25. Определение рыночной стоимости недвижимости на основе методов доходного подхода

В доходном подходе считается, что цель приобретения Н – получения дохода, др. преимущества от владения Н не учитываются. Доходы от владения ОН м поступать в виде дходов от экономики ОН, экономики на налогах прироста стоимости ОН, и т.д.

Стоимость ОН связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые приносят ОН.

Коэффициент капитализации- ставка которая будучи относимой к текущим доходам от эксплуатации Н, дает оценочную стоимость ОН . Выражает зависимость м/д годовой величиной ЧД его РС т.е. КК-параметр преобразования ЧД в стоимость ОН

К = ЧОД/ РынСт, где ЧОД – чистый операц. доход. Состав К-та капитализ-и: К=Е+Нв % Е-ставка дисконта, Нв-норма возврата. Виды К-тов кап-ции: 1. Общая ставка кап-ции – выражает взаимосвязь м/д доходом от ОН и его ст-тью. 2. Ставка кап-ции для собст-х ср-в – выражает связь м/д потоком ден. ср-в до н-обложения и влож-ми собств-ми ср-вами. 3. Ставка кап-ции для заемных ср-в – выр-ет отнош-е выплат по кредиту к размеру заемных ср-в. 4. Ставка кап-ции для земли – выр-ет отнош-е дохода от земли к ст-ти земли. 5. Ставка АКП-ции для строений – отнош-е дохода о строений к ст-ти этих строений.

Возмещение капитала-погашение суммы первоночально вложенных средств в ОН. 3 способа возмещ-я инвестиров-й суммы:

1Прямолинейный (равномерный)

2Возврат капитала по фонду возмещения и Е

3Возврат капитала по фонду и безрисков ставки %i.

М-ды расчета КК:

1М-д прямой капитализации.-заключается в сравнении оценк ОН с анологичным объектами : у схожих ОН одинаковые КК.

2Кумулятивный метод- Е=Еб+Пр+Пмл+Пим ,%

3М-д связанных инвестиций-заемный и собственный капитал заключается в определение общего КК путем взвешивания его состав-х частей пропорционально размерам заемных и собствен капитала в общем обьеме V инвестиц.

К=Ипот пост*Кред состоя+Кск(1-Кред сост)

4М-д связан инвестиций земли, здания. Определение взвешеных ставок капитализ для земельн строений.

К= Сз*Из+Сзд*Кзд % Сз-удельн вес земли

Методы оценки стоимости ОН: 1. М-д прямой кап-ции. Суть: преобразов-е годового дохода от эксплуатации ОН в его ст-ть. Рын.Ст-ть=доход/КК. «+»: простота, мало предложений, отражение состояния рынка. «--« : не учит-ет продолжит-ть получения дохда и его динамику, учит-ет доходы одного года. Область примен-я: оценка стабильно функц-щих ОН с малыми рисками, Оценка ОН с ростом дох-в устойчивыми темпами. 2. М-д дисконтиров-я ден. потоков. Суть: опред-е ст-ти ОН как тек. ст-ти будущих доходов от ОН. РС=∑Дt*(1/(1+Е)^t + Вп*(1/(1+Е)^t, где Вп – выручка от перепродажи ОН. «+»: учит-ет динамику рынка, риски и инфл-ю, оценивает ден. потоки за прогнозный период. «-« вероятность ошибки в прогнозиров-и дох-в и Е, сложность. Область примен-я: оценка ОН с неравными ден. потоками по периодам, оценка ОН на стадии стр-ва или реконстр-и.

26. Оценка объектов недвижимости на основе метода сравнительного (рыночного) подхода.

Сравнит. (рын.)подход – это способ определения рын. ст-ти ОН, исходя из данных о недавних сделках с Н. Он основан на сравнении оцениваемого ОН с др. объектами, кот-е б. проданы или включены в реестр на продажу. Условия реализ-и: однотипность ОН, наличие прецендентов, наличие инф-ии, сопоставимость по факторам влияния, сопост-ть по времени.

Этапы реал-ии: 1 Изучение рынка и выбор среды продаж, т.е. ОН, кот-е сопоставимы с объектом оценки. 2 Сбор сравнит-х данных по сопоставимым ОН. 3 Анализ и системетизация полученной инф-ии. 4 Анализ и сравнение кажд. сопоставимого ОН с оцениваемым (время, местопол-е, физ. хар-ки, условия продажи и финансир-я). 5 Корректировка цен продаж сопоставимых ОН. Коррект-ки, кот-е вносятся в цену продажи сопоставимого ОН для приведения характ-к к характер-кам объекта оценки, наз-ся поправками. Не вносятся поправки: сегменто-определяющие хар-ки, некот. физ. особен-ти, условия налогообложения и передаваемые юр. права. 6 Корректировка по совокуп-ти факторов влияния. 7 Согласование скорректиров-х цен сопоставимых ОН и опр-е рын. ст-ти оцениваемого ОН.

Преимущества рын. подхода: наиб. простой, статистически обоснованный, обеспеч-ет информ-ей др. подходы, позволяет проверить рез-ты, получ-е др. подходами. Недостатки: требует активного рынка, не всегда есть инф-я, оснсван на прошлых событиях, требует внесения поправок, выс. треб-я к качеству информ. обеспеч-я.

Область применения: жильё, офис., торг. центры, склады, небол. пром. помещ-я, застроенные зем. участки.

Виды поправок: 1.Поправки в %-х, исп-ся когда сложно опред-ть точные абсол. суммы. Скорректированная ст-ть сопоставимого ОН с учетом %-ой поправки С_к=С_ед*К_ед*(1+П_пр). 2. Денежные поправки – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из цены продажи сопоставимых ОН. Виды: а)ден. относит. поправка – изм-ет ст-ть ед-цы сравнения на опред-ую сумму С_к = С_ед*К_ед ± П_до*К_ед. б) ден. абсол. поправка – изм-ет на опр. сумму ст-ть всего ОН С_к = С_ед * К_ед ± П_да. в) смешанные поправки – исп-е %-х и денежных поправок. При этом %-е поправки сначала переводят в ден-е, а затем считается скоррект. цена ОН.

Методы опр-я поправок по отдельным факторам. 1. Метод эксп. оценок. 2. Метод парных продаж. Парными наз-ся продажи 2-х объектов, кот-е почти идентичны за исключ-ем одной характ-ки, кот-ю оценщик пытается оценить. 3. Метод усреднения параметров. Рассчит-ся сред. или оптим. знач-е фактора, требуемого для норм. экспл-ии ОН. Затем опр-ся затраты на изм-е факт. знач-я этого фактора до уровня расчетов. Это и будет поправка. 4. Расчет ст-ти создания элемента. 5. Статистические методы.

Методы опр-я общей поправки к цене сопоставимого ОН на основе отд-х поправок. 1. Опр-е общей поправки на независимой основе (исп-ся, если установлено, что каждая отд. поправка не влияет на другие). Чтобы опр-ть общую поправку устан-ся %-я поправка по кажд. хар-ке: со знаком +, если хар-ка сопоставимого хуже, чем у оцен-го, - если лучше. Затем поправки суммируются. Скорректир-я цена сопоставимого ОН Ц_к = Ц_п * (100 ± ΣП_i)/100. 2. Опр-е общей поправки на кумулятивной основе (исп-ся, если оценщик определил, что отдел. поправки влияют друг на друга). Каждая поправка переводится в коэфф-т по формуле К_i = (100 ± П_i)/100. Скорректированная цена Ц_к = Ц_п * Произвед-е К_i.

Методы оценки ОН рын. подходом: 1. Метод сравнительного анализа продаж (основываясь на инф-ии об аналогичных сделках).Алгоритм: анализ р.н. и выявление сопоставимых ОН → сопоставление оцениваемого ОН с сопоставимыми→проверка достоверности инф-ии о сделках→внесение поправок в цены сопостав-х ОН→устан-е ст-ти оцениваемого ОН. 2. Расчет ст-ти ОН с помощью валового рентного мультипликатора (основан на предполож-ии, что сущ-ет прямая взаимосвязь м/д ценой ОН и доходом от его сдачи в аренду). Алгоритм: опред-е ПВД или ДВД оцениваемого ОН→поиск сопостав-х ОН и опр-е для них вал. рентн. мультипл-ра→устан-е вал. рентн. мульт-ра для оцен. ОН→опр-е ст-ти оцен. ОН С_он = GRM_оц * ПВД(ДВД)_оц. 3. Расчет ст-ти ОН с помощью общего коэф-та капитал-ии. Алгоритм: опр-е ЧОД от экспл-ии оцен. ОН→поиск сопост. ОН и опр-е для них ЧОД→опр-е общего КК для сопоставимых ОН→опр-е ст-ти оцен. ОН С_оц = ЧОД_оц / OAR_оц. 4. Метод отраслевых соотношений. Исп-ся для оценки ст-ти небол. предпр-й. Основыв-ся на статистич. данных. 5. Метод рынка капитала (основан на рын. ценах акций предпр-й, сходных с оцен.). Алгоритм: поиск сопост. ОН, относящихся к той же отрасли→анализ структуры капиталов оцен. и сопост. ОН, провед-е сравнит. анализа фин. коэф-в→выбор и расчет оценочных мультипликаторов.Виды: М₁ = рын. ст-ть акций пр-я/ЧП, М₂ = рын. ст-ть акц. пр-я/(ЧП + АО), М₃ = (СК + Долговрем. задолж-ть)/Прибыль до налогообл-я и уплаты %-в, М₄ = рын. ст-ть акц.пр-я/(Σактивов – общ. задолж-ть), М₅ = рын. ст-ть акц. пр-я/выручка от реал. →предварит. заключение о ст-ти ОН С_оц = М_i * показ-ль в знаменателе мульт-ра. Ст-ть ОН предст-ет собой ст-ть неконтрольного пакета акций ОАО →внесение поправок: попр. на контр. пакет акций, скидка на недост. ликв-ть, скидка на более выс. инв. риск в России и т.д. 6. Метод сделок (метод продаж). Частный случай метода рынка капитала. Основан на ценах приобрет-я контр. пакетов акций или цен приобретения сопост. предпр-й. М₁ = Ц_он/ЧП, М₂ = Ц_он/(ЧП + АО), М₃ = Ц_он/Объем продаж, М₄ = Ц_он/Балансовая ст-ть.

27. Производство как организационная система.

Пр-во – создание люб. экон. продукта и сопутств-щие ему преобразов-я рес-сов, связ-ых с испол-ем челов. труда. Орг-ция пр-ва – это согласов-е работ и оп-ций производ. пр-са и обесп-ние пр-ва всеми видами рес-сов во времени и простр-ве с целью выпуска прод-и в устан. сроки и при достиж-ии пр-вом высок. темпов (доход, производит-сть, С/с и т.п.). Сис-ма – совок-ть эл-тов, образ-щих един. целое с опр. внутр. орг-цией. Сис-ма: 1.упорядочен. совок-ть заимосвяз. и взаимодейст. эл-тов, образующих един. целое 2.имеет св-во, отсутв-щее у составляющих ее эл-тов 3.обладает внутр. стр-рой 4.предназн-на для достиж-я опр. целей или выпол-я опр. ф-ций. Подсис-ма – выделен-я часть сис-мы по опр. признаку, кот с одной стороны имеет характер. особ-сти, а с др – взаимосвязи с др.частями сис-ми. Подсис-му м. рассм-ть, как самост. сис-му более низк. ур-ня. Эл-нт сис-мы – объект, входящий в состав сис-мы и, с т.з. данн. сис-мы, неподлеж­­­ащ расчлен-ю. Эл-ты сис-мы нах-ся в пост. взаимод-ии, кот выраж-ся ч/з связи, сущест-щие м/у эл-тами сис-мы. Люб. произв-е пред-ие предст-ет собой сис-му упр-я. ­Для сис-мы упр-я харак-но наличие подсис-м: 1)управляющ. подсис-ма (субъект упр-я) – управл-щее звено, воздейст-щее на др. эл-ты сис-мы (аппарат упр-я) 2)упраляем. сис-ма (объект упр-я) - управляем. звено, восприним-щее управл-щее воздей-вие от др. эл-тов сис-мы (пр-во, произв. пр-с). Режим функцион-я произв. сис-мы – сост-е сис-мы упр-я, кот описыв. совок-стью переменных или контролир-х парам-ров, сгруппир-х по содерж-ю. Виды режимов функцион-я и их осн.хар-ки: 1.Технологический – опред-ет порядок и содерж-е использ-я ф-ров пр-ва в пр-се функцион-ия пред-я: Критерии режима – объем прод-и во времени по номенклатуре Огранич-я – расход мат-лов на ед. прод-и, норма времени на ед. пр-ва работ Контролир. пар-ры – длит-сть технол. пр-са, расход рес-сов, послед-ть работ Примен-е – технология пр-ва работ. 2. Экономический – опр-т сод-е и порядок исп-я фин. рес-сов: Критерии – С/с, ПР, рент-сть Огранич-я – фин. рес-сы на расч. счете орг-ции, нормы нал/облож Контроир. пар-ры –эл-ты ст-ти и С/с СМР, цены на рынке на прод-ю и рес-сы Примен-е – сис-ма финанс-я и кредит-я, сис-ма опл/тр. 3. Организац-правовой – опр-ет и закрепл-ет орг-структурное построении сис-мы, реглам-ет отн-е м/у работн-ми, решает юр. вопросы: Критерии – продолж-сть произв. пр-са, срок стр-ва Огранич-я – технология пр-ва, ТБ, существ. зак-во Контролир. пар-ры – критич. точки люб. произв. п-са Примен-е – стр-ра орг-ции, ф-ции подразд-й.