, либо мер по ликвидации выявленных нарушений.

В таблице 8.4 границы анализа сужаются до изучения состояния и эффективности использования пахотных земель.

Таблица 8.2

Оценка использования земель сельскохозяйственного назначения

№ п/п	Наименование сельхозпредприятия	Всего земель, га	Использование не по целевому назначению		Нарушение разрешенного использования		Само-захват земель сельскохозяйственного назначения		Площадь неиспользуемых земель		Итого земель, исключенных из сельскохозяйственного производства		Примечание
			га	%	га	%	га	%	га	%	га	%
1	ООО «Новый путь»	8,0	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
2	ЗАО «Голицынская ПФ»	270,8	1,0	0,37	7,0	2,58	-	-	3,0	1,11	11,0	4,06
	…
	Всего	309,0	2,1	0,68	12,4	4,01	0,5	0,16	3,0	0,97	18,0	5,83

Из инвентаризационной ведомости производится выбор земельных участков под пашней, занятых в сельскохозяйственном производстве, свободных от каких-либо нарушений, отмеченных в предыдущей таблице. Если нарушение вида разрешенного использования затронуло только часть площади участка, анализ производят с учетом оставшейся площади, на которой сохранено сельскохозяйственное производство.

Оценка эффективности производится по фактору урожайности эталонной культуры для каждого земельного участка. Данные для расчетов приведены в приложениях 19, 20.

По каждому из участков предлагается сравнить урожайность за семь трехлетних периодов.

При первичном анализе данных приложения 20 необходимо отметить периоды неэффективного использования некоторых землепользований и исключить их из статистической выборки для повышения репрезентативности. Предлагается исключать значения урожайности, которые отличаются от максимального зафиксированного значения урожайности для данного участка более чем на 30%.

Для примера, рассмотрим данные таблицы 8.3, в которой приведены возможные значения урожайности для контура 32 в период с 1991 по 2011 гг.

Таблица 8.3

Урожайность пахотных угодий

№ контура	Площадь, га	Годы
		1991-1993	1994-1996	1997-1999	2000-2002	2003-2005	2006-2008	2009-2011
32	35,5	96	123	77	121	136	120	123
…

Как видим, значение урожайности за период с 1997 по 1999 г составило 77 ц/га – менее 60% от максимальной урожайности данного участка, равной 132 ц/га. Для исследования не важно, случилось ли такое резкое понижение урожайности на определенном участке в связи с погодным, антропогеннным или экономическим факторами. Из дальнейших расчетов это значение исключают.

Далее получают коэффициент эталонной урожайности (частное от деления показателя эталонной урожайности за 2009 – 2011 гг на среднее арифметическое урожайности за 1991 – 2011 гг).

, где (4)

K – коэффициент эталонной урожайности;

Y – показатели эталонной урожайности (см. приложение 20);

n – количество периодов наблюдения (с 1991 по 2011 гг n_max = 7).

Полученное значение умножают на площадь участка, и суммируют эти показатели для каждого сельскохозяйственного предприятия, а за тем делят на общую площадь сельскохозяйственного предприятия, в результате чего получают показатель эффективности использования пахотных земель:

, где, (5)

R - показатель эффективности использования пахотных земель;

K – коэффициент эталонной урожайности;

S_уч – площадь земельного участка.

По результатам расчетов будет сделан вывод о сохранении, либо падении эффективности растениеводства сельскохозяйственных предприятий в данном муниципальном образовании.

Таблица 8.4

Эффективность использования пахотных земель в сельскохозяйственных предприятиях муниципального образования

№ п/п	Наименование сельхозпредприятия	Номер контура	Всего пахотных земель, S, га	Суммарный показатель эталонной урожайности К	Показатель эффективности использования пахотных земель R
1	КФХ, в т.ч.:
		34	8,0	0	-
	…	..
2	ЗАО «Голицынская ПФ», в т.ч.:
		36	31,3	1,1	-
		37	4,9	1,1	-
		43	0,9	0	-
	…
	Всего по ЗАО «Голицынская ПФ»			-	0,90
…	…
	Всего по муниципальному образованию		481,8	-	0,78

Анализируя данные таблицы, можно сделать вывод, что, например, эффективность использования земель в ЗАО «Голицынская ПФ» - довольно низкая – 90%, но выше чем средняя по муниципальному образованию – 78%.

В результате анализа таблиц студентам необходимо оформить чертеж «Использование земель сельскохозяйственного назначения в муниципальном образовании Б. Вяземы», на котором должны быть отмечены все нарушения в использовании земельных участков, занятых в сельскохозяйственном производстве.

На основе таблиц 8.1 – 8.3 и картограммы делается вывод о количестве нарушений землепользования в муниципальном образовании, допущенных собственниками земельных участков, выявляется влияние различных негативных факторов на снижение эффективности использования земельных ресурсов.

В выводе предлагается оценить характер и масштабы нарушений землепользования в муниципальном образовании и сформулировать рекомендации по планированию использования земельных участков, на которых выявлены нарушения.