Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций
.pdf
51
блему помогают аналитические обзоры, встречающиеся в средствах массовой информации и в Интернете, но доверие к подобным прогнозам невысокое, так как нет возможности проверить исходные данные. Поэтому
все чаще у аналитиков возникает вопрос о возможности самостоятельного
прогнозирования с использованием доступных источников информации и
оценки качества данных прогнозов.
Среди методов составления прогнозов наиболее распространенным
является метод статистического прогнозирования, с использованием
тенденций прошлого. Данный метод предполагает, что прежние зависимости будут продолжать существовать и в будущем. Для реализации данного
метода требуется большой массив данных о прошлых доходах за длительный период времени. Основным источником информации является накопленный массив данных о рынке предложения (продаж) объектов недвижимости за несколько лет.
Результаты методологических исследований по совершенствованию
информационного обеспечения инвестиционного проектирования реализованы при создании базы данных характеристик коммерческой недвижимости на кафедре экономики и менеджмента недвижимости СПбГПУ. Данный массив информации обеспечил фактическими данными по рынку недвижимости Санкт-Петербурга все расчеты, приведенные в данной работе.
2.2.1. Особенности сбора, анализа и аналитического представления
инвестиционных характеристик недвижимости.
Экономическая оценка инвестиций целиком зависит от обоснованно-
сти рыночных исследований, результаты которых используются при расчетах. К главным задачам исследования рынка в [57] отнесено:
– определение общих тенденций, влияющих на предпочтения поль-
зователей и характеристики конечного продукта инвестиции;
– определение долгосрочной привлекательности как района, так и
конкретного местоположения объекта инвестиций;
– прогнозирование потенциального соотношения рыночного спроса и
предложения;
52
– сегментация спроса и дифференциация предложения;
– анализ чувствительности денежных потоков инвестиции к измене-
нию основных переменных.
Выполнение поставленных задач подразумевает сбор информации в
течение достаточно представительного отрезка времени для определения
тенденций, а также обобщение информации для установления причинноследственных связей. Подобный анализ невозможен без качественного информационно-аналитического обеспечения, при формировании которого
следует руководствоваться следующими принципами [57]:
– объем и степень детализации информации должны быть адекватны
задачам;
– информационный массив должен быть структурирован таким обра-
зом, чтобы обеспечивать поддержку широкого спектра аналитических функций;
– информационный массив должен быть структурирован по типам
недвижимости, составу передаваемых прав, степени достоверности
информации и другим характеристикам таким образом, чтобы имелась возможность адекватно и однозначно идентифицировать объекты мониторинга, а также выполнять его сегментирование по любому элементу структуры;
– для достижения качественного результата исследования необходи-
мо комплексно применять различные методы анализа.
Информация, с которой приходится работать, носит в основном опи-
сательный, качественный характер. К основным отличительным свойствам
информации рынка недвижимости в [57] отнесено:
– многообразие источников;
– неструктурированность;
– невысокая значимость;
– зависимость от времени.
В настоящее время отсутствует стандартная структуризация качественных характеристик коммерческой недвижимости, единая для всех субъектов рынка. В [57] подробно раскрыты основные принципы классификации информации и предлагается разделить информацию на общую и конкретную. Общая информация характеризуется тем, что она опубликована,
53
к ней имеется открытый доступ, и она используется для многих целей
(«вторичные» данные в [44]). Конкретная информация может быть получена только из внутренних источников или состоять из специальной тематической подборки общей информации, и имеет ограниченное использование («первичные» данные в [44]).
В зависимости от продолжительности исследования подразделяются
на разовые и постоянные.
Разовые исследования выполняются для разработки конкретных про-
блем и принятия стратегических решений. Текущие маркетинговые исследования должны вестись непрерывно, обеспечивая обратную связь с рынком.
Для того чтобы исследования рынка недвижимости были эффективными, т. е. своевременно давали возможность выбора альтернатив при
принятии решений, они должны быть непрерывными. Исследования на по-
стоянной основе могут проводиться силами самой фирмы, которой они
нужны, особенно если у фирмы есть маркетинговый (аналитический) отдел. Для разовых исследований можно нанять специалиста или заключить
договор со специализированной исследовательской компанией.
В зависимости от основной задачи все проекты можно подразделить
на три основные группы исследований: разведочные, описательные и каузальные.
Разведочные (поисковые). В этих исследованиях осуществляется поиск идей и объяснение ситуации. При этом производится разбиение общей
проблемы на подзадачи и выдвижение гипотезы. Поисковые исследования
также используются для увеличения знания исследователя о самой проблеме. Различают четыре типа поисковых исследований: работа с литературой; экспертные опросы; фокус-группы; анализ выбранных примеров.
Литературные поиски могут включать в себя работу с концептуальной литературой, деловой литературой или с опубликованной статистикой.
Экспертные опросы пытаются выявить знания и опыт тех, кто наиболее
близок к общей проблеме исследуемого явления. Фокус-группы представляют собой смысловое личное интервью, обычно от 8 до 12 человек одновременно. Анализ избранных случаев представляет собой интенсивное
54
изучение отобранных примеров конкретного явления, которое находится в
центре исследования.
Описательные. Целью исследований этого типа является определение частоты какого-либо события или определение количественной зависимости между величинами. Данные исследования используются, когда
цель заключается в описании характеристик определенных групп, в оценке
доли людей в какой-либо генеральной совокупности, которые ведут себя
каким-то определенным образом, и в получении специальных прогнозов.
Существует два вида описательных исследований: анализ поперечного сечения (ПС) — исследование выборки с единичным замером и анализ временных (динамических) рядов (ДР) — исследование выборки с повторным
измерением через какой-то промежуток времени.
Пример описательных исследований:
изучение слабых и сильных сторон собственной компании (ПС,
ДР);
анализ деятельности конкурентов (ПС, ДР);
выбор целевых сегментов (ниши) — изучение потребностей и тре-
бований арендаторов (ПС);
прогнозирование будущих доходов объекта (ДР);
анализ социально-экономической ситуации в регионе (ДР);
Исследования причинности (каузальные исследования). В них определяется или проверяется причинная взаимосвязь событий и явлений. Если
она не ясна с самого начала, то ход исследований будет определяться последовательной детализацией вопроса и вскрытием новых проблем. Пример каузальных исследований — выявление факторов, влияющих на стоимость объекта.
В зависимости от проведения опросов различают: количественные и
качественные исследования.
Количественные исследования — опросы и анкетирование большого
числа респондентов. Результаты имеют числовое выражение, то есть могут
быть представлены в виде (статистически значимых) распределений,
кросс-таблиц.
Качественные методы сбора информации — исследования, резуль-
таты которых не имеют численного выражения, т. е. представлены исклю-
55
чительно в виде мнений, суждений, оценок, высказываний (глубинные интервью, фокус-группы).
В зависимости от целей: исследования можно проводить самостоятельно или можно заказать в специализированной исследовательской фирме. В пользу привлечения специалистов со стороны говорит следующее:
собственные специалисты, как правило, загружены; для исследований могут понадобиться знания в различных, иногда специальных областях; если
исследования ведет исследовательская фирма, то заказчик может остаться
анонимным.
Независимо от того, проводит ли фирма исследования самостоятельно или заказывает их сторонней организации, менеджер должен направлять исследования в нужное русло, основываясь на своем опыте.
Анализ данных состоит из двух этапов — это подготовка данных к
анализу и непосредственно обработка информации стандартными технологиями. Первый этап требует специальных знаний рынка или проведение
структурного анализа для ознакомления с ним. Структуризация данных
также необходима для обработки, хранения и накопления собранной информации.
Выделяют два типа структур, подвергаемых экономическому анализу — это структура окружения объекта исследования (рынка) и структура
самого объекта исследования.
Структурный анализ рынка поможет исследователю:
при полном описании рынка,
при формулировании гипотезы исследования,
при сегментации рынка,
при проектировании выборки,
при выборе метода анализа и т.п.
Относительными показателями структуры являются доли, удельные
веса элементов совокупности в общем итоге. Они характеризуют состав
изучаемой совокупности.
В настоящее время отсутствует стандартная классификация качественных характеристик объектов недвижимости, единая для всех субъектов
рынка. При структуризации необходимо добиться того, чтобы все рассматриваемые характеристики были описаны с использованием корректных
56
терминов и понятий, имеющих однозначное толкование. Так, например,
предложенные в работе [60] классификации характеристик объектов недвижимости исчерпывающе описывают объект, с использованием общей и
конкретной информации (для квартир многоквартирных домов — 102 характеристики). Данная классификация подходит для целей инвентаризации
объектов.
Ниже приведена классификация качественных характеристик объектов, реализованная в базе данных, разработанной на кафедре экономики и
менеджмента недвижимости СПбГПУ, позволяющая проводить периодический мониторинг рынка коммерческой недвижимости.
Источником информации для создания базы являются листинги объектов недвижимости в средствах массовой информации. Этим и объясняется набор характеристик объекта, используемый в базе данных. Предложенная классификация свойств объектов получена путем «проб и ошибок».
Особое внимание было уделено местоположению объекта, так как
именно этот фактор, по мнению российских и западных специалистов в
области оценки и управления недвижимости, в основном определяет стоимость объекта.
Местоположение — интегральная характеристика, включающая в
себя удаленность от центра, привлекательность места, транспортную доступность, удаленность от метро. Каждое из этих свойств можно, в свою
очередь, разбить на ряд более простых, которые описаны ниже.
Удаленность от центра
Исторический центр — это зона исторической застройки, которая в
наибольшей степени привлекает внимание инвесторов. К данной категории
в Санкт-Петербурге следует отнести Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районы.
Периферийный район: территории (районы), которые отдалены от
исторического центра. (Выборгский, Калининский, Приморский, Фрунзенский, Красносельский, Московский, Красногвардейский районы) были
разбиты по географическому признаку на юг, юго-запад, юго-восток, север, северо-восток, северо-запад.
Пригород — все районы, не относящиеся к городу.
57
Характеристика места
К престижным отнесены улицы, связанные с какими-либо историческими событиями, с яркой индивидуальностью и архитектурой, и/или с
развитой инфраструктурой, — хорошо известные как в городе, так и за его
пределами (Дворцовая наб., Невский пр., Большой пр. П.С. и т. п.). Как
правило, это магистрали с оживленным пешеходным потоком.
Группу «локальные центры» образуют улицы, которые известны
достаточно широкому кругу людей, и играют роль локальных центров. В
конкретном микрорайоне они имеют наиболее развитую для данного района инфраструктуру (Гражданский пр., Московский пр. и т. д.).
К группе «промышленная зона» отнесены территории, где располагаются промышленные предприятия. Данная группа выделена почти на
всех картах города.
Район новостроек — районы с неразвитой инфраструктурой, где еще
не устроены подъездные пути, ограничена подача пассажирского транспорта, не полностью закончены строительные работы.
В группу «спальные районы» входят улицы, не включенные в группы, перечисленные выше. Это районы, где в основном располагаются жилые дома, с принадлежащей им инфраструктурой.
Транспортная доступность
К основным транспортным магистралям отнесены наиболее оживленные улицы (проспекты), с большими транспортными потоками, так называемые артерии города, связывающие различные районы.
Второстепенные магистрали — это все оставшиеся улицы, которые
нельзя отнести к главным магистралям.
Вне транспортной магистрали — объект может находиться во дворе,
внутри квартала.
Пешеходная зона — улицы, где запрещено транспортное движение
(например, Б. Конюшенная улица, М. Конюшенная улица, М. Садовая
улица)
Удаленность от метро
Удаленность от метро измерялась оптимальным временем доступа
(на общественном транспорте, с учетом времени ожидания, или пешком).
Время доступа определялось по формуле:
58
T
. = min (S/V
дост.
пеш.
; S
ост./Vпеш.
+ T
ожид.
+ S/V
тр.
),
где S — расстояние от объекта до ст. метро, V
хода, V
T
ожид.
— средняя скорость движения общественного транспорта,
тр.
— среднее время ожидания, S
— расстояние до ближайшей оста-
ост.
– средняя скорость пеше-
пеш.
новки наземного транспорта. Средние скорости и среднее время ожидания
оценивались путем опроса экспертов, а расстояния определялись по электронной карте.
Основные значения характеристики «Состояние объекта», встречающиеся в СМИ: отличное состояние («евроремонт»), состояние хорошее
(сделан ремонт), удовлетворительное состояние (можно эксплуатировать
без проведения ремонта), неудовлетворительное (обязательно требуется
ремонт). Эти понятия не имеют строгого определения и носят субъективный характер. При анализе данных указывались значения из СМИ, при отсутствии информации предполагалось, что состояние удовлетворительное,
т. е. объект годен к эксплуатации.
В процессе работы с данными по рынку коммерческой недвижимости установлено, что для описания общих тенденций и для построения
прогнозов достаточно общей информации о рынке предложения объектов
недвижимости. Многолетняя работа с массивом данных показала, что упрощение описания отдельных характеристик (переход от точных значений
к интервалам, объединение нескольких простых свойств в одну группу) не
ухудшает конечные результаты.
В качестве информационного массива для исследований можно использовать информацию о 28 000 объектах коммерческой недвижимости
г. Санкт-Петербурга, собранную информационно-аналитическим центром
МИПК СПбГПУ за период 1995 – 2007 гг. при участии автора. Этот информационный массив структурирован по функциональному назначению
недвижимости и составу передаваемых прав, что не противоречит принципам качественного информационно-аналитического обеспечения и позволяет отследить изменения основных характеристик рынка недвижимости
во времени по сегментам.
Ниже приведены основные характеристики собранного массива данных об объектах коммерческой недвижимости на примере рынка аренды
офисных помещений.
59
Структура сегмента собранного информационного массива по пло-
Состояние
помещений
Исторический центр
Периферия
Количество
объектов
Площадь,
кв. м
Количество
объектов
Площадь,
кв. м
Отличное
1818
448 684
702
277 663
Хорошее
3 196
1 670 781
2 093
2 825 373
Удовлетворительное
2 608
3 019 290
2 431
9 020 870
Неудовлетворительное
618
389 450
336
361 287
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
25
75
125
175
225
275
325
375
425
475
625
875
1125
1375
1625
1875
2125
2500
Количество объектов
Площадь, кв. м
щади за период 1995 – 2006 представлена на рисунке 2.1.
Рис.2.1. Распределение по площади рынка аренды офисных помещений
Структура сегмента собранного информационного массива (рынок
аренды, офисные помещения) по состоянию внутренней отделки за период
1995 – 2006 представлена в таблице 2.3 и на рис.2.2.
Таблица 2.3
60
Рис.2.2. Структура рынка предложения по состоянию помещений
8%
30%
2006; 55%
7%
2%
23%
72%
3%
за 1995 -2005
Отличное
Хорошее
Удовлетворительное
Неудовлетворительное
Структурный анализ офисных помещений позволяет сделать вывод,
что:
– структура рынка аренды по площади не меняется во времени, в ос-
новном предлагаются в аренду небольшие офисы площадью до 25 –
75 кв. м;
– внутренняя отделка данного сегмента улучшается, все больше объ-
ектов выставляется в аренду в отличном и хорошем состоянии;
– количество предложений офисных помещений в аренду на перифе-
рии превышает количество объектов исторического центра
в 4 раза.
2.2.2. Использование методов статистического анализа при прогнозировании арендного дохода для объекта недвижимости
Для построения динамического ряда необходимо структурировать
данные выбранного сегмента по периодам, например, по кварталам. Среднеквартальный уровень ряда определяется по формуле средней арифметической всех объектов, вновь поступивших на рынок в данном квартале.
считать средние коэффициенты прироста, которые находится по формуле
Для выявления тенденции развития динамического ряда можно рас-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]