1. Введение понятия «недвижимость» в современной России
Недвижимость– это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.
Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.
В современной России понятие «недвижимость» (недвижимое имущество) впервые введено в экономический и правовой оборот основами гражданского законодательства СССР и республик от 31.05.1991 ст. 4 в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» ст. 1 и окончательно закреплен ГК РФ ст. 130 от 30.11.1994.
В ст.130 отмечается, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
В повседневной жизни термин недвижимость кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.
2. Основные понятия
Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:
Наименование– знак или термин, закрепленный за объектом (в данном случае это - «недвижимость»).
Содержание– совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностные свойства (неперемещаемость в пространстве).
Объем– множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории (здания, сооружения).
Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом суммы знаний о предмете.
В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятий или перечень предметов или вещей и вещных прав, включаемых в него.
3. Отдельные и сложные объекты (таблица недвижимости)
В соответствии с ГК РФ к недвижимости (недвижимым вещам, имуществу) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130-132):
Отдельные объекты:1) земельные участки , 2) участки недр , 3) обособленные водные объекты , 4) все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения , 5) приравненные к недвижимости, подлежащие гос. регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону.
Сложные объекты:предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукция, требования и долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (товарный знак), нематериальные активы, информация, другие исключительные права.
В общем случае недвижимость– это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и т.д.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.
Каждый объект недвижимости и все они месте взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.
К основным признакам недвижимости относятся следующие.
1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и под почвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.
3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
Кроме основных признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.
Основные признаки недвижимости:
Основные фундаментальные свойства недвижимости:
1. Неподвижность
2. Материальность или непотребляемость,
на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.
Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России им еще не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике они именуются финксчерсами и ЧЭТЛами.
Финксчерс – движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в здании или сооружении так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (напр., оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).
ЧЭТЛ– любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее части, это право аренды, хозяйственного ведения, право «золотой акции».
Планирование материально-технического обеспечения предприятия.
План:
цели, задачи, содержание планирования;
определение потребности в материально-технических ресурсах;
изучение рынка сырья и материалов;
планирование закупок.