Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций
.pdf
81
По данным управляющих компаний обслуживание теплосетей на рын-
ке Санкт-Петербурга составляет $1,45 за 1 кв. м в год.
Резерв на замещение
Затраты на своевременный ремонт кровли, элементов конструкций и
сетей из средств, планируемых как резерв замещения. Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений
и неисправностей, возникающих в конструкциях и в оборудовании в процессе эксплуатации здания. По видам производимых работ различают:
– текущий профилактический ремонт — ТПР, выявляемый и плани-
руемый заранее;
– текущий непредвиденный ремонт — ТНР, выявляемый в процессе
эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке.
К ТПР относят ремонт и окраску кровель, замену и окраску водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистку от загрязнения и
простую окраску фасадов, лестничных клеток и т. п. На производство этих
работ, как правило, планируется до 75 – 80% ассигнований, выделяемых на
текущий ремонт.
Годовые и квартальные планы профилактического текущего ремонта
составляют по результатам технического осмотра зданий на основе описей
работ. Профилактический текущий ремонт является основой нормальной
технической эксплуатации и повышения долговечности зданий. Периодичность его проведения — один раз в 3 года.
Нормы затрат на текущий ремонт жилых и общественных зданий установлены следующие: средние затраты на текущий ремонт жилых домов
по городу в целом должны быть в пределах 0,75 – 1,0%, а на текущий ремонт общественных зданий — в пределах 1,25 – 1,35% от восстановитель-
ной стоимости зданий. Зависимости затрат от площади здания выявить не
удалось.
Постоянные расходы не зависят от загрузки здания, и поэтому при
планировании следует обращать внимание только на изменение тарифов.
82
Переменные расходы связаны с заполняемостью помещений и поэтому требуют более детального анализа.
2.4.2. Прогнозирование переменных расходов для офисного центра
Ретроспективный анализ фактических данных облегчает структуризация данных, особенно ее графическая реализация. Расчет удельных весов
по статьям поможет инвестору и управляющему выделить наиболее существенные статьи расходов и в дальнейшем при планировании бюджета
объекта уменьшить риск ошибок за счет более тщательной калькуляции
статей с большим удельным весом в операционных расходах.
Для примера рассмотрим статьи переменных расходов действующего бизнес-центра класса B, который находится в доверительном управлении и используется как инвестиционный актив.
Ниже (табл. 2.13.) приведен бюджет по годам в удельных показателях (отношение статьи расходов к общей сумме операционных расходов).
На рисунке 2.13 графически представлена структура переменных расходов
на 1 кв. м общей площади зданий.
После построения структуры расходов можно выделить статьи, которые имеют большую долю в операционных расходах.
Например, структурный анализ переменных расходов офисного здания (рис. 2.13) показал, что бόльшую долю занимают расходы по содер-
жанию здания, фонд оплаты труда и расходы, связанные с обслуживанием лифтов.
Более подробный структурный анализ расходов на содержание здания выявят статьи, которые можно сократить. Расходы на обслуживание
лифтов можно сократить за счет нахождения новой, более выгодной компании, для этого следует провести конкурентный анализ подобных компаний. Целесообразно также провести конкурентный анализ охранных компаний.
83
Таблица 2.13
Период, год
2001
2002
2003
2004
Переменные расходы, руб.
1813726
1921246
2076876
2258686
Коммунальные платежи
14%
14%
15%
15%
Электроэнергия
6%
6%
7%
7%
Теплоснабжение
6%
6%
6%
6%
Холодное водоснабжение
2%
2%
2%
2%
Содержание здания
58%
59%
58%
58%
Охрана
20%
19%
17%
16%
Обслуживание лифтов
33%
35%
35%
36%
Чистка ковров
1%
2%
2%
2%
Пожарная безопасность
1%
1%
1%
1%
Кнопка тревожная сигнализации
1%
1%
1%
1%
Вывоз мусора
1%
1%
1%
1%
Услуги связи
2%
2%
2%
2%
Абонентская плата ПТС
2%
2%
2%
2%
Покупка линий ПТС
1%
1%
1%
1%
ФОТ обслуживающего персонала
35%
34%
34%
34%
Текущий ремонт здания
2%
2%
2%
2%
Ремонт внутренних теплосетей
1%
1%
1%
1%
Пожарная сигнализация
1%
1%
1%
1%
Расходы на рекламу
1%
1%
2%
2%
0
500000
1000000
1500000
2000000
2500000
3000000
3500000
2001
2002
2003
2004
Расходы, руб. в год
Структура операционных расходов бизнес центра класса B
Пожарная безопасность
Чистка ковров
Прочие накладные
расходы
Текущий ремонт здания
ФОТ обслуживающего
персонала
Услуги связи
Обслуживание лифтов
Охрана
Коммунальные платежи
Рис. 2.13. Структурный анализ переменных расходов по годам
84
Расходы на управленческие, бухгалтерские и юридические услуги.
y = 2,4975Ln(x) + 11,03
R2 = 0,82
20
22
24
26
28
30
32
34
36
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000
Удельные затраты, $/ кв.м в год
Площадь, кв. м
Расходы на управленческие, бухгалтерские и юридические
услуги
Планируемые расходы 12% …
Собственно расходы на управление чаще всего планируются в размере
3-5% от эффективного валового дохода. Анализ показывает, что суммарные расходы на управленческие, бухгалтерские и юридические услуги составляют в среднем 9 – 16% от Ieg для объектов площадью меньше 20 тыс.
кв. м [17]. Если построить зависимость указанных расходов от площади, то
удельные затраты на 1 кв. м площади растут для объектов до 4000 кв. м и
практически остаются постоянными при дальнейшем росте площади объекта (рис. 2.14).
Рис. 2.14. Зависимость административных расходов от площади
Здесь с точки зрения оптимизации затрат можно рассмотреть расходы на поддержание профессиональной команды управления и, заложив резерв на развитие, рассмотреть реальную прибыль компании, тогда можно
процент отчислений сократить [17, 18]. Точно так же следует поступить и с
расходами на бухгалтерские и юридические услуги. Но для поставленной
задачи оставим общепринятые отчисления на содержание управляющей,
бухгалтерской и юридической надстройки.
При росте масштабов управления происходит постепенное сниже-
ние удельных расходов управляющей компании (на кв. м площади комплек-
са), причем удельные расходы на уровне комплекса снижаются более ди-
85
намично, чем на уровне объекта [17, 18]. Основные источники сокращения
Расходы на маркетинг
Расходы на исследование:
сбор,
анализ,
хранение,
доступ и использова-
ние информации
Расходы на продвижение:
основные (реклама и
личная продажа),
вспомогательные
(стимулирование
сбыта, связи с общественностью).
удельных расходов управляющей компании при росте масштабов: централизация и оптимизация выполнения функций (отражается, в том числе в
сокращении удельных расходов на уровне комплекса) и сокращение аутсорсинга.
Увеличение размера эффективного валового дохода в расчете на
1 кв. м площади комплекса в совокупности с сокращением удельных расходов управляющей компании обуславливают возможность существенного
снижения ставки вознаграждения за управление: с 16% для объектов, площадью меньше 20 тыс. кв. м, до 9% для группы объектов, общей площадью
100 тыс. кв. м и более. Снижение ставки вознаграждения приводит к сокращению коэффициента операционных расходов управляемых объектов и
к соответствующему повышению рыночной стоимости. Таким образом,
увеличение количества объектов, находящихся в управлении одной управляющей компании, способствует как достижению целей собственников недвижимости, так и управляющей компании.
Расходы на маркетинг
Расходы на маркетинг связаны с расходами на приобретение информации и расходами на продвижение права пользования и владения объекта
как товара (рис. 2.15).
Рис. 2.15. Схема расходов на маркетинг
Объем денежных средств, выделенных на различные мероприятия,
связанные с продвижением самого объекта как товара или с привлечением
и удержанием арендаторов за определенный период времени, называют
бюджетом на продвижение объекта. Расходы на продвижение зависят от
86
спроса (чем больше спрос, тем меньше затрат), от объема и размеров рынка, подлежащего охвату (чем больше потенциальных покупателей, тем
больше затраты), от того, позиционирован ли объект или услуга (наличие
отличительных свойств снижает расходы на продвижение), от затрат основных конкурентов.
Различают следующие методы определения бюджета на продвижение.
– В процентном отношении от предыдущего фактического или от
предполагаемого эффективного валового дохода. В основе этого
способа лежит среднеотраслевая норма затрат, которая корректируется в зависимости от влияния различных факторов на размер
бюджета.
– В абсолютном денежном исчислении на единицу продаваемого то-
вара (степень загрузки объекта). Этот способ является разновидно-
стью предыдущего, но не зависит от цены (арендной ставки).
– Как процент от прибыли.
– В том же размере, что и у основного конкурента.
– По затратам, обеспечивающим охват целевого рынка рекламного
воздействия с учетом частотности подачи рекламных объявлений
(метод применяется в прямой почтовой рекламе).
– На основе моделирования зависимости между уровнем коммуника-
ций и поведением потребителей.
– По остаточному принципу: выделении денег в зависимости от сво-
бодного остатка денежных средств после удовлетворения «более
важных потребностей» предприятия (распространен в России).
Рассмотрим стандартный набор средств продвижения с целью привлечения и удержания арендаторов офисного центра и зависимость удельных затрат на маркетинг от площади (табл. 2.14 и рис. 2.16). Принято распространенное ограничение финансирования бюджета маркетинга — не
больше 5% от эффективного валового дохода. Для целей налогообложения
при списании расходов на рекламу следует руководствоваться п. 4 ст. 264
[28], в котором перечислены следующие рекламные расходы: расходы на
рекламные мероприятия через средства массовой информации; расходы на
световую и иную наружную рекламу, включая изготовление рекламных
стендов и рекламных щитов; расходы на участие в выставках, ярмарках,
экспозициях, на оформление витрин, выставок-продаж, комнат-образцов и
87
демонстрационных залов, изготовление рекламных брошюр и каталогов,
Площадь, кв. м
440
1705
2989
3491,3
5104,3
7598,1
10500
11847
Эффективный валовой доход,
$
123200
477400
836920
977564
1429204
2127468
2940000
3317160
Исследование (отчеты), $
1333
1333
1333
1333
3333
3333
3333
3333
Реклама в прессе, $:
«Деловой Петербург»
3178
3178
3178
3178
3178
3178
3178
3178
«Коммерсант Петербурга»
1600
1600
1600
1600
1600
1600
1600
1600
«Недвижимость и строительство»
660,8
660,8
660,8
660,8
660,8
660,8
660,8
660,8
Связи с общественностью
0
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
Наружная реклама
0
10800
10800
10800
10800
10800
10800
10800
Почтовая рассылка
0 0 0
4000
4000
4000
4000
4000
Представительские расходы
0 0 0
5000
5000
25000
35000
45000
Итого расходы на маркетинг
6772
18772
18772
27772
29772
49772
59772
69772
Процент от Ieg
5%
4%
2%
3%
2%
2%
2%
2%
Удельные расходы, $/кв. м в
год
15
11 6 8 6 7 6 6
y = 45,473x-0,1785
R2 = 0,88
0
5
10
15
20
25
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000
Удельные затраты, $/ кв.м в год
Площадь, кв. м
Расходы на маркетинг
Планируемые расходы
1% от Ieg
содержащих информацию о работах и услугах, выполняемых и оказываемых организацией, и о самой организации, на уценку товаров, полностью
или частично потерявших свои первоначальные качества при экспонировании.
Таблица 2.14
Рис. 2.16. Сравнение удельных затрат на маркетинг для объектов с разной площадью
88
Данные расходы могут быть приняты для целей налогообложения по
налогу на прибыль в размере, не превышающем 1% выручки от реализации
(эффективного валового дохода). Расходы первоначальной стоимостью более 10 000 рублей со сроком полезного использования более 12 месяцев
списываются не единовременно, а погашаются через амортизацию в течение всего срока полезного использования, определяемого в соответствии с
классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы.
Таким образом, составляя бюджет объекта, необходимо классифицировать расходы на рекламу и продвижение по сроку полезного использования. В операционные расходы вводятся суммы согласно графику в соответствии с возможным списанием для подходящей амортизационной группы.
Расходы на энергоснабжение
Электроснабжение и кондиционирование
Расчет расходов электроэнергии можно произвести по данным, рекомендованным для предварительного расчета общего энергопотребления
здания, в зависимости от его функционального назначения [30, 42].
Расходы на общее электроснабжение учитывают:
– расходы электроэнергии на освещение здания — в соответствии с
санитарно-гигиеническими нормативами, обусловленными функциональным назначением здания;
– расходы электроэнергии на технологическое оборудование, уста-
новленное в соответствии с принятым функциональным назначением здания.
При этом имеется в виду установление норм потребления энергии
(нормирование энергопотребления) с целью исключения ее перерасхода.
Результатом этого является улучшение использования энергоресурсов и
основных фондов энергетического хозяйства, снижение доли энергозатрат
в операционных расходах.
Нормы энергопотребления можно установить двумя методами.
89
1. Аналитический метод: нужно установить зависимости, показы-
Площадь, кв. м
Расход в год,
кВт/час
Фактический удельный
расход в год, кВт/кв. м
Нормативный удельный
расход в год, кВт/кв. м
1240
79 860
64
86,4 = 0,045 × 8 × 240
335,6
20 136
60
86,4
343,9
16 284
47
86,4
5876
790 981
135
86,4
12169
2 115 418
174
86,4
2800
238 627
85
86,4
3000
532 217
177
86,4
вающие влияние отдельных факторов на величину удельного расхода
энергии.
2. Опытно-статистический метод основан на фактических удельных
нормах, достигнутых в прошлом периоде. Для большего сближения опытно-статистических норм с технически обоснованными следует при плани-
ровании удельных норм вносить коррективы в величины фактических
удельных расходов, учитывая предполагаемые изменения в технологии организации производства в планируемом периоде.
Анализ фактических удельных расходов на электроснабжение действующих бизнес центров в 2006 году показал большой разброс данных
(табл. 2.15).
Таблица 2.15
В работе [63] показана возможность применения укрупненных
показателей расходов электроснабжения для целей прогнозирования, но
при этом отмечается, что при их применении может потребоваться
внесение соответствующих корректировок. В [58] рекомендуется
планировать электропотребление объекта при поэлементном учете
расходов электроэнергии.
Ориентировочные расчеты электрических нагрузок общественных
зданий допускается выполнять по укрупненным удельным электрическим
нагрузкам, в зависимости от функционального назначения здания.
Приведем укрупненные показатели из таблицы 15 ВСН 59-88 (табл.2.13).
Данная таблица удобна для планирования расходов на электроэнергию, но
при сопоставлении данных, рассчитанных по нормативам, и фактических
данных можно заметить расхождения. Так, например, для
административных зданий с кондиционированием воздуха средний расход
90
электроэнергии будет равен 86,4 кВт в год на единицу общей площади при
Функциональное назначение
Единица измерения в
час
Удельная на-
грузка
Предприятия общественного питания:
полностью электрифицированные с количеством посадочных мест:
до 400
кВт/место
0,9
св. 500 до 1000
кВт/место
0,75
св. 1100
кВт/место
0,65
частично электрифицированные (с плитами на газообразном топливе) с количеством посадочных мест:
до 400
кВт/место
0,7
св. 500 до 1000
кВт/место
0,6
св. 1100
кВт/место
0,5
Продовольственные магазины:
без кондиционирования воздуха
кВт/м2 торгового зала
0,2
с кондиционированием воздуха
кВт/м2 торгового зала
0,22
Промтоварные магазины:
без кондиционирования воздуха
кВт/м2 торгового зала
0,12
с кондиционированием воздуха
кВт/м2 торгового зала
0,14
Общеобразовательные школы:
с электрифицированными столовыми и спортзалами
кВт/1 учащегося
0,22
без электрифицированных столовых, со спортзалами
кВт/1 учащегося
0,15
с буфетами, без спортзалов
кВт/1 учащегося
0,15
без буфетов и спортзалов
кВт/1 учащегося
0,13
Проф.-технические училища со столовыми
кВт/место
0,4
Детские ясли-сады
кВт/место
0,4
Кинотеатры и киноконцертные залы:
с кондиционированием воздуха
кВт/место
0,12
без кондиционирования воздуха
кВт/место
0,1
Клубы
кВт/место
0,4
Парикмахерские
кВт/рабочее место
1,3
Здания или помещения учреждений управления, проектных и конструкторских организаций:
с кондиционированием воздуха
КВт / общей площади
0,045
без кондиционирования воздуха
КВт /общей площади
0,036
Гостиницы:
с кондиционированием воздуха без ресторанов
кВт/место
0,4
без кондиционирования воздуха
кВт/место
0,3
Дома отдыха и пансионаты без кондиционеров воздуха
кВт/место
0,3
Фабрики химчистки и прачечные самообслуживание
кВт/кг вещей
0,065
Пионерские лагеря
кВт/м2 жилых помеще-
ний
0,02
восьми часовом рабочем дне и 240 рабочих днях в году (табл.2.15 и 2.16).
Таблица 2.16
Фактический расход электроэнергии колеблется в диапазоне 47÷177
кВт на кв. м. Таким образом, анализируя данные конкурирующих
объектов, можно получить большой разброс удельных расходов, поэтому
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]