Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций
.pdf
91
необходимо уточнять информацию об оборудовании, установленном на
Функциональное назначение
в сутки литров
на 1 человека
$ в год c 1 человека
Административные здания
16
0,016 × 5,98 × 365/28 = 1,25
Магазин продовольственный
250
0,25 × 5,98 × 365/28 = 19,49
Жилой дом с ванной и душем
105
0,105 × 5,98 × 365/28 = 8,19
объектах.
Коммунальные услуги
Водоснабжение и канализация. Расходы на водоснабжение можно
планировать, исходя из норм расхода воды потребителями ([2], Приложение 3). При этом в качестве исходных параметров используется функциональное назначение объекта и количество служащих. В административном
здании количество потребляемой воды поставлено в соответствие с числом
сотрудников: до 16 литров в сутки воды (в том числе горячей – 5 литров)
на одного сотрудника. Для торговых продовольственных/промтоварных
объектов полагается 250/12 литров на 20 кв. м торгового зала (1 сотрудник), поэтому величина удельных расходов на водоснабжение будет прямо
пропорциональна площади.
Согласно [13] с 1 января 2005 тариф на коммунальные услуги водо-
снабжения питьевой воды и канализацию установлен в размере 5,98 руб. за
1 куб. м. Минимальный расход приведен в таблице 2.17.
Таблица 2.17
При планировании расходов на водоснабжение необходимо учитывать
как расход, так и изменение тарифов. Приведем изменение тарифов по оплате услуг водоснабжения питьевой воды по годам (рис. 2.17).
В [58] отмечается, что планирование расхода воды по установленному
оборудованию обеспечивает большую точность расчета, но требует значительного объема расчетной информации. Исходными данными для определения потребности в воде являются паспортные данные оборудования и
данные технологического регламента. Сопоставление фактических и нормативных расходов воды позволяет выявить утечки и нецелевое использование ресурса, а также дать оценку эффективности использования воды.
92
Рис.2.17. Изменение тарифа на водоснабжение по годам
0
2
4
6
8
10
12
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Оплата за водоснабжения питьевой
водой, руб. куб. м (без НДС)
Период, год
Водоснабжение
Удаление мусора. Для определения данной величины затрат необходимо знать: норму накопления твердых бытовых отходов (ТБО) и стоимость вывоза (погрузка, разгрузка, автотранспорт и талон на городскую
свалку). Интенсивность накопления нормируется по каждому подвиду и
источнику образования, нормы вывоза бытовых отходов в укрупненном
виде приведены в [58].
Норма накопления — это количество отходов, образующихся на расчетную единицу (человек — для жилищного фонда, одно место — для гостиницы, 1 кв. м торговой площади - для магазинов и складов и т. п.) в единицу времени (день, год). Нормы накопления определяют в единицах массы (кг) или объема (куб. м, литр) (табл. 2.18). К ТБО, входящим в норму
накопления от населения и удаляемым транспортом спецавтохозяйства,
относятся отходы, образующиеся в жилых и общественных зданиях
(включая отходы от текущего ремонта), отходы от местных отопительных
устройств, опавшие листья, собираемые с дворовых территорий, и крупные
предметы домашнего обихода — при отсутствии системы специализированного сбора крупногабаритных отходов.
пень благоустройства жилищного фонда (наличие мусоропроводов, газа,
водопровода, канализации, системы отопления), этажность, уровень разви-
На нормы накопления и состав ТБО влияют такие факторы, как сте-
93
тия общественного питания, степень благосостояния населения и др.; кли-
Удаление ТБО
Годовая
В сутки
кг
куб. м
кг
Гостиница ( на 1 место)
120
0,7
0,33
Д/сад (на 1 место)
95
0,4
0,26
Школа (на 1 учащегося)
19
0,1
0,05
Учреждение (на 1 сотрудника)
40
0,22
0,13
Продовольственный магазин (на кв. м торговой
площади)
160
0,8
0,44
Промтоварный магазин (на кв. м торговой площади)
30
0,15
0,08
Рынок (на 1 кв.м. торговой площади)
18
0,04
0,05
матические условия — различная продолжительность отопительного периода (от 150 дней — в южной зоне до 300 дней — в северной), потребление населением овощей и фруктов.
Таблица 2.18
Средняя цена в Санкт-Петербурге в 2006 году составила 1700 руб. за
минимальный объем вывоза — 6 куб. м.
Таким образом, общие годовые расходы для учреждения со средней
численностью 600 человек составит 600 × 0,22/6 × 1700 = 37400 руб.
Эксплутационные расходы
Расходные материалы. Расходы на материалы можно принять рав-
ными 1% от эффективного валового дохода.
Обслуживание лифтов. Нормативы численности лифтеров: при сопровождении кабины лифта — в смену 1 человек, при самостоятельном
пользовании лифтами — в смену 1 пост — человек. Зависимость удельных затрат от площади приведена на рис. 2.18
Уборка помещений. С учетом норматива обслуживания по уборке
помещений [33] и среднерыночной заработной платы затраты на уборку
помещений составляют около $2 за кв. м в год. Зависимость удельных затрат от площади приведена на рис. 2.18.
В таблице 2.19 приведены нормы обслуживания (уборки) для помещений различного функционального использования [33].
94
Коэффициент заставленности
До 0,2
0,21-0,4
0,41-0,6
Более 0,6
Функциональное использование
Обслуживаемая в смену площадь, кв. м
Служебные помещения
560
480
770
600
Конференц-залы
1110
960
770
600
Вестибюли
730
960
770
600
Техническая библиотека
730
960
770
510
Средние расценки на разовые работы клининговых компаний при-
Вид услуг
Удельные расценки (с НДС)
Стандартная уборка
50 руб./кв. м общ. площади
Уборка сильно загрязненных помещений
от 70 руб./кв. м
Уборка после ремонта
от 60 руб./кв. м
Мытье отопительных батарей
80 руб. за ед.
Мытье жалюзи
от 100 руб./кв. м
Мытье застекленного балкона
от 700 руб.
Мытье лоджии, превышающей 6 метров
200 руб./кв. м
Мытье окон
стандартное
350 – 400 руб. за ед.
нестандартное
от 60 руб./ кв. м
витрины
50 руб./кв. м
Химчистка ковролина
до 25 кв. м
150 руб./кв. м
от 25 до 50 кв. м
100 руб./кв. м
от 50 до 100 кв. м
70 руб./кв. м
от 100 кв. м
50 руб./кв. м
Химчистка мебели
Кресло
500 руб.
Кушетка
600 руб.
Диван 3-х местный
1000 руб.
Диван 4-х местный
1200 руб.
Диван угловой
1500 руб.
Стул
100 руб.
ведены в таблице 2.20.
Таблица 2.19
Таблица 2.20
Профессиональная уборка (клининг) обходится значительно дороже.
Клининговые услуги включают:
комплексная уборка помещений ежедневная и разовая;
профессиональная уборка помещений после ремонта;
услуги химчистки (мебель, линолеум, химчистка ковров);
уход за мраморными покрытиями (шлифовка мрамора);
уход за гранитными покрытиями;
95
очистка стеклянных поверхностей (окон, витражей и т. п.);
Класс В B
B+
ТРК
ТРК
Общая площадь, кв.м
3000
3200
5876
4216
6500
Расходы на клининг, тыс. руб.
969,8
1092,7
1591,3
4569,8
15597,6
Удельные расходы на клининг, $ за кв. м в год
12
13
10
30
101
Среднее значение, $ за кв. м в год
11,8
66,1
прочистка канализации, вентиляции;
комплексная эксплуатация зданий;
услуги дезинфекции, дератизации, дезинсекции;
промышленный альпинизм;
мытье окон и чистка фасадов зданий;
уборка территорий, ландшафтный дизайн.
В таблице 2.21 приведены фактические расходы на оплату клининговых компаний в бизнес-центрах класса B и торгово-развлекательных комплексах (ТРК).
Таблица 2.21
Расходы на оплату персонала, задействованного в обслуживании
здания. Потребности в персонале в основном определяются размером зда-
ния. В данную группу входят следующие профессии: слесарь-сантехник,
электромонтер по обслуживанию электрооборудования, электромонтер по
ремонту электрооборудования, слесарь по контрольно-измерительным
приборам и автоматике.
Для определения явочной численности рабочих необходимо знать:
количество работающих и (или) проживающих в здании, общую площадь
здания.
Расчет численности уборщиков мусоропроводов производится сле-
дующим образом:
Ч
= Р/(N × К), (2.17)
у
где Р — количество жильцов или арендаторов в здании, человек; N —
нормы обслуживания, человек; К — поправочный коэффициент.
96
y = 72,025x-0,3962
R2 = 0,89
y = 2E-11x3 - 3E-07x2 + 0,0016x - 0,4935
R2 = 0,94
y = 27,886x-0,1713
R2 = 0,86
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000
Удельные затраты на 1 кв.м. в год, $
Площадь, кв.м.
Расходы на обслуживающий персонал
Расходы на столяров
Расходы на уборку помещений
Расходы на лифтеров
Расходы на уборку муосропровода
Расходы на обслуживающий персонал
Рис.2.18. Зависимость удельных расходов на обслуживающий персонал от площади
Техническое обслуживание (мелкий и отложенный ремонт облицовки, оборудования и сетей) — комплекс работ по поддержанию в исправном
состоянии элементов здания, сооружения, по обеспечению заданных им
параметров, а также режимов работы их технических устройств. В состав
технического обслуживания здания входят следующие работы: периодический осмотр конструкций здания, оценка его технического состояния и одновременно наладка систем, устранение незначительных повреждений, т.е.
обеспечение нормального использования их по назначению. К этому перечню можно добавить также работы по подготовке к сезонной эксплуатации — весенне-летней и осенне-зимней: в первом случае это работы по
раскрытию подполий, вентиляции чердаков и др., т.е. организация их максимального проветривания, а во втором, наоборот, — закрывание, утепление — герметизация.
Расходы на техническое обслуживание здания. Количество специа-
листов (инженеров), которые занимались бы техобслуживанием здания, по
97
нормативам численности рабочих зависит от площади здания и от количе-
Общая площадь здания
Кол–во чел. в
здании в сутки
до
1500
1501–
2500
2501–
3500
3501–
4500
4501–
5500
5501–
6500
6501–
7500
7501–
8500
8501–
9500
9501–
10500
10501–
11500
до 100
0,56
0,96
1,36
1,76
2,16
2,56
2,96
3,36
4,09
4,82
5,55
101–200
0,89
1,29
1,69
2,09
2,49
2,89
3,29
3,69
4,09
4,82
5,55
201–300
1,22
1,62
2,02
2,42
2,82
3,22
3,62
4,02
4,42
4,82
5,55
301–400
1,55
1,85
2,35
2,75
3,15
3,55
3,95
4,35
4,75
5,15
5,55
401–500
1,88
2,28
2,68
3,08
3,48
3,88
4,28
4,68
5,08
5,48
5,88
501–600
2,21
2,61
3,01
3,41
3,81
4,21
4,61
5,01
5,41
5,81
6,21
601–700
2,54
2,94
3,34
3,74
4,14
4,54
4,94
5,34
5,74
6,14
6,54
701–800
2,87
3,27
3,67
4,07
4,47
4,87
5,27
5,67
6,07
6,47
6,87
801–900
2,87
3,60 4 4,4
4,8
5,2
5,6 6 6,4
6,8
7,2
901–1000
2,87
3,60
4,33
4,73
5,13
5,53
5,93
6,33
6,73
7,13
7,53
1001–1100
2,87
3,60
4,33
5,06
5,46
5,86
6,26
6,66
7,06
7,46
7,86
1101–1200
3,54
4,25
4,87
5,39
5,79
6,19
6,59
6,99
7,33
7,63
7,90
1201–1300
3,79
4,54
5,19
5,72
6,12
6,52
6,92
7,32
7,645
7,92
8,15
1301–1400
4,05
4,83
5,50
6,05
6,45
6,85
7,25
7,65
7,96
8,20
8,41
1401–1500
4,30
5,12
5,82
6,38
6,78
7,18
7,58
7,98
8,275
8,49
8,66
1501–1600
4,55
5,41
6,13
6,71
7,11
7,51
7,91
8,31
8,59
8,78
8,91
1601–1700
4,80
5,70
6,45
7,04
7,44
7,84
8,24
8,64
8,905
9,07
9,16
1701–1800
5,05
5,99
6,76
7,37
7,77
8,17
8,57
8,97
9,22
9,36
9,41
1801–1900
5,31
6,28
7,08
7,7
8,1
8,5
8,9
9,3
9,535
9,64
9,67
1901–2000
5,56
6,57
7,39
8,03
8,43
8,83
9,23
9,63
9,85
9,93
9,92
Класс B B
B+
ТРК
Площадь кв. м
3000
3200
5876
4216
Требуемое кол-во инженеров по таблицы 2.20
3,67
3,67
5,2
8,03
Расходы на техническое обслуживание, тыс. руб.
671
929
1014
1772
Расходы на технич. обслуживание, $ за кв. м в год
8,5
11,0
6,6
15,9
Среднее значение, $ за кв. м в год (курс 26,35)
9
16
ства человек в здании.
В таблице 2.22 из [33] приведены сведения о необходимой численности
инженеров в зависимости от количества человек в здании и от общей
площади помещений.
В таблице 2.23 приведены фактические расходы на техническое
обслуживание в бизнес центрах и торгово-равзлекательных комплексах.
Таблица 2.22
Анализ фактических расходов на техническое обслуживание в бизнес-центра показал большой разброс. Так, например, при сопоставимых
площадях (3000 и 3200 кв. м) расходы на техническое обслуживание отли-
Таблица 2.23
98
чаются на 30%. Данное отклонение можно объяснить различным уровнем
заработной платы и различием учетной политики предприятия (различное
списание и объединение расходов).
Выполненный анализ позволил определить и фактически обосновать
статьи операционных расходов, а также выявить изменения удельных величин этих расходов в зависимости от площади для объектов офисного назначения Санкт-Петербурга. Для анализированных объектов общий коэффициент операционных расходов Koe находится в диапазоне 0,36 ± 0,02, где
большую часть (65% занимают переменные расходы).
Выведенные зависимости удельных показателей помогут ориентировочному расчету расходов при проектировании доходности инвестиций в
недвижимость. Полученные усредненные удельные показатели помогут
провести экспресс-оценку операционных расходов при проектировании
доходности инвестиций в недвижимость.
2.4.3. Оптимизация операционных расходов и доходов в зависимости
от объемно-компоновочного решения объекта недвижимости
Инвестор, принимая решение о вложении средств в недвижимость
как в особый актив (финансовый актив в вещной форме), ставит перед собой цель получения ожидаемых показателей доходности. При этом ему
приходится принимать решение и о выборе размеров объекта, включая
площадь застройки, этажность здания и т. п. Существование таких объемно-планировочных решений объекта инвестиций, при которых удельные
показатели операционных расходов будут оптимальны, поможет увеличить
показатели доходности при проектировании инвестиций в недвижимость.
Решению поставленной задачи помогут выявленные изменения удельных
величин операционных расходов по каждой статье, на основании которых
необходимо построить зависимость совокупных расходов от площади для
объектов офисного назначения Санкт-Петербурга.
В результате исследования операционных расходов, с выявлением
удельных величин этих расходов в зависимости от площади для объектов
офисного назначения Санкт-Петербурга, получена зависимость операци-
99
онных расходов в зависимости от этажа (рис. 2.19), площадь 1-го этажа
y = 0,0889x2 - 2,2883x + 117,12
R² = 0,95
95
100
105
110
115
120
2 3 4 5 6 7 8 9 10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Удельные расходы, у.е. на кв. м в год
Этаж
Операционные расходы
принята равной 750 кв. м.
Полученная зависимость показывает, что существует оптимум площади объекта (этажности) для которого удельные операционные расходы
минимальны. Поэтому при инвестировании средств в недвижимость обеспечить получение ожидаемого дохода можно на основании анализа вариантов застройки с использованием зависимости операционных расходов от
общей площади (этажности) возводимого здания. Получение оптимума
площади объекта, для которой чистый операционный доход (NOI, Io) будет
максимален, приведет к повышению показателей доходности. При решении подобных задач необходимо построить зависимость чистого операционного дохода от площади. Площадь объекта зависит от площади застройки и количества этажей, поэтому необходимо также проверить, при увеличении площади застройки, как будет меняться этажность здания.
Рис. 2.19. Зависимость операционных расходов от количества этажей здания
Решение поставленной задачи рассмотрим на конкретном примере.
Для офисных центров класса В в Санкт-Петербурге будет принята средняя
рыночная ставка аренды, равная $450 за кв. м.
100
Значение ставки аренды для помещений, расположенных на 2-м эта-
284
286
288
290
292
294
296
298
300
302
304
1-й этаж
2-й этаж
выше 2-го
Ставка аренды, $ за кв. м в год
Зависимость ставки аренды на офисные помещения от этажа
300,00
302,00
304,00
306,00
308,00
310,00
312,00
314,00
316,00
2 3 4 5 6 7 8 9 10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
NOI, у.е. за кв. м
Этаж
Удельный чистый операционный доход
же и выше, выбрано, согласно рыночной зависимости, на 3,3% ниже ставки аренды 1-го этажа (рис. 2.20). Для построения зависимости выбраны
офисные помещения, выставленные на рынок предложения в 2006 г., в хорошем состоянии.
Рис. 2.20. Зависимость арендной стоимости офисных помещений от расположения
в здании
Зависимость удельной величины чистого операционного дохода от
количества этажей в здании имеет максимум (рис. 2.21).
Рис. 2.21. Рыночная зависимость удельного NOI от количества этажей здания
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]