Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление земельными ресурсами и иными объектами недвижимости. Учебно-практический комплекс
.pdf
Тема 4. История развития земельных отношений в России
ектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Отметим важнейшую статью Закона, которая заложила
фундамент оценочной деятельности в России.
Ст. 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации,
субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принад-
лежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Рос-
сийской Федерации, субъектам Российской Федерации либо
муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки,
принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с
объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации,
субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Россий-
ской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
а также при возникновении спора о стоимости объекта
оценки, в том числе:
– при национализации имущества;
– при ипотечном кредитовании физических лиц и
юридических лиц в случаях возникновения споров о величине
стоимости предмета ипотеки;
51
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
– при составлении брачных контрактов и разделе иму-
щества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
– при выкупе или ином предусмотренном законода-
тельством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
– при проведении оценки объектов оценки в целях кон-
троля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Прошло уже более 13 лет с момента принятия этого Закона. Нормативно-правовая база оценочной деятельности
значительно расширилась и продолжает развиваться. Оценочное сообщество перешло на саморегулирование. За это
время сформировались профессиональные общественные
объединения, появились специализированные издания, были
разработаны образовательные программы и методики, разработаны инструкции и правила, и оценка заняла свое место в
ряду новых профессий, появление которых продиктовано
развитием рынка в России. В настоящее время принято уже
шесть Федеральных стандартов оценки.
Можно сказать, что современный этап развития рынка
оценочных услуг, в том числе оценки земельных участков, во
многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце
XIX и начале XX вв. Поэтому всесторонний учет уроков развития русской оценочной статистики поможет избежать повторения старых ошибок.
52
Тема 5. Нормативно-правовое регулирование
земельных отношений
Тема 5.
Нормативно-правовое регулирование
земельных отношений
Как уже отмечалось земельные отношения – это отношения между органами государственной власти, органами
местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами, земельным
и гражданским законодательством.
Земельное законодательство согласно Конституции РФ
(ст. 72) отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ.
Основу Земельного законодательства составляет Земельный кодекс Российской Федерации, представляющий собой кодифицированный нормативно-правовой акт. Земельный кодекс
был принят государственной Думой РФ 28 сентября 2001 г. и
подписан Президентом Российской Федерации В.В. Путиным
25 октября 2001 г. В структуре Земельного законодательства
также находятся Водный кодекс, Лесной кодекс, другие федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы субъектов РФ.
Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации,
должны соответствовать Земельному кодексу Российской Федерации. Земельные отношения могут регулироваться также
указами Президента Российской Федерации, которые не
должны противоречить Земельному кодексу Российской Федерации и федеральным законам.
53
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
Гражданское законодательство объединяет правовые
нормы, регулирующие имущественные, а также связанные и
несвязанные с ними личные неимущественные отношения,
которые основаны на независимости, имущественной самостоятельности и юридическом равенстве сторон в целях создания наиболее благоприятных условий для удовлетворения
частных потребностей, а также нормального развития экономических отношений.
Вначале остановимся и дадим более полную картину земельного законодательства.
Нормативно-правовые акты, содержащие нормы зе-
мельного права, образуют следующую систему.
Международные нормативно-правовые акты:
а) договоры;
б) конвенции;
в) декларации.
Если международным договором Российской Федерации
установлены иные правила, чем предусмотренные Земельным
кодексом РФ, то применяются правила международного договора.
К федеральным нормативно-правовым актам относятся:
а) Конституция Российской Федерации;
б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон №137 от 25 октября 2001 г.
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; и др.);
в) федеральные подзаконные акты:
указы Президента РФ;
постановления Правительства РФ, например, «Об
утверждении критериев существенного снижения плодородия
земель сельскохозяйственного назначения» от 22 июня 2011 г.
№612; «О государственном земельном контроле» от 15 ноября
2006 г. №689 и др.;
распоряжения, инструкции, письма, решения Вер-
ховного суда РФ и иные акты.
54
Тема 5. Нормативно-правовое регулирование
земельных отношений
Региональные нормативно-правовые акты (например, в г. Мос-
кве):
а) законы г. Москвы (например, «О землепользовании и застройке в городе Москве» от 14 мая 2003 г. №27 и др.);
б) подзаконные акты:
постановления (Правительства г. Москвы от 27 июля
2004 г. №522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости
земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» и др.);
распоряжения;
решения;
инструкции, письма, решения московских судов и
иные акты.
Ряд Нормативно-правовых актов, содержащих нормы
гражданского права, регулирующих земельные отношения, образуют
аналогичную земельному законодательству систему, в которой
необходимо выделить Гражданский Кодекс РФ, Федеральный
Закон РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
Федеральный Закон РФ от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и т.д.
Центральное звено земельных отношений – земельный
участок, поэтому при покупке, оценке, эксплуатации земельного
участка и других действиях с ним, необходимо установить его
правовой режим, который определяется принадлежностью к той
или иной категории земель и разрешенным использованием в
соответствии с территориальным зонированием.
Правовой режим земельного участка включает в себя:
целевое назначение;
форму собственности;
разрешенное использование.
Целевое назначение земель – это порядок, условия, предел
эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с
категориями земель, установленные законодательством.
55
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
Весь земельный фонд Российской Федерации разделен
на 7 категорий (см. рис. 3).
Рис. 3. Структура земель РФ по категориям на 1.01.2011 г.
Земли лесного фонда занимают большую часть всей
территории России и составляют 1115761 тыс. га 65,3%. Данные взяты на 1 января 2011 г. на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии.
Второй по величине частью земельного фонда являются
земли сельскохозяйственного назначения. Они составляют
393386,4 тыс. га или 23% всех земель.
Земли запаса составляют 101297,0 тыс. га или 5,9%.
Земли особо охраняемых территорий и объектов 34948,5
тыс. га или 2,0%.
Земли водного фонда занимают 28026,2 тыс. га или 1,6%.
Земли промышленности и иного специального назначения составляют 16823,3 тыс. га или 1,0%.
Земли населённых пунктов занимают 19579,8 тыс. га
или 1,2%.
Земли сельскохозяйственного, назначения образуют террито-
рии за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского
56
Тема 5. Нормативно-правовое регулирование
земельных отношений
хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют:
а) сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы,
пастбища и многолетние насаждения – сады, виноградники
и др.);
б) земельные участки садоводческих, огороднических и
дачных объединений граждан;
в) земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными
дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
Земли с/х назначения могут использоваться для ведения
сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных
связанных с сельскохозяйственным производством целей
Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), – в составе земель с/х назначения
имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Сельскохозяйственные угодья были введены в гражданский оборот после принятия Федерального закона от 24 июля
2002 г. №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения».
К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения
космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям
иного специального назначения относятся территории, располо-
женные за чертой поселений, отведенные в установленном
порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности
(производства, строительства, транспортировки и др.).
Землями промышленности признаются земли, которые ис-
пользуются или предназначены для обеспечения деятельности
организаций и эксплуатации объектов промышленности.
К землям поселений (городов, поселков и сельских поселе-
ний) относятся все земли в пределах черты поселений. Черта
57
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
поселений – это внешние границы земель города, поселка,
сельского поселения, которые отделяют эти земли от земель
других категорий. Порядок использования земель поселений
определяется в соответствии с зонированием их территорий.
Территория поселения в пределах его административных
границ делится на территориальные зоны.
В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно
независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли
населенных пунктов со всеми улучшениями – системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и
транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры – являются несоизмеримо более сложными
объектами для оценки.
К землям особо охраняемых территорий относятся земель-
ные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Постановлениями федеральных органов государственной власти, органов
государственной власти субъектов РФ или решениями органов
местного самоуправления полностью или частично эти земли
изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим. К ним относятся земли заповедников, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др.
К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые
лесом, а также земли, не покрытые лесом, – вырубки, гари,
прогалины и др.) и нелесные земли (просеки, дороги и др.),
используемые для ведения лесного хозяйства.
В состав земель водного фонда входят территории, занятые
водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые
под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и
иных сооружений, необходимых для использования водных
объектов.
Земли запаса – государственные и муниципальные земли,
не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли,
58
Тема 5. Нормативно-правовое регулирование
земельных отношений
выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию за исключением случаев, если
земли запаса включены в границы охотничьих угодий, и иных
предусмотренных федеральными законами случаев.
Категория земель указывается:
а) в документах о предоставлении земельных участков: в
актах федеральных органов исполнительной власти, органов
субъектов РФ, органов местного самоуправления;
б) в договорах, предметом которых являются земельные
участки;
в) в документах государственного земельного кадастра;
г) в документах о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним
Переход к рыночным отношениям в России привел к
образованию новых форм собственности: федеральной, региональной, муниципальной, частной и др. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных
формах собственности.
Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и ее субъектов, являются государственной собствен-
ностью.
Разграничение государственной собственности на землю на
федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным законом от
17 июля 2001 г. №101 «О разграничении государственной собственности на землю».
Федеральное агентство по управлению федеральным
имуществом совместно с другими федеральными органами
подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности.
В состав федеральной собственности входят:
земельные участки, необходимые для обеспечения нужд
обороны и безопасности государства;
59
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
земли, занятые федеральными энергетическими и кос-
мическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности;
государственные природные заповедники, националь-
ные парки (например, Лосиный остров в Москве);
лечебно-оздоровительные местности;
объекты историко-культурного наследия и др.
В муниципальной собственности находятся все земли в
пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.
По действующему законодательству на земельные
участки существуют следующие права:
право собственности;
пожизненное наследуемое владение;
постоянное (бессрочное) пользование;
аренда;
безвозмездное срочное пользование;
сервитут.
В понятие правового режима также входит разрешенное использование земель, под которым понимается эксплуатация зе-
мельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.
Ограничения – это наличие установленных законом или
уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при
осуществлении права собственности или иных вещных прав.
Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим
основаниям, может быть обременен следующими ограничениями:
запретом на изменение целевого назначения земельного
участка;
запрещением способов использования земельного участ-
ка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]