Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление земельными ресурсами и иными объектами недвижимости. Учебно-практический комплекс
.pdf
Тема 6. Государственная регистрация прав
собственности на землю и сделок с ней
или сторон сделки регистрация может быть приостановлена
на срок, указанный в заявлении, но не более чем на 3 месяца.
В заявлении необходимо указать причины приостановления, а
также его срок. Документального подтверждения причин не
нужно. Подача заявления о приостановке прерывает течение
срока государственной регистрации. Время, истекшее до подачи заявления, не засчитывают как новый срок. Решение или
определение суда приостанавливает государственную регистрацию на неопределенный срок. Связано это с тем, что продолжительность приостановки зависит не от действий государственного регистратора или действий правообладателя, а
только от окончания производства в суде по данному делу.
Сюда же относят случай, специально предусмотренный законом об ипотеке. При наличии судебного спора по поводу прав
на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки,
или по поводу обращения на него взыскания государственную регистрацию ипотеки откладывают до разрешения спора
судом. Закон о регистрации содержит исчерпывающий перечень оснований к отказу в регистрации прав.
Наличие перечня означает, что должностное лицо обязано действовать в строгом соответствии с предписаниями закона. Это следующие случаи:
право на объект недвижимого имущества (жилое помеще-
ние) не является подлежащим государственной регистрации;
с заявлением о госрегистрации обратилось ненадлежа-
щее лицо;
документы, представленные на регистрацию, по форме
или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или органа местного само-
управления признан недействительным с момента его издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не
уполномочено распоряжаться правом на данное недвижимое
имущество;
лицо, имеющее права, ограниченные определенными
условиями, составило документ без указания этих условий;
91
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
правоустанавливающий документ об объекте недвижи-
мого имущества (жилого помещения) свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на него;
правообладатель не представил заявление и иные необ-
ходимые документы на регистрацию ранее возникших прав;
представлены не все документы;
имеются противоречия между заявленными и уже заре-
гистрированными правами.
В случае принятия решения об отказе в регистрации заявителю в срок не позднее 5 дней после истечения срока госрегистрации должно быть направлено письменное сообщение
о причинах. Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суде или в арбитражном суде. Следует
помнить, что регистратор, принявший решение об отказе, не
вправе отменить свое решение даже в том случае, если выяснится, что он неправильно отказал в регистрации. В этом случае можно обжаловать отказ в суде или подать новое заявление о регистрации. При отказе в регистрации уплаченную
пошлину не возвращают.
Если сделка касается недвижимого имущества, то, как
многим известно, необходимо зарегистрировать ее в учреждениях юстиции по регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него. Но не всегда сделка, предметом которой
является недвижимое имущество, подлежит государственной
регистрации.
В этом случае следует знать, что регистрация сделки с не-
движимым имуществом отличается от регистрации прав на него.
Это два разных регистрационных действия.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом, а именно Гражданским кодексом РФ и
Законом о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Например, обязательной государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи
жилых помещений, дарения недвижимости, аренды недвижимости, заключенные на срок более 1 года. Если в соответ-
92
Тема 6. Государственная регистрация прав
собственности на землю и сделок с ней
ствии с законом сделка подлежит государственной регистрации, то она считается заключенной и вступает в силу только с
момента государственной регистрации.
Сделки с недвижимостью, которые не нужно регистрировать, считаются заключенными и вступают в силу с момента
подписания сторонами договора.
Что касается прав на недвижимое имущество, то государственной регистрации подлежат право собственности и
другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. К
другим вещным правам относятся право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, сервитут. Право собственности на здание, сооружение, помещение, а также
и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента регистрации.
Таким образом, если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным
с момента подписания его сторонами. Но в этом случае необходимо зарегистрировать право на недвижимое имущество.
Оплате при этом подлежит также одно регистрационное действие – регистрация права. В отличие от государственной регистрации нотариальное удостоверение сделок с недвижимым
имуществом обязательно не только в случаях, предусмотренных законом, но также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, т.е. стороны по собственному желанию могут
удостоверить сделку у нотариуса, даже если законом не предусмотрена такая форма. Но регистрация сделки в учреждениях
юстиции по регистрации сделок с недвижимым имуществом и
прав на него по соглашению сторон не допускается.
Как мы уже отмечали, не все сделки с недвижимостью
подлежат государственной регистрации. Какие сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации?
Приведем некоторые примеры.
Договор купли-продажи объектов нежилого назначения не под-
лежит обязательной государственной регистрации. Например,
93
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход
права собственности к покупателю.
Поскольку на договор мены распространяются правила о
купле-продаже, то договор мены объектов нежилого назначения так-
же не подлежит государственной регистрации. Но состоявшаяся
мена влечет необходимость регистрации возникших прав.
Также не подлежат регистрации предварительные догово-
ры. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре
указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Также «пробный» договор должен содержать
информацию об условиях, позволяющих установить предмет
договора, и о других существенных условиях сделки.
Хотя договор найма жилого помещения касается недвижимого имущества, законом не предусмотрена регистрация такого договора.
Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключенный на срок менее 1 года, тоже не нужно регистрировать.
В последнее время многие покупают жилье еще на стадии строительства, заключая инвестиционные договоры и догово-
ры долевого участия в строительстве. Так как предмет такого
договора – не готовое недвижимое имущество, а объединение
совместных усилий и финансов для создания недвижимости в
будущем, то данные договоры не надо регистрировать в
учреждениях по регистрации. Но после того как договор будет исполнен, а именно после завершения строительства дома
и сдачи его в эксплуатацию, возникает необходимость зарегистрировать право собственности на квартиру.
Недвижимое имущество может находиться в собственности нескольких человек, каждому сособственнику принадлежит определенная доля в праве. Но, заключив договор или
94
Тема 6. Государственная регистрация прав
собственности на землю и сделок с ней
соглашение, участники могут перераспределить эти доли.
Помимо этого участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Соглашение или договор участников общей собственности об установлении (определении) долей, изменении
их размера или перераспределении не подлежит государственной регистрации. Но возникновение долей в праве или
увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом,
так как они не влекут за собой перехода прав на недвижимое
имущество и изменения размеров долей. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся также договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды).
Но права ссудополучателя обременяют право ссудодателя и
могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Недвижимое имущество может быть предметом брачного договора. Такой договор устанавливает режим долевой или
раздельной собственности супругов на определенную недвижимость. Брачный договор не нужно регистрировать, но он
подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В
противном случае он считается незаключенным.
Рассмотрим какие ещё сделки, подлежат нотариальному
удостоверению. В настоящее время законом установлено обязательное нотариальное удостоверение определенных сделок.
В соответствии с Законом об ипотеке, а также с Гражданским кодексом договор об ипотеке должен быть нотариально
удостоверен и зарегистрирован, в противном случае несоблюдение данной формы влечет за собой его недействительность.
Договор ренты, а также пожизненного содержания с
иждивением тоже необходимо удостоверить у нотариуса.
Помимо этого обязательное нотариальное удостоверение существует для следующих договоров:
договор уступки требования по нотариально удостове-
ренной сделке;
95
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
договор перевода долга по нотариально удостоверенной
сделке;
соглашение об изменении или расторжении нотариаль-
но удостоверенного договора;
брачный договор;
соглашение об уплате алиментов;
предварительный договор, если основной договор в по-
следующем будет заключен в нотариальной форме;
соглашение между залогодателем и залогодержателем об
обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
доверенность на совершение сделок, требующих нота-
риальной формы;
доверенность, выдаваемая в порядке передоверия;
завещание, в том числе содержащее завещательный от-
каз или завещательное возложение.
С 1 марта 2001 г. в виде исключения допускают составление завещания собственноручно в простой письменной форме. Это касается гражданина, который находится в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся
чрезвычайных обстоятельств лишен возможности оформить
завещание в предусмотренной законом форме. Изложенную
таким образом последнюю волю признают завещанием, если
завещатель в присутствии двух свидетелей собственноручно
написал и подписал документ. Обязательно должно быть удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом
сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки,
требующей нотариального удостоверения и государственной
регистрации. Только нотариус может выдать свидетельство о
праве на наследство. Печатью нотариуса также скрепляют листы закладной – ценной бумаги, удостоверяющей права на
заложенное имущество.
Еще раз подчеркнем, что несоблюдение нотариальной
формы, а в случаях, предусмотренных законом, – требования
о государственной регистрации сделки влечет за собой ее недействительность. Такая сделка является ничтожной.
96
Тема 6. Государственная регистрация прав
собственности на землю и сделок с ней
На практике бывают случаи, когда сделка совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон договора уклоняется от
обязательной регистрации договора. Что делать в таком случае? Обратиться в суд, тогда государственную регистрацию
произведут в соответствии с решением суда. Что касается нотариальной формы, то здесь, если одна из сторон полностью или
частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны
признать сделку действительной. В этом случае в последующем
нотариальном удостоверении сделки нет необходимости.
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что сторона,
необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
97
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
Тема 7.
Оценка рыночной стоимости земельных
участков в земельных отношениях
В развитии земельных отношений значительная роль
отводится оценке рыночной стоимости земли, которая способствует повышению эффективности использования земельных ресурсов, формирует прочный экономический и нормативно-правовой фундаменты развития земельного рынка.
В теории оценочной деятельности земля рассматривается с
двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом,
почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не
всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля
рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого
объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и
доходности использования конкретного земельного участка.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.
Это объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждении, здания, сооружения, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество,
отнесенное законом к недвижимым вещам.
Таким образом, с юридической точки зрения земля с
улучшениями – зданиями и сооружениями, находящимися на
ней, представляет собой сложную вещь, образуя единое целое
и являясь единым объектом недвижимости. Даже без видимых
улучшений, земля представляет собой сложный природный
объект и является единым объектом недвижимости. Роль
98
Тема 7. Оценка рыночной стоимости земельных участков
в земельных отношениях
улучшений выполняет почва, без которой невозможно использование земельного участка, например, для целей сельского хозяйства.
С экономической точки зрения объектами оценки являются различные имущественные права на земельный участок.
Такими правами могут быть: права собственности на земельный участок, права аренды земельного участка, право собственности или аренды земельной доли, не выделенной в
натуре и другие права.
В «оценке земли» и «оценке земельных участков», при
кажущейся схожести понятий, есть некоторые нюансы. Термин «оценка земли» чаще всего относится к неосвоенному земельному участку, без проведенных улучшений и коммуникаций. «Оценка земельного участка», наоборот, относится к
части территории с улучшениями, позволяющими использовать данный участок согласно его целевому назначению.
Правовой основой оценки земельных участков также как
и всей оценочной деятельности служат: Федеральный закон
№135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», Федеральный Закон РФ от 24 июля
2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», целый ряд Федеральных стандартов оценки, а также др.
нормативно-правовые акты. В настоящее время принято уже
шесть Федеральных стандартов оценки:
Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия
оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО №1)» утвержден приказом Минэкономразвития России
от 20 июля 2007 г. №256.
Федеральный стандарт оценки №2 «Об утверждении
федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» утвержден приказом Минэкономразвития
России от 20 июля 2007 г. №255.
Федеральный стандарт оценки №3 «Об утверждении
федерального стандарта «Требования к отчету об оценке
(ФСО №3)» утвержден приказом Минэкономразвития России
от 20 июля 2007 г. №254.
99
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
Федеральный стандарт оценки №4 «Об утверждении
Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой
стоимости» (ФСО №4) утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. №508
Федеральный стандарт оценки №5 «Об утверждении
Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок
её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО №5) утвержден приказом
Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. №238.
Федеральный стандарт оценки №6 «Об утверждении
Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»
(ФСО №6) утвержден приказом Минэкономразвития России
от 7 ноября 2011 г. №628.
Теоретической основой процесса оценки земли является
система оценочных принципов. В современной практике
оценки выделяется 4 группы принципов:
1-я группа – принципы, основанные на представлениях
потенциального собственника земельного участка;
2-я группа – принципы, вытекающие из процессов использования земли;
3-я группа – принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4-я группа – принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
В практике оценки в наибольшей степени оценщики
сталкиваются с принципами обусловленными действием рыночной среды и принципом лучшего и наиболее эффективного использования.
К рыночным принципам оценки земли относятся следующие
положения:
рыночную стоимость имеют только те земельные участ-
ки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (здесь работает и принцип замещения);
оценка стоимости земельного участка зависит от спроса
и предложения на рынке земли. Одним из важных отличий
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]