Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций
.pdf
71
Рис.2.10. Изменение мультипликатора офисных помещений по годам
097,0
)0512,01(
1
1
0512,0
15
m
R
101,0
7,01
7,0097,01,0
1
M
MRR
R
mo
e
0
0,05
0,1
0,15
0,2
0,25
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Коэффициент капитализации, %
Мультипликатор эффективного дохода
Период, год
Meg
Ro
Таким образом, выполненный анализ показал, что текущий рыночной коэффициент операционных расходов для офисных помещений находится в диапазоне 0,33 ± 0,11.
Открытая информация о величинах Rm и доли заемного капитала (M)
позволяет совместить технику сравнительного анализа и технику инвестиционной группы [38] и получить рыночно обоснованный коэффициент капитализации собственных средств. Исходя из условия положительного левереджа, при общем коэффициенте капитализации 10% (2.2) и доли заемных средств 70%, кредитная ставка банка должна быть не более 5% (при
ежемесячном погашении) и срок кредита – не менее 15 лет:
R
o
>
, (2.13)
где 0,0512 = (1 + 0,05/12)
му продемонстрируем только технику нахождения возможного коэффициента капитализации собственных средств, используя полученный коэффи-
12 –
1. Данные условия далеки от реальных, поэто-
циент капитализации заемного капитала:
.
72
Найденные значения Ro, Rm и M позволят определить рекомендуе-
44,1
7,0097,0
098,0
MR
R
DCR
m
o
мую величину коэффициентов покрытия долга DCR [38]. Так, для рассмотренного выше примера формула получения DCR примет вид:
.
Завершая раздел, обратим внимание на то, что все совмещение техник метода прямой капитализации позволяет получить дополнительные
данные, которые помогут в принятии решения об инвестициях. Простота
применения делает их привлекательными для экспресс-оценки в области
консалтинга.
2.4. Прогнозирование операционных расходов на примере рынка
Санкт-Петербурга
Под операционной деятельностью для объекта недвижимости понимается обеспечение регулярного поступления дохода в виде арендной платы, поэтому, независимо от того, построен объект недвижимости или приобретен, операционные расходы будут одинаковы (различие возможно
лишь в зависимости от функционального назначения объекта недвижимости). Классификации операционных расходов, которые приведены в работах Тарасевича Е. И, Максимова С. Н., Грибовского С. В., Асаула А. Н., в
основном разделяют затраты на постоянные, переменные (расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки объекта недвижимости и с уровнем предоставляемых услуг) и резерв замещения (средства на отложенный
ремонт).
К постоянным расходам обычно относят налог на имущество, налог
на землю, страховой взнос.
В состав переменных расходов включаются: расходы на управление,
на заработную плату персонала, задействованного в эксплуатации объекта,
с единым социальным налогом; расходы на коммунальные услуги; расходы на вывоз мусора; расходы по обеспечению безопасности; расходы на
отложенный ремонт; расходы на эксплуатацию и ремонт; прочие расходы.
73
В [37, 38] к постоянным расходам рекомендуется отнести также все
расходы по содержанию объекта в состоянии законсервированном, но технически готовом к принятию первого арендатора:
– минимальные расходы на управленческий и бухгалтерский учет;
– затраты на «антиаварийное» теплоснабжение на уровне, исклю-
чающем промерзание сетей и конструкций;
– затраты на техническое обслуживание: своевременный ремонт
кровли, элементов конструкций и сетей из средств, планируемых
как резерв замещения;
– расходы на эксплуатацию: уборку территории, а также систему
обеспечения безопасности в здании.
Для готового объекта чаще всего прогнозирование расходов осуществляется на основании анализа фактических данных. Если объект новый,
то источником для анализа служат данные по конкурирующим объектам.
В случае если отсутствует информация о расходах за предыдущие
годы для аналогичных объектов, то можно для прогнозирования расходов
использовать существующие нормативы или удельные показатели расходов, полученные из анализа рынка. В [58] рассмотрены практические аспекты планирования операционных расходов с использованием существующих нормативов.
Выше уже отмечалась чувствительность показателей доходности к
изменению операционных расходов, поэтому в данном разделе помимо
подробной классификации поставлена дополнительная задача нахождения
и фактического обоснования различных статей операционных расходов и
выявления изменения удельных величин этих расходов в зависимости от
габаритов здания. При этом были использованы действующие нормативы,
накопленные данные из доступных отчетов различных управляющих компаний, а также общедоступные данные, полученные автором посредством
мониторинга СМИ и сети Internet.
74
2.4.1. Прогнозирование постоянных расходов для офисного центра
Земельный налог
Плательщики: собственники земли, землевладельцы, землепользова-
тели. Налоговые ставки на территории Санкт-Петербурга устанавливаются
с 1 января 2006 года в следующих размерах [23]:
– 0,004% от кадастровой стоимости участка в отношении земельных
участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
– 0.042% от кадастровой стоимости участка в отношении земельных
участков:
- занятых объектами жилищного фонда и объектами инже-
нерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок,
приходящейся на объект, не относящийся к жилищному
фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищнокоммунального комплекса), гаражами или предоставленных
для жилищного строительства;
- предоставленных для личного подсобного и дачного хозяй-
ства, садоводства, огородничества или животноводства;
– 1,5% кадастровой стоимости участка в отношении прочих земель-
ных участков.
В настоящее время кадастровая стоимость земли на территории
Санкт-Петербурга определятся в соответствии с [35].
Налог на имущество
Плательщиками налога на имущество являются предприятия, их филиалы, имеющие отдельный баланс и расчетный счет, в том числе и иностранные юридические лица.
Объект налогообложения — имущество предприятия в его стоимостном выражении, находящееся на балансе этого предприятия, представляющее собой совокупность основных фондов, нематериальных активов,
производственных запасов и затрат, в том числе материалы, готовая про-
75
дукция, расходы будущих периодов, осуществленные производственные
затраты, не включенные в состав себестоимости. В соответствии с изменениями, изложенными в [28, ч. II], в базу налогообложения также включены
капитальные вложения.
Ставка налога 2,2%, налогооблагаемая база равна среднегодовой
стоимости:
V
=(1/2V
bal
bal1
+ V
bal2
+ V
bal/3
+ V
+ 1/2 V
bal4
)/4, (2.14)
bal5
где V
квартала; V
квартала следующего года, V
— остаточная балансовая стоимость на первое число первого
bal1
— остаточная балансовая стоимость на первое число 1-го
bal5
bal2 Vbal3 Vbal4
— значения балансовой стоимо-
сти в конце второго, третьего и четвертого кварталов соответственно.
Балансовая остаточная стоимость равна стоимости первоначальной
за вычетом потерь стоимости вследствие износа (амортизации). При применении линейного метода норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле:
K = (1/n) 100%, (2.15)
где K — норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта амортизируемого имущества; n — срок (число
лет) полезного использования данного амортизируемого имущества.
Для расчета денежного потока после уплаты налогов из налога на
имущество следует выделить налог на недвижимость, который и будет вычитаться из эффективного валового дохода.
Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам и
взимается с собственника объекта недвижимости. Плательщиком налога
признаются собственники объекта недвижимости (жилых домов, квартир,
дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений) независимо от
того, пользуются они этой недвижимостью или нет. При долевой собственности нескольких физических лиц, налог уплачивается соразмерно его
доле в объекте недвижимости. Налоговой базой для начисления налога на
объекты недвижимости является инвентаризационная стоимость объекта
недвижимости, определяемая органом технической инвентаризации. Инвентаризационная стоимость — это восстановительная стоимость объекта
76
с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, рабо-
Объект страхования
Примерный тариф
Здания, включая отделку и инженерные коммуникации
0,2 – 0,6%
Отделка и элементы оформления помещений
0,4 – 1,2%
Производственное оборудование
0,4 – 1,2%
ту и услуги.
Налог уплачивается ежегодно по ставкам, установленным органами
местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Для нежилых помещений сохранены действующие ставки,
а также размер максимальной ставки — 2,2 % (для нежилых помещений
стоимостью свыше 500 тыс. руб.). Для жилых помещений при инвентаризационной стоимости имущества жилых домов свыше 500 тыс. руб. —
0,3%, а при стоимости имущества от 300 до 500 тыс. руб. — 0,2%.
Расходы на страхование
Расходы на страхование включаются в состав операционных расходов в виде страховых взносов. Страховой взнос равен произведению страховой суммы на страховой тариф. Страховая сумма не должна быть больше действительной стоимости (рыночной стоимости). При наступлении
страхового случая страховщик обязан выплатить собственнику долю
ущерба пропорционально отношению страховой суммы к действительной
стоимости. К страховым рискам относят пожары и взрывы от различных
причин, аварии коммуникаций и повреждение застрахованного имущества
водой, противоправные действия третьих лиц, стихийные бедствия. То
есть данную зависимость можно описать:
E
. = Тариф × Сo × S , (2.16)
страх
где Тариф — тариф страховой компании, см. таблицу 3, Со — удельная
страховая сумма, $/кв. м, S — общая площадь объекта, кв. м.
Ориентировочные тарифные ставки при страховании на 1 год по
данным страховой компании ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота»,
приведены в таблице 2.7.
Таблица 2.7
Страховая премия зависит от таких факторов, как назначение объекта, наличие охранных систем, вида отопления, правового статуса предпри-
77
ятия. В таблице 2.8 приведен сравнительный анализ страховых тарифов в
Наименование
«Класс»
«Альма»
«Росгосстрах»
«Балва»
Обязательные требования:
Металличе-
ская дверь
Пожарная
сигнализация
нет
Металл. дверь,
сигнализация
Без наличия охранной
сигнализации
0,045%
0,025%
0,045%
0,065%
С пожарно-охранной
сигнализацией
0,035%
0,015%
0,02%
0,045%
Класс
B B B+
ТРК
ТРК
Площадь, кв.м
3000
3200
5876
4216
6500
Арендная площадь, кв.м
1613
2072
4688
2797
6500
Расходы на охрану, тыс. руб
943
987
2835
4637
15 153
Удельные расходы, $ на кв. м в год
11,9
11,7
18,3
41,7
88,5
Среднее значение, $ на кв. м в год
14
65
зависимости от охранной сигнализации для объекта офисного назначения,
вид страхования — «противоправные действия третьих лиц, пожар и затопление водой».
Таблица 2.9
Расходы на обеспечение безопасности объекта
Расходы на обеспечение безопасности объекта, складываются из оплаты услуг охранных компаний и расходов на поддержание интегрированных систем безопасности, включающих охранно-пожарную сигнализацию,
видеонаблюдение и контроль доступа.
Выполненный мониторинг охранных компаний Санкт-Петербурга
показал, что за охрану объекта выплачивается в среднем 50 – 110 рублей в
час, в зависимости от оснащения охранника. В среднем расходы на круглосуточную охрану объекта можно принять равными $14000 в год.
Расходы на поддержание пожарной безопасности составляют в среднем около $2600 в год (поддержание договора на выезд специализированного состава). Кроме этого, следует учитывать расходы на эксплуатацию
полуавтоматизированной системы обеспечения безопасности в здании без
дежурства на вахте (кнопка тревожной сигнализации) — $1000.
В заключение приведем информацию об оплате охранных услуг по
бизнес-центрам класса B и бизнес-центров в составе торговоразвлекательных комплексов (ТРК) в 2006.
Таблица 2.10
78
Проведенный анализ свидетельствует о том, что расходы на охрану в
торгово-развлекательных комплексах составляют 65 $ за кв. м в год, что
выше в 4,6 раза расходов в офисном центре класса B (курс 26,35).
Расходы на уборку территории
Расходы на уборку территории можно рассчитать по нормативам
[33], которые разработаны на выполняемую вручную уборку тротуаров и
дворовых территорий. Указанные объекты уборки классифицируются по
интенсивности пешеходного движения, измеряемой в чел./час. на полосе
тротуара шириной 0,75 м: 1 класс — до 50, 2 класс – 50 – 100, 3 класс —
свыше 100 чел./час. Уборку территории разделяют на зимнюю и летнюю:
– уборка в холодное время года должна обеспечивать нормальное дви-
жение пешеходов и транспорта и включает подметание или сдвигание снега, устранение скользкости, удаление снега и снежно-ледяных
образований;
– уборка в теплое время года включает подметание пыли и мусора с
поверхности покрытий, поливку территорий для уменьшения пылеобразования и увлажнения воздуха, мытье покрытий.
Затраты времени на поливку газонов определяются путем умножения нормы времени на уборку 1 кв. м газонов (максимальное время можно
принять равным 0,15 мин) на повторяемость уборки газонов (например, 1
раз в двое суток в теплый период) и на площадь газонов. Нормы установлены в зависимости от среднего числа дней выпадения твердых и жидких
осадков в холодное и теплое время года. Расходы компании на уборку территории, рассчитанные по [21], прямо пропорциональны площади убираемой территории (рис. 2.11), их в среднем можно принять $3 за кв. м тер-
ритории в год.
Минимальные расходы на управленческий учет
Мониторинг аудиторских компаний показал, что минимальные затраты на бухгалтерский учет («нулевой баланс») обойдется компании в среднем $250 в год. Минимальные затраты на управление, поддерживающее
здание в «антиаварийных условиях», будут постоянны и равны средней заработной плате с единым социальным налогом (с 1 января 2005 г. про-
79
изошло снижение базовой ставки ЕСН до 26%), т. е. приблизительно $3000
y = 2625,5x + 582,37
R2 = 0,99
y = 4,9622x-0,2317
R2 = 0,74
0
1
2
3
4
5
6
7
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
500
1500
2500
3500
4500
5500
6500
7500
8500
9500
10500
11500
12500
13500
14500
15500
16500
17500
18500
19500
Удельные затраты, $/кв.м./год
Затраты на зарплату дворника с ЕСН, $ в год
Площадь территории, кв.м.
Затраты на уборку территории по укрупненным нормам
обслуживания
расходы
удельные расходы
в год.
Рис. 2.11. Затраты на уборку территории по укрупненным нормам обслуживания
Расходы на «антиаварийное» теплоснабжение
Расходы на «антиаварийное» теплоснабжение на уровне, исключаю-
щем промерзание сетей и конструкций.
Общий годовой расход теплоснабжения потребителей бизнес-центра
складывается из суммы показателей расходов на отопление, вентиляцию и
горячее водоснабжение. Принимаем «антиаварийными» только расходы на
отопление здания.
В ТСН 23-340-203 по энергопотреблению и теплозащите по Санкт-
Петербургу приведена требуемая удельная потребность тепловой энергии
за отопительный период жилых домов одноквартирных, отдельно стоящих,
и многоквартирных, а также общественных зданий (2.11 и 2.12).
Выполненный анализ расходов фактических бизнес-центров позволяет
вывести зависимость удельных расходов на теплоснабжение от площади
(рис.2.12), т. е. данные расходы в среднем составляют $2,5 – 3,5 за 1 кв. м в
год.
80
Таблица 2.11
Отапливаемая площадь домов, м2
с числом этажей МДж/м2
1 2 3
4
До 60
670
— — —
100
600
647
—
—
150
528
576
623
—
250
480
504
528
552
400
—
432
456
480
600
—
384
408
432
1000 и более
—
360
360
384
Примечание — При промежуточных значениях площади отапливаемых помещений
дома в интервале 60 – 1000 м2 значения должны определяться методом интерполяции.
Типы зданий
Этажность зданий:
1 – 3
4 – 5
6
7 – 9
10 – 12
13 и
выше
1. Жилые, общеобразова-
тельные и др. общественные
По табл. 2.11
384
([129])
360
([129])
355
([129])
345
([123])
336
([120])
2. Поликлиники и лечебные
учреждения, дома-интернаты
1 эт. — [178]
[162]
[157]
[157]
—
—
2 эт. — [173]
3 эт. — [167]
3. Дошкольные учреждения
[246]
— — —
—
—
0
1
2
3
4
5
6
0 5000 10000 15000 20000 25000
Удельные затраты на
теплоэенргию, $/кв.м.
Площадь, кв.м.
Расходы на теплоэнегрию
теплоэнергия по аналогам
по ТСН 23-340-2003
Требуемая удельная потребность тепловой энергии на отопление МДж/м2
Таблица 2.12
Требуемая удельная потребность тепловой энергии на отопление МДж/м2 [МДж/м
3
]
Рис. 2.12. Зависимость расходов на теплоснабжение от площади здания
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]