Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление земельными ресурсами и иными объектами недвижимости. Учебно-практический комплекс
.pdf
Тема 5. Нормативно-правовое регулирование
земельных отношений
нение площади земельного участка в результате уточнения
местоположения границ не является основанием для пересмотра цены по договору купли-продажи.
Министерства и ведомства также принимают активное
участие в совершенствовании земельных отношений. Так, в целях повышения эффективности рынка земельных участков
Минэкономразвития России был утверждён перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 13 сентября
2011 г. №475 г. Москва «Об утверждении перечня документов,
необходимых для приобретения прав на земельный участок».
В этот перечень входят следующие документы:
1. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя
(заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность
представителя физического или юридического лица.
2. Копия свидетельства о государственной регистрации
физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица
(для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок.
3. Копия документа, удостоверяющего права (полномочия)
представителя физического или юридического лица, если с
заявлением обращается представитель заявителя (заявителей).
4. При наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке – выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с
ним (далее – ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение,
находящиеся на приобретаемом земельном участке, или:
4.1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых
сведений о зарегистрированных правах на указанные здания,
строения, сооружения и 4.2. копии документов, удостоверяющих
(устанавливающих) права на такое здание, строение, сооруже-
71
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
ние, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.
5. Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный
участок или:
5.1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых
сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок и 5.2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок,
если право на данный земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.
6. Кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о
приобретении прав на данный земельный участок подано с
целью переоформления прав на него.
7. Копия документа, подтверждающего обстоятельства,
дающие право приобретения земельного участка, в том числе
на особых условиях, в постоянное (бессрочное) пользование, в
безвозмездное срочное пользование, в собственность или в
аренду на условиях, установленных земельным законодательством, если данное обстоятельство не следует из документов,
указанных в пунктах 1–6 настоящего Перечня.
8. Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень
всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.
Вопросы совершенствования земельного законодательства активно обсуждаются в Государственной Думе. Так 15 марта 2012 г.
Комитетом Государственной Думы по земельным отношениям и
строительству были организованы парламентские слушания по
данной теме.
В целях совершенствования земельного законодательства и
повышения эффективности управления земельным фондом участники парламентских слушаний выработали ряд рекомендаций.
72
Тема 5. Нормативно-правовое регулирование
земельных отношений
Первое – Государственной Думе и Совету Федерации
Федерального Собрания Российской Федерации в приоритетном порядке рассматривать законопроекты, направленные
на совершенствование земельного законодательства РФ.
До конца весенней сессии 2012 г. рассмотреть проекты
федеральных законов:
№304493-5 «О внесении изменений в некоторые законо-
дательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд»;
№456651-5 «О внесении изменений в Градостроитель-
ный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития жилья экономического класса»;
№11690-6 «О внесении изменений в Федеральный закон
«О содействии развитию жилищного строительства» (в части
установления порядка предоставления земельных участков
Фонда в аренду для строительства доступного жилья экономического класса)»;
№21184-6 «О внесении изменений в отдельные законода-
тельные акты Российской Федерации» (в части установления
возможности строительства на земельных участках, предоставленных или приобретенных для ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства, объектов индивидуального жилищного строительства).
Второе – Правительству Российской Федерации:
доработать и внести в Государственную Думу проект
федерального закона №4242-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования механизма залога земельных участков
и земель сельскохозяйственного назначения»;
разработать и внести в Государственную Думу проект фе-
дерального закона: а) предусматривающего отмену деления земель на категории; б) направленного на совершенствование государственного кадастрового учёта земельных участков;
73
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
разработать в кратчайшие сроки и утвердить постанов-
ления: а) определяющие признаки неиспользования земельных участков с учётом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с
сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации; б) типовой устав жилищностроительного кооператива в целях реализации Федерального
закона от 24 июля 2008 г. №161-ФЗ «О содействии развитию
жилищного строительства»;
обеспечить в установленные сроки реализацию Плана
мероприятий по совершенствованию контрольно-надзорных
функций и оптимизации предоставления государственных
услуг в области градостроительной деятельности, утверждённым распоряжением Правительства Российской Федерации от
15 июня 2010 года №982-р;
обеспечить разработку Минэкономразвития России с
участием заинтересованных федеральных органов исполнительной власти плана мероприятий по реализации Основ государственной политики использования земельного фонда
Российской Федерации на 2012–2017 гг.
Третье – Органам государственной власти субъектов
Российской Федерации:
разработать в кратчайшие сроки и принять законы
субъектов РФ в части бесплатного предоставления находящихся в государственной и муниципальной собственности
земельных участков гражданам, имеющим трёх и более детей;
в целях реализации Федерального закона от 24 июля 2008
г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» разработать в кратчайшие сроки и утвердить категории
граждан из числа лиц, для которых работа в государственных
общеобразовательных учреждениях, находящихся в ведении
Субъекта РФ, или муниципальных общеобразовательных
учреждениях, государственных образовательных учреждениях
высшего профессионального образования, находящихся в ведении Субъекта РФ, или муниципальных образовательных
учреждениях высшего профессионального образования, госу-
74
Тема 5. Нормативно-правовое регулирование
земельных отношений
дарственных учреждениях здравоохранения, находящихся в
ведении Субъекта РФ, или муниципальных учреждениях здравоохранения, государственных учреждениях культуры, находящихся в ведении Субъекта РФ, или муниципальных учреждениях культуры, является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооператива, и основания
включения указанных граждан в списки граждан, имеющих
право быть принятыми в члены такого кооператива;
принять меры по повышению эффективности государ-
ственного земельного надзора.
75
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
Тема 6.
Государственная регистрация прав
собственности на землю и сделок с ней
В управлении земельными отношениями важная роль
отводится государственной регистрации прав собственности
на землю и сделок с ней. Например, при заключении договора
об аренде или при проведении оценки земельного участка
необходимо, прежде всего, исходить из того, имеется ли государственная регистрация права собственности на него.
Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (в данном случае в качестве недвижимости выступает земельный участок) – это юридический
акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество.
Законодательство о государственной регистрации прав
включает в себя: Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., Положения о государственной
регистрации, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, в Федеральном законе от 24 июля 2007 г.
№221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в Федеральном законе №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. и других нормативно-правовых актах.
Обязательная государственная регистрация перехода
права собственности от одного лица к другому, а также регистрация договоров по отчуждению недвижимого имущества
(земельных участков) была установлена законом в целях защиты прав приобретателей объектов недвижимости.
Государственная регистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права.
76
Тема 6. Государственная регистрация прав
собственности на землю и сделок с ней
Зарегистрированное право на недвижимое имущество
(земельный участок) может быть оспорено только в судебном
порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей
территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на
каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним (далее – ЕГРП). Датой государственной регистрации прав
является день внесения соответствующих записей о правах в
Единый государственный реестр прав.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права (право оперативного управления,
право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого
владения, право постоянного пользования) на недвижимое иму-
щество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164
Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на
недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сер-
витут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения
(обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие
на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом
(абзац введен Федеральным законом от 29.12.2004 №196-ФЗ).
Отмечая, что государственная регистрация является
единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, мы должны знать,
что это право может быть оспорено только в судебном порядке. Такие споры рассматриваются в порядке искового производства. Ответчик по такому иску – лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по
иску, направленному на оспаривание прав или обременений,
77
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. При этом государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к
участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В процедуре государственной регистрации хотелось бы заострить ваше внимание на праве собственности и праве владения.
П. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи подлежит государственной регистрации. Отсутствие регистрации не является основанием для признания
недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до
государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет
право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
В то же время он не вправе распоряжаться полученным им во
владение имуществом, поскольку право собственности на это
имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на
это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права
собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ
в случае, если иное не предусмотрено законом или договором,
обязательство продавца передать недвижимость покупателю
считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае если обязательство не исполнено, покупатель
вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой ст.
78
Тема 6. Государственная регистрация прав
собственности на землю и сделок с ней
12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода
права собственности не может быть удовлетворено, если суд
откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если же продавец
заключил несколько договоров купли-продажи в отношении
одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет
иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе
требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением
договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров куплипродажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода
права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков,
вызванных неисполнением договора купли-продажи.
На основании ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной
регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к
наследникам или иным универсальным правопреемникам
продавца. При отсутствии наследников продавца либо при
ликвидации продавца – юридического лица суды исходят из
следующего. Покупатель недвижимого имущества, которому
было передано владение во исполнение договора куплипродажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права
собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием
заявления продавца может быть обжалован в суде по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. Рассматривая такое
требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом
обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие
79
Управление земельными ресурсами и иными
объектами недвижимости
продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Обязательность государственной регистрации возникает
в двух случаях:
если права приобретены после 31 января 1998 г.;
если права возникли до 31 января 1998 г., но собственник
недвижимости в настоящее время собирается совершить сделку, влекущую отчуждение или ограничение прав на недвижимое имущество (для этого перед сделкой необходимо зарегистрировать ранее возникшие права на недвижимость).
Последнее можно сделать одновременно со сделкой или
переходом права. Тогда платить государственную пошлину за
регистрацию ранее возникшего права не нужно. В других случаях, например при регистрации ранее возникших прав по желанию правообладателя, государственную пошлину взимают в
размере, равном половине установленного размера пошлины
за регистрацию прав. Государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество удостоверяют свидетельством.
Сделки же с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных
законом. Например, ГК РФ предусматривает обязательную
государственную регистрацию договоров купли-продажи жилого помещения, мены, дарения недвижимости, аренды зданий, строений, сооружений на срок не менее одного года и
так далее. Если договор подлежит регистрации, то его считают заключенным с момента государственной регистрации.
Произведенную государственную регистрацию сделки подтверждают штампом на договоре.
Для государственной регистрации правообладатель,
стороны договора или уполномоченные на то лица подают
пакет документов и заявление в УФРС (управление федеральной регистрационной службы). Необходимо предоставить
следующие документы:
1. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
2. Заявление о государственной регистрации сделки.
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]