Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций
.pdf
181
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проектирование доходности прямых инвестиций в недвижимость ос-
новано на обработке большого количества текущих рыночных данных, а
также требует анализа тенденций изменений будущих денежных потоков.
Выполненные исследования особенностей прямых инвестиций в
коммерческую недвижимость позволяют сделать вывод о том, что стандартные подходы и инструменты анализа, разработанные для развитых
рынков, не обеспечивают необходимую для реальных инвесторов степень
достоверности прогноза. Увеличивающаяся потребность в привлечении
современного аналитического инструментария у профессиональных участников рынка недвижимости требует методических рекомендаций на стратегически важном этапе проектирования — выборе наиболее эффективного варианта использования объекта. Для данного этапа разработаны дополнительные критерии оценки доходности, позволяющие учесть возможные отклонения в условиях риска и неопределенности и оптимизации объемно-компоновочного решения объекта.
Ключевым моментом в прогнозировании доходности является определение арендной стоимости. В данной работе предложена методика прогнозирования величины рыночной арендной стоимости и тенденций ценовых характеристик рынка коммерческой недвижимости, которая позволяет
определить параметры точности прогноза. Сравнительный анализ возможных техник определения арендной стоимости показал, что любая техника
дает доверительный интервал. Сузить доверительный интервал можно
только тщательным отбором объектов-аналогов и сбором более достоверной информации о них. Для уточнения и минимизации разброса арендной
стоимости, где с равной вероятностью ставка объекта может принимать
любое значение внутри доверительного интервала, можно применять несколько техник одновременно, тогда окончательное назначение ставки
аренды будет лежать в интервале пересечения всех диапазонов использованных техник, что повышает доверие к полученному результату.
Согласование результатов оценки объектов инвестиций в недвижимость на основе рыночной стоимости, полученных при разных подходах,
является важным этапом в процессе проектирования. Предложенный ме-
182
тод имитационного моделирования в каждом из подходов позволяет при
согласовании учесть разброс возможных значений стоимости, тем самым
повысить достоверность результатов.
На основании модельных расчетов получена функциональная зависимость между удельными операционными издержками и объемнокомпоновочным решением проекта. Использование данной зависимости
позволяет оптимизировать характеристики проекта инвестиций в недвижимость с целью максимизации доходности.
Обоснование нормы отдачи на капитал снижает погрешность инвестиционных расчетов. Методика определения нормы отдачи на капитал
техникой конечной отдачи с применением имитационного моделирования,
предложенная в данной работе, позволит учесть возможные отклонения
полученного результата в условиях риска и неопределенности. Для уточнения нормы отдачи на капитал из диапазона возможных значений предлагается методика расчета интегрального коэффициента качества объекта по
предложенному в работе дереву свойств квалиметрического моделирования.
В современных условиях высокого темпа роста цен и отсутствием
предпосылок для длительного прогноза не применимы традиционные модельные техники для определения стоимости предполагаемой реверсии
коммерческой недвижимости. В работе показаны преимущества расчета
стоимости реверсии по модели, в которой стоимость объекта определяется
моделированием чистого операционного дохода на прогнозный период и
прогнозом изменения стоимости за период эксплуатации.
183
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Азгальдов Г. Г. Теория и практика оценки качества товаров (основы квали-
метрии).. — М.: Экономика, 1982.—256 с.
2. Внутренний водопровод и канализация (с изменениями от 28.11.1991,
11.06.1996) // СНиП 2.04.01-85* — М.: Стройиздат, 1986.
3. Газораспределительные системы / Постановление Госстроя РФ // СНиП 42-01-
2002 — М: Изд. ДЕАН, 2002.
4. Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному
освещению жилых и общественных зданий // СаНиП 11–04–2003. — М: Изд. ДЕАН,
2004.
5. Грибовский С. В. Моделирование рыночных процессов при оценке земельно-
го участка — свободного и с улучшениями // Проблемы недвижимости — экономика,
управление, инвестиции, оценка № 1, 2005.
6. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001. —
336 с.
7. Домадаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых
активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. — 1342 с.
8. Ефремова М.Р. Общая теория статистики: Учебник / Петрова Е.В., Румянцева
В.Н.; Под ред. Ефремовой М.Р.— М.: ИНФРА-М, 1998. — 416 с.
9. Иванищева Л. И, Пупенцова С. В. К вопросу о методах исследования рынка
недвижимости // Проблемы недвижимости № 4, 2000.
10. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утвержде-ния
градостроительной документации: Приказ Госстроя РФ от 29.10.2002 № 150 // СНиП
11-04-2003. — М: Изд. ДЕАН, 2004.
11. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе про-
ектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений / Минстрой
РФ от 30.06.1995 № 18-64 // СНиП 11-01-95. — М.: Стройиздат, 1996.
12. Инструкция о порядке расчетов за электрическую и тепловую энергию (с из-
менениями и дополнениями на 13 апреля 1995 года). — М.: Стройиздат, 1986.
13. Инструкция по эксплуатации жилых зданий в Северной климатической зоне /
МЖКХ РСФСР № 373. — М.: Стройиздат, 1986.
14. Калашников А. А., Кузнецов Д. Д. Управление проектами развития и обра-
щения объектов недвижимости. Учебное пособие. // Проблемы недвижимости № 1,
2003.
15. Каленкевич М. В. Экономика недвижимости. Программа управления объек-
том смешанного назначения. Учебное пособие. — СПб.: Изд. СПбГТУ, 1999. — 85 с.
16. Коростырева М. В.. Методы анализа рынка капитала. — СПб: Питер, 2003.
—144с.
184
17. Косарев А. А. К вопросу о существовании эффекта масштаба в управлении
трастовыми комплексами недвижимости // Проблемы недвижимости — экономика,
управление, инвестиции, оценка. № 1, 2005.
18. Косарев А. А. О влиянии размера трастового комплекса недвижимости на
экономические характеристики управляющей компании // Проблемы недвижимости —
экономика, управление, инвестиции, оценка № 1, 2005.
19. Кузнецов Д. Д., Синочкина И. С. Квалиметрическое моделирование ставок
арендной платы // Проблемы недвижимости №1, 1999.
20. Логинова Н.С. Квалиметрическое моделирование в оценке ставки дисконта //
Проблемы недвижимости № 1, 2002.
21. Межотраслевые нормативные материалы для нормирования труда рабочих
при уборке территорий и помещений. — М: Стройиздат,1992.
22. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных
проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и
жил. политике; рук. авт. кол.: Коссов В. В., Лившиц В. Н., Шахназаров А. Г. — М.:
Экономика, 2000 — 421 с.
23. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков / Минимущество России от 06.03.2002 № 568-р // Экспресс-закон № 21,
20.06.2002.
24. Методические указания по автоматизации систем горячего водоснабжения
жилых зданий в закрытых тепловых сетях / МЖКХ РСФСР. — М.: ОНТИ Академии
коммунального хозяйства, 1986.
25. Методические указания по оптимизации потребления теплоты и воды на нужды горячего водоснабжения жилых и общественных зданий / МЖКХ РСФСР.— М.:
ОНТИ Академии коммунального хозяйства, 1985.
26. Методика определения ставки дисконтирования для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости офисного и торгового назначения: Распоряжение КУГИ
от 21.11.1997. № 1293-р. // Кодекс-INFO, № 5, 19.02.98. — 41 с.
27. Методика определения уровня арендной платы для объектов нежилого фонда: Распоряжение КУГИ от 22.12.1997. № 1291-р. // Вестник Администрации СанктПетербурга, №2, 19.02.98
28. Налоговый кодекс РФ: В двух частях. 2-е изд. — М.: Ось-89, 2005 — 592 с.
29. Нейман Дж., Моргенштерн О. Теория игр и экономическое поведение. — М.:
Наука, 1970 — 707 с.
30. Нормативы по техническому обслуживанию и ремонту бытовых напольных
электроплит с жарочным шкафом / МЖКХ РСФСР. — М.: ОНТИ Академии коммунального хозяйства, 1982.
31. Нормативы продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского благоустройства / МЖКХ РСФСР. — М.: Стройиздат, 1982.
185
32. Нормативы численности работников дежурной ремонтной (аварийной)
службы жилищного хозяйства (часть 1 и 2) / МЖКХ РСФСР Минжилкомхоза
20.09.1983 № 454. — М.: ОНТИ Академии коммунального хозяйства, 1983.
33. Нормативы численности рабочих, занятых обслуживанием общественных
зданий. — М.: ОНТИ Академии коммунального хозяйства, 1988.
34. О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон
Санкт-Петербурга: Закон Санкт-Петербурга от 28.11.2005 № 611-86 // СПС КонсультантПлюс: СПб выпуск, 2005.
35. Об утверждении результатов кадастровой оценки земель в СанктПетербурге: Постановление правительства Санкт-Петербурга от 2.08.2005 № 1147 //
СПС КонсультантПлюс: СПб выпуск, 2005.
36. Озеров Е. С. Управление недвижимостью как инструмент реализации стратегии развития региона (на примере Санкт-Петербурга) // Проблемы недвижимости №4
1999.
37. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости — СПб: Изд. МКС,
2003 — 424 с.
38. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости — СПб: Изд.
МКС, 2007 — 536 с.
39. Озеров Е. С., Оралин В. А. Принципы стандартизации деятельности по
управлению недвижимостью //Проблемы недвижимости № 1, 1999.
40. Об утверждении Порядка предоставления государственных гарантий на кон-
курсной основе за счет средств Бюджета развития РФ (с изменениями от 20 мая, 3 сентября 1998 г.): Постановление Правительства РФ от 22.11.1997 г. № 1470 // Собрание
законодательства РФ от 19.01.1998, № 3, ст. 345.
41. Отопление, вентиляция и кондиционирование // СНиП 2.04.05-86 — М.:
Стройиздат, 1986.
42. Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий.
СП 31-110-2003. — М: Изд. ДЕАН, 2004 — 36 с.
43. Пупенцова С.В. Использование регрессионных моделей в методе сравнения
продаж // Проблемы недвижимости № 1, 2002.
44. Пупенцова С. В. К вопросу об использовании общедоступных источников
информации для построения прогнозов // Проблемы недвижимости № 1, 2002.
45. Пупенцова С. В. Об особенностях применения методов анализа рисков при
оценке стоимости недвижимости // Проблемы недвижимости № 1, 2004.
46. Пупенцова С. В. Техника квалиметрического моделирования в оценке нормы
отдачи на капитал для офисного центра // Проблемы недвижимости № 1, 2004.
47. Пупенцова С. В. О выборе оптимального размера объекта недвижимости при
инвестировании средств в его развитие // Проблемы недвижимости — экономика,
управление, инвестиции, оценка № 1, 2005.
186
48. Пупенцова С. В. Информационные технологии в оценке и менеджменте не-
движимости // Экономические реформы в России: Сб. науч. тр. — СПб.: Изд-во
СПбГПУ, 2005
49. Пупенцова С. В. Оптимизация доходности объекта недвижимости как инвестиционного актива // Экономические реформы в России: Сб. науч. тр. — СПб.: Изд-во
Политехнический университет, 2006
50. Пупенцова С. В. Об использовании метода Монте-Карло при оценке инвестиций в недвижимость // Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. науч. тр. —
СПб.: СПбГИЭУ, 2006 — 183 с.
51. Реконструкция центра Санкт-Петербурга. Инвестиционная стратегия. —
СПб.: Изд-во Леонтьевский центр, 1999 — 230 с.
52. Риск-анализ инвестиционного проекта: Учебник для вузов / Под ред. М.В
Грачевой. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001 — 351 с.
53. Саати Т., Кернс К. Аналитическое планирование. Организация систем: Пер. с
англ. — М.: Радио и связь, 1991 — 224 с.
54. Синадский В. Расчет ставки дисконтирования //Финансовый директор № 4,
2003.
55. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной дея-
тельности / Постановление Правительства РФ от 6.06.2001 № 519 // Собрание законодательства РФ от 16.06 2001, № 29, ст. 3026
56. Тарасевич Е. И., Шаповалов О. Е., Яхимович С. Ц. Практическое применение метода Монте-Карло // Проблемы недвижимости № 4, 1999.
57. Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость. — СПб.: МКС, 2000 —
430 с.
58. Тарасевич Е. И. Управление эксплуатацией недвижимости. — СПб.: Издательство «МКС», 2006 — 838 с.
59. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. — СПб.: Изд-тво СПбГТУ, 1997 —
422 с.
60. Тарасевич Е. И., Стерник Г. М., Сапожников А. Ю., Костин А. В., Орлов
А.С., Диков А. С. Унификация описания товара на рынке квартир в многоквартирных
домах // Проблемы недвижимости № 3, 2000.
61. Тарасевич Е. И., Павлова Е. С. Применение индивидуальных индексов при
анализе рынка коммерческой недвижимости // Проблемы недвижимости № 4, 1999.
62. Тарасевич Е. И., Павлова Е. С. К вопросу формирования системы статистических показателей для анализа рынка недвижимости // Проблемы недвижимости № 2,
2000.
63. Тарасевич Е. И., Павлова Е. С. Прогнозирование расходов ресурсов при эксплуатации недвижимости административно-офисного назначения // Проблемы недвижимости № 1, 1999.
187
64. Управление проектами: Учебное пособие/ Под общ. ред. И.И. Мазура —3-е
изд. — М.: Омега-Л, 2004 — 664 с.
65. Хохлов Н. В. Управление риском. — М.:ЮНИТИ, 1999 — 239 с.
66. Цай Т. Н., Грабовой П. Г. Конкуренция и управление рисками на предпри-
ятиях в условиях рынка. — М.: Изд-во АЛАНС, 1997 — 288 с.
67. Четыркин Е. М. Статистические методы прогнозирования. Изд. 2-е, переаб. и
доп. — М.: Статистика, 1977 — 200с.
68. Шапкин А. С., Шапкин В. А. Теория риска и моделирование рисковых си-
туаций: Учебник. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К». 2005. — 880
с.
69. Щелков В. С. Предынвестиционные исследования и разработка бизнес-плана
инвестиционного проекта / Белоусова Л. М., Блинков В. М.; Под ред. Щелкова В. С. —
М.:Финстатинформ, 1999. — 248 с.
70. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред.
Грабового П. Г. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс». — М.: Изд-во «АСВ». 1999 —568
с.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]