Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление земельными ресурсами и иными объектами недвижимости. Учебно-практический комплекс
.pdf
Тема 6. Государственная регистрация прав
собственности на землю и сделок с ней
3. Заявление о государственной регистрации права соб-
ственности.
4. Заявление о государственной регистрации обременении
(ограничений) прав – при их наличии.
5. Акт приема-передачи.
6. Правоустанавливающий документ – договор купли-
продажи, на основании которого должны быть произведены
регистрационные действия.
7. Кадастровый паспорт помещения.
8. Оригинал чека-ордера об уплате государственной по-
шлины за государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним; если дольщиков несколько, то платит каждый, пропорционально своей доле.
9. Разрешение органов опеки и попечительства в случаях
принадлежности объекта в собственности несовершеннолетнему лицу.
10. Нотариально удостоверенное согласие супругов сторон
договора, либо заявления об отсутствии зарегистрированных
брачных отношений.
11. В случае принадлежности объекта на праве общей доле-
вой собственности, подтверждающие извещение продавцом
других сособственников о намерении продать свою долю с
указанием цены и других условий, либо отказ от права преимущественной покупки, удостоверенный нотариально.
12. Согласие собственника государственного или муници-
пального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия. Дополнительно по договору залога
(ипотеки).
13. Согласие третьего лица на приобретение (регистрацию)
прав по договору – в случае, если на регистрацию представлен
договор купли-продажи в пользу третьего лица.
14. Копия уведомления ФРС о погашении залога.
15. Кредитный договор.
16. Закладная.
Если права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, то заявле-
81
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
ние подает лицо, в отношении которого приняты акты. Если
документы на регистрацию передают через представителя, то
необходима нотариально удостоверенная доверенность. Без
нее от имени юридического лица документы вправе отдать
генеральный директор организации. К заявлению прилагают
документы, являющиеся в соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для регистрации
наличия, возникновения, прекращения, ограничения прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Перечислим эти документы:
акты, изданные органами государственной власти или
органами местного самоуправления;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого
имущества;
акты о приватизации жилых помещений;
свидетельства о праве на наследство;
судебные акты, вступившие в силу;
иные документы, которые в соответствии с законода-
тельством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, ограничение и переход прав.
Обязательными приложениями к документам, необходимым для государственной регистрации прав, считают кадастровый план земельного участка и план объекта недвижимости с
кадастровым номером. Если ранее данный план был помещен в
соответствующее дело, то представлять его не нужно.
В некоторых случаях могут понадобиться документы,
подтверждающие соблюдение правила о преимущественной
покупке доли, согласие другого супруга на продажу земельного участка (если это совместная собственность супругов).
Должностное лицо органа, осуществляющего регистрацию,
выдает расписку в получении документов с их перечнем, указанием даты и времени принятия с точностью до минуты.
Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о них в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
Что такое ЕГРП? Названный документ находится в ведении Федеральной службы государственной регистрации, ка-
82
Тема 6. Государственная регистрация прав
собственности на землю и сделок с ней
дастра и картографии и содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого
имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела,
включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и книги учета документов. Дело открывают
на каждый объект недвижимости. Оно содержит все документы, поступающие для регистрации.
В книги учета документов заносят данные о принятых
на регистрацию документах, выданных свидетельствах о государственной регистрации прав, выписках и справках из ЕГРП,
об иных документах. Реестр прав ведут на бумажных и магнитных носителях информации. При несоответствии записей
приоритетной считают запись на бумаге. Если есть несоответствие записей в ЕГРП и правоустанавливающем документе, то
первенство имеет последний. Разделы ЕГРП, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение не допускается.
Как получить выписку из ЕГРП?
Информация из ЕГРП не является государственной,
коммерческой или служебной тайной. Государственная регистрация прав носит открытый характер, поэтому орган, осуществляющий ее, обязан предоставить сведения из ЕГРП любому лицу по его заявлению.
Информацию в виде выписок из ЕГРП предоставляют в
течение 5 рабочих дней, а если реестр ведут на магнитном носителе, то не позднее чем в течение рабочего дня, следующего
за днем обращения.
В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации выписка должна содержать: описание объекта недвижимо-
сти; сведения о зарегистрированных правах на него; сведения об ограничениях (обременениях) прав, о существующих на момент выдачи
выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах
требования в отношении данного объекта недвижимости. В отличие
от информации о зарегистрированных правах сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные
данные о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты
83
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав
на объект недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным
предоставляют не всем. Это связано с охраной правообладателя
от вмешательства в его коммерческую и иную деятельность. Такую информацию предоставляют: самим правообладателям и их
законным представителям; физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или законного представителя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам
и правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям,
имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости
или их правообладателями; лицам, имеющим права на наследование
имущества правообладателя по завещанию или по закону; сведения о
правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляют
также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства и другим определенным законом категориям.
Существует еще один вид информации, которую дают
регистрационные органы. Согласно п. 4 ст. 7 Закона о государственной регистрации органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны по запросу правообладателя предоставлять ему сведения о лицах, получивших информацию об объекте недвижимого имущества, на
который он имеет права, в виде справки (в срок не более 7 рабочих дней). Она должна содержать данные о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, а именно: фами-
лии, имена, отчества физических лиц или наименования юридических лиц, даты и исходящие номера выданных им справок или
выписок. При выдаче справки представителю физического или
юридического лица, действующему на основании надлежащим образом оформленной доверенности, указывают сведения как о представителе, так и о доверителе.
Регистрация ранее возникших прав – возможность дополнительно проверить законность прав собственника на
принадлежащее ему недвижимое имущество. Продавец (даритель, залогодатель и т.д.) обязан пройти процедуру перере-
84
Тема 6. Государственная регистрация прав
собственности на землю и сделок с ней
гистрации ранее возникших прав перед сделкой. Но если он в
свое время приобрел это имущество незаконным путем или у
него отсутствуют документы, на основании которых может
быть произведена регистрация ранее возникших прав, или
есть какая-то другая причина, которая препятствует переоформлению, то в регистрации откажут или ее приостановят.
И до тех пор, пока гражданин не зарегистрирует свое ранее
возникшее право, он не сможет продать (заложить, подарить и
т.д.) недвижимость, так как при продаже, дарении и т.д. происходит регистрация перехода права собственности, а в случаях, предусмотренных законом, и регистрация сделки.
А в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого
имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на
данный объект в Едином государственном реестре прав.
Таким образом, будущий покупатель (одаряемый, залогодержатель), чтобы быть уверенным, что ему зарегистрируют сделку и переход прав, может требовать от другой стороны
договора (продавца, дарителя, залогодателя) свидетельство,
которое подтверждает регистрацию ранее возникшего права.
Это дает дополнительные гарантии того, что в дальнейшем вам не предъявят иск об истребовании недвижимости,
т.е., если в процессе перерегистрации вдруг выяснится, что
продавец (залогодатель, даритель и т.д.) приобрел недвижимость незаконно, то регистрация не будет осуществлена. Но
если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то
указанные в нем сведения могли устареть. Так что желательно, чтобы наличие прав и отсутствие ограничений подтвердилось выпиской из Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество. Только он содержит точные данные о том, является ли человек собственником данного имущества или нет. Взять выписку из ЕГРП советуем всем, кто
собирается покупать земельный участок, да и иное недвижи-
85
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
мое имущество. Из нее можно узнать много полезной и необходимой информации.
Она содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта недвижимости. Таким образом, взглянув на
выписку, можно с уверенностью сказать, является ли продавец
собственником недвижимого имущества, не находится ли недвижимое имущество в залоге или под арестом и т.д.
За выпиской из ЕГРП вправе обратиться любой. Для этого понадобится минимум документов: удостоверение личности, квитанция об оплате, соответствующее заявление. Федеральная регистрационная служба должна в течение 5 рабочих
дней выдать запрошенную информацию.
О том, что кто-то интересовался его недвижимостью,
вправе знать и сам правообладатель. Регистрационная служба
обязана по его запросу предоставить информацию обо всех,
кто получил сведения о принадлежащем ему объекте недвижимого имущества.
Процесс регистрации проводится в следующем порядке:
прием документов, регистрация таких документов;
правовая экспертиза документов и проверка законности
сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляе-
мыми правами;
внесение записей в Единый государственный реестр
прав на недвижимое имущество;
совершение надписей на правоустанавливающих доку-
ментах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Законом определены временные рамки, в течение которых
должна осуществляться регистрация: 1 месяц со дня подачи документов на регистрацию; 5 дней при регистрации ипотеки. Но,
как показывает практика, реальные сроки затягиваются на неопределённое время. По закону каждый человек имеет право на
86
Тема 6. Государственная регистрация прав
собственности на землю и сделок с ней
получение сведений о регистрации договора с использованием
любых средств связи, будь то письмо или заявление, поданное
через Интернет на сайт www.rosreestr.ru.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав или в ином виде, в срок не более
чем 5 рабочих дней со дня получения органом соответствующего запроса. Если предоставление запрашиваемых сведений
не допускается в соответствии с федеральным законом в срок,
орган выдает или направляет обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений. За предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, взимается плата.
Если по результатам полученной выписки ваш договор
должен быть зарегистрирован, а по факту документы ещё на
регистрации, следует писать жалобу в Росреестр на имя
начальника. Закон также регламентирует ответственность чиновников за задержку регистрации. В соответствии с настоящим законом они несут ответственность за своевременное,
полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за
полноту и подлинность предоставляемой информации, необоснованный отказ в государственной регистрации прав или
уклонение от государственной регистрации прав.
Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое
имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный
ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Таким образом, если в результате долгой регистрации вы понесли финансовые потери в виде отказа банка в ипотеке за непредоставлением соответствующих документов, вы имеете
право подавать жалобу в Росреестр, а затем и в суд на основании ст. 31 федерального закона №122 «О вреде, причиненном
физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государ-
87
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
ственную регистрацию прав, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской
Федерации в полном объеме».
Теперь более подробно рассмотрим государственную
регистрацию сделок с земельными участками, при этом понимая, что земельный участок может быть как самостоятельным объектом недвижимости, так и входить в структуру более
сложного объекта недвижимости (например, жилой дом).
По общему правилу сделки не требуют государственной
регистрации, однако законодательством предусмотрены исключения, согласно которым ряд операций с недвижимостью
подлежит обязательной госрегистрации.
Что такое государственная регистрация сделки? Государственная регистрация сделок представляет собой юридический
акт признания и подтверждения государством заключенных
договоров. Государственную регистрацию сделок проводят на
всей территории Российской Федерации на основании Гражданского кодекса РФ, Федерального закона №122-ФЗ от
21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иных нормативных правовых актов Российской Федерации.
Где регистрируют сделки с недвижимостью? Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет только Федеральная регистрационная служба РФ (ее территориальные органы) (п. 1 ст. 9 Федерального закона №122-ФЗ от
21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Никакой другой орган исполнительной власти не уполномочен на проведение данной процедуры. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной
регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Обязательной государственной регистрации подлежат
следующие операции с недвижимостью:
1. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого
дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве
88
Тема 6. Государственная регистрация прав
собственности на землю и сделок с ней
общей собственности на указанные объекты недвижимости
(ст. 251 ГК РФ).
2. Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 569 ГК РФ).
3. Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого до-
ма или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости
(ст. 251 ГК РФ).
4. Договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 574 ГК
РФ), доли в праве общей собственности на объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), а также отказ от принятия дара (п. 2
ст. 573 ГК РФ).
5. Договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Феде-
рального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997
г., п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).
6. Договор ренты, предусматривающий отчуждение не-
движимого имущества под выплату ренты, а также договор
пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, 601 ГК РФ).
7. Договор аренды недвижимого имущества, в том числе
участка лесного фонда, за исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
8. Договор субаренды недвижимого имущества, за исключе-
нием случаев, установленных законом (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
9. Договор аренды здания или сооружения, заключенный
на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
10. Договор аренды земельного участка, субаренды земельно-
го участка, безвозмездного срочного пользования земельным
участком, заключенный на срок более 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
11. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 659 ГК РФ).
12. Договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федераль-
ного закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от
16.07.98 г.), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5
ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимо-
89
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
сти)» №102-ФЗ от 16.07.98 г.). При включении соглашения об
ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке
(п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.98 г.).
13. Договор безвозмездного пользования участком лесного
фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ).
14. Соглашения об изменении и расторжении вышеуказан-
ных договоров (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а также соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации.
В хозяйственной практике, однако, случается и так, что
одна сторона уклоняется от государственной регистрации.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но
одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право
по требованию другой стороны вынести соответствующее решение о регистрации сделки. В этом случае сделку регистрируют в соответствии с решением суда. При этом сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки,
вызванные задержкой в регистрации сделки.
В соответствии с законом регистрацию сделки проводят не
позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов. Но в некоторых случаях регистрация может
быть приостановлена или в ней может быть отказано.
Приостановление происходит по инициативе государственного регистратора при возникновении у него сомнений
в наличии оснований для регистрации прав, а также в подлинности документов. Регистратор обязан в письменной
форме уведомить заявителя о приостановлении. Оно допустимо не более чем на месяц. Если в течение указанного срока
не будут устранены причины, послужившие приостановлению, в регистрации откажут. По заявлению правообладателя
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]