Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Управление земельными ресурсами и иными объектами недвижимости. Учебно-практический комплекс

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

08.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011 / 1611 12 13 14 15 16 > Следующая >>>

Тема 7. Оценка рыночной стоимости земельных участков

в земельных отношениях

земли как объекта оценки, является тот факт, что предложение земли «не безгранично», т.е. оно не может резко увеличиться при возрастании цены;

 денежная оценка земельного участка не может превышать

наиболее вероятные затраты на покупку аналогичной недвижимости (здесь включается и принцип замещения). Именно на этом принципе построен метод сравнительных продаж;

 оценка стоимости земельного участка зависит от срока и

вероятности получения дохода за определенный период времени при наиболее эффективном использовании;

 рыночная оценка земли зависит от целевого назначения

земли, разрешенного использования. Изменение целевого назначения может быть в определенной степени осложнено нормами ФЗ «о переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»;

 на оценку стоимости земли, как и другой недвижимости,

оказывает влияние фактор местоположения, подведенные коммуникации или перспектива их наличия.

Фактор местоположения оказывает разное влияние на определенную категорию земель. Например, при оценке участка земли под индивидуальное жилищное строительство наличие рядом водоема, леса, коммуникаций увеличивает рыночную стоимость земли в несколько раз. В то же время, если проводится оценка земли складского и промышленного назначения, то здесь имеют значение уже другие факторы.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования предполагает, что стоимость определяется исходя из способа использования земельного участка, который является:

 физически возможным;  юридически допустимым;  экономически целесообразным и при этом наиболее вы-

годным и наиболее вероятным.

Критерии выбора лучшего и наиболее эффективного использования земли тогда можно определить так:

1) физическая пригодность земельного участка: размер,

топография, качество грунта, климат;

101

Управление земельными ресурсами и иными объектами недвижимости

2) юридическая обеспеченность: правила зонирования;

сервитуты; строительные нормы; экономические требования;

3) экономическая целесообразность: рыночный спрос на

предлагаемое использование; конкуренция других участков; виды налогов; другие условия.

4) доходность: максимум дохода собственника; максимум

стоимости самого участка.

Исходя из критериев ЛНЭИ выделим факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка:

 потенциал местоположения;  ограничения на формы использования;  рыночный спрос;  доходы населения;  ресурсное качество земельного участка;  вид деятельности;  финансовая обоснованность;  технологическая обоснованность: качество, затраты, сро-

ки реализации проекта.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном его использовании. Несмотря на то, что и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании земли может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка условно свободного, и для недвижимости в целом.

Процесс оценки земельного участка состоит из ряда этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения его стоимости. Оценка земельных участков предполагает прохождение следующих этапов:

 постановка задания на оценку земельного участка;  составление плана и заключение договора на проведе-

ние оценки;

102

Тема 7. Оценка рыночной стоимости земельных участков

в земельных отношениях

 осмотр земельного участка;  сбор информации и предварительный анализ данных;  сбор, проверка и анализ информации;  анализ наилучшего и наиболее эффективного использо-

вания земельного участка: а) предположительно свободного б) земельного участка с имеющимися улучшениями;

 выбор уместных методов оценки в рамках каждого из

методических подходов или обоснование в отказе от использования того или иного подхода, метода оценки. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке – затратного, сравнительного, доходного – и согласование полученных результатов;

 проведение расчётов по выбранным методам оценки;  согласование предварительных результатов оценки и

выведение итоговой величины рыночной стоимости;

 подготовка отчета об оценке.

Оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков рекомендуется использовать следующие методы:

1) метод сравнения продаж;

2) метод выделения;

3) метод распределения;

4) метод капитализации земельной ренты;

5) метод остатка;

6) метод предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе.

На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования.

103

Управление земельными ресурсами и иными объектами недвижимости

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Каждый из использованных в оценке методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

В большинстве случаев перед началом проведения работ по оценке земельного участка запрашивается следующая информация:

 правоустанавливающий документ на земельный участок;  кадастровый план земельного участка;  площадь земельного участка;  категория земельного участка в соответствии с целевым

назначением;

 разрешенное использование;  сведения об ограничениях и обременениях земельного

участка;

 сведения о состоянии и наличии инженерных коммуни-

каций;

 при наличии, сведения об объектах недвижимости, рас-

положенных на земельных участках.

Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка.

«Отчет об оценке земли» – юридическиq документ доказательного значения, который может представляться в государственные и муниципальные учреждения, судебные органы и другие организации.

В каких случаях нужна оценка земельного участка?

Приведем примеры наиболее типичных случаев, когда требуется проведение оценки земельных участков (прав соб-

104

Тема 7. Оценка рыночной стоимости земельных участков

в земельных отношениях

ственности или прав аренды). Проведение оценки земли является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично государственным или муниципальным органам.

Случаи обязательной оценки земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям следующие:

 приватизация;  передача в доверительное управление или в аренду;  использование земельного участка в качестве предмета

залога;

 переуступка долговых обязательств;  передача земельного участка в качестве вклада в устав-

ный капитал, фонды юридических лиц.

Существует и целый ряд случаев необходимой оценки земельных участков, находящихся в частной собственности:

 возникновение спора о стоимости земли при национа-

лизации, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц;

 при совершении сделки купли-продажи с единым объ-

ектом недвижимости;

 при вовлечении земельных участков в сделку, в том чис-

ле их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

 для определения наилучшего и наиболее эффективного

использования земельных участков;

 для разработки и осуществления инвестиционных про-

ектов;

 в случае оценки начальной цены земельного участка для

проведения торгов;

 при изъятии земельных участков для государственных и

муниципальных нужд, например, при строительстве зданий, транспортных развязок, мостовых переходов и др.;

 оценка земли для получения кредита под залог земель-

ного участка;

105

Управление земельными ресурсами и иными объектами недвижимости

 при внесении земельных участков в уставной капитал

предприятия;

 оценка стоимости земли для отчетности по МСФО.

Оценка земли может быть необходима и в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности. Независимо от целей, которые преследует заказчик, всегда важное значение имеет объективная оценка рыночной стоимости земли.

В соответствии с ФСО №2 2007 г. в оценочной деятельности используются следующие стандарты стоимостей: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая. Однако в хозяйственной деятельности и практике оценки встречается гораздо большее количество показателей стоимости земли. Наиболее распространенные из них следующие:

 рыночная стоимость земельных участков, находящихся в

собственности (рыночная стоимость «полного» права собственности);

 рыночная стоимость частичных прав пользования зем-

лей, земельными участками, а также права арендодателя (собственника арендуемой земли), если эти права продаются (стоимость права долгосрочной и краткосрочной аренды, стоимость права застройки, стоимость права концессии и др.);

 стоимость земли, рассчитанная на основе рыночной сто-

имости (залоговая стоимость, стоимость для налогообложения и др.);

 инвестиционная стоимость;  стоимость земли при существующем использовании зе-

мельного участка;

 стоимость земли в составе единого объекта недвижимо-

сти (застроенного земельного участка);

 стоимость земельной доли (пая), не выделенного в натуре;  стоимость сервитута;  иные показатели.

Особое место в земельных отношениях занимают нормативные показатели стоимости земли:

 нормативная цена земли;  выкупная цена земельных участков;

106

Тема 7. Оценка рыночной стоимости земельных участков

в земельных отношениях

 кадастровая стоимость земли;  нормативы стоимости освоения новых земель взамен

изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей;

 другие показатели, установленные государством или

местными органами власти

В процессе оценки необходимо обязательно учитывать наличие или отсутствие у земельного участка сервитута. Различают публичные и частные сервитуты.

Публичные сервитуты устанавливаются законом или иным правовым актом Российской Федерации, ее субъекта, органа местного самоуправления для следующих целей:

 прохода или проезда через земельный участок;  использования земельного участка в целях ремонта ком-

мунальных, инженерных и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

 размещения на земельном участке межевых и геодезиче-

ских знаков и подъездов к ним;

 свободного доступа к прибрежной полосе;  для свободного пребывания граждан в лесном фонде –

лесные сервитуты и т.д.

Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута или в случае изъятия участка органами государственной власти или местного самоуправления.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут может устанавливаться по соглашению между лицом, требующим сервитута, и собственником земельного участка или решением суда.

107

Управление земельными ресурсами и иными объектами недвижимости

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено федеральным законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Выплата соразмерной платы за сервитут может производиться единовременно или периодически (ежегодно), что может быть предусмотрено соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Соразмерная плата за сервитут определяется как величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута и рассчитывается путем сложения трех величин:

1) реального ущерба;

2) упущенной выгоды;

3) убытков, которые причинены собственнику земельного

участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Необходимо отметить еще два важных момента, на которые сразу же следует обратить внимание при оценке земельного участка. Это является ли земельный участок делимым и предполагается ли изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без измене- ния разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешен-

108

Тема 7. Оценка рыночной стоимости земельных участков

в земельных отношениях

ному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Земельный участок может быть изъят у собственника для

государственных или муниципальных нужд путем выкупа (ст. 279– 282 ГК РФ). При изъятии возмещаются убытки в соответствии с

Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. №262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в следующих исключительных случаях:

 при выполнении международных обязательств Россий-

ской Федерации;

 при размещении объектов государственного или муни-

ципального значения, если отсутствуют другие варианты возможного размещения этих объектов;

 в других случаях, установленных федеральными зако-

нами и законами субъектов РФ.

Не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка, его собственник должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение государственного органа об изъятии подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

109

Управление земельными ресурсами и иными объектами недвижимости

Выкупная цена за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки.

110

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011 / 1611 12 13 14 15 16 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]